*☆：*★：*：☆：*：★：*：☆：*：★：*：☆：*：★：*：☆：*：★*：☆：*：★：*：☆： 　　　　
　　　　　　　　　　　　　3分で読める「マンション購入」成功術！　
*☆：*★：*：☆：*：★：*：☆：*：★：*：☆：*：★：*：☆：*：★*：☆：*：★：*：☆：

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
マンションナビCLUB 通 信 　No.27　　　　　　　　　　　 　　　　2010/1/29
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
このメルマガは、マンションナビCLUB登録者さまあてに、配信される電子メールサービスです。特に初めてマンションを購入される方に、参考書には載っていない、生の情報をお届けしています。是非ご活用くださいませ。
※もうすでに購入済の方にも配信しています。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「売れない理由」
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
こんにちは、マンションナビのそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。

今回のお題は「売れない理由」です。

購入を決意しようとするときによくお客様から
「なぜ今までこのマンションは売れなかったのですか？」と質問されます。

ひょっとして人気がないの？価格が高いの？と決断の時に不安がよぎります。
さまざまな理由が考えられますが、実は売り方が悪くて、購入者さまにうまく情報が伝わらなかったことが一番の原因なのです。

売り方が悪いとは...？どういうことなのでしょうか？
そもそも、マンションが売りに出されるのはいくつか理由があります。
代表的なものを箇条書きにしてピックアップしてみると......、

1・単純に住まなくなったので売却（買い替えや、転勤、実家に戻るなど）
2・相続を受けたが住まないので売却
3・お金が必要になり換金したいので売却
4・住宅ローンなどの返済負担が大きいので売却
5・離婚など家庭の問題で売却

このように、さまざまな理由で売却が発生しています。

実際にマンションを売却する場合、持主様は不動産屋さんに売却の依頼をするのが一般的です。売却の依頼を受けた不動産屋さんは販売活動を通して買主様を見つけていきます。

その際購入希望者さまに売却情報が届かなければ、買いたくても買えないということになります。「え！そんなことがあるの？」と思われる方もおられるでしょう。

そこで、売れない理由もピックアップしてみます。

1・売却情報がオープンになっていない
2・販売価格が高い
3・見学したいのになかなか見れない
4・室内の状況が酷すぎる
5・自殺など心理的瑕疵（かし）がある

もう少し詳しく解説します。

1番の「情報がオープンになっていない」とは、ネット上に存在していないことを指します。現在購入希望者さまの9割以上がインターネットを利用して情報を検索しています。
パソコンもケータイも普及した現代だからこそ、最も手軽に情報収集がしやすいツールとして好まれているようです。

ですが裏を返すと、売却情報がネット上に掲載されていなければ、その売却情報が購入希望者さまのネット検索結果にひっかからない（＝情報が届かない）ことにもなります。

もちろん売主様の中には上記に挙げたような、売却理由によっては情報をオープンにしたくない方もおられるでしょう。

そのような情報はネット検索をしても見つからないため、不動産屋さんから直接入手する形でようやく売りに出ていると知ることができ、購入希望者さまに物件の存在が伝わるのが遅くなるので結果的に売却が遅れます。

2番の「価格が高い」場合は、「できるかぎり安く買いたい」という買主様の購買心理に反する条件なので、どうしても売れにくくなります。

マンションの場合同じタイプのお部屋が同時に2件売り出されることもあり、そうなった場合やはり価格の安いほうから売れていきます。

あるいは、単純に欲しくても予算が届かなくて、結局あきらめて他の物件で検討される購入希望者さまもいらっしゃいます。

3番の「見学したいのになかなか見れない」とは、売却依頼を受けた不動産屋さんが該当マンションのある地元ではなく、市外など遠くに所在している場合のことです。

空室の場合、鍵をあらかじめマンション近辺の不動産屋さんに預けておく業者さんもおられますが、会社内で所有していて案内予約が入った時点で担当者が鍵を開けに行くスタンスの業者さんもおられます。

見学希望者さまから「この部屋を見たいのですが」と依頼があったら鍵の手配をするのですが、遠くにある場合現地まで鍵を持参するのに2時間以上かかるケースもあります。

事前にご依頼いただく場合は問題ありませんが、「今すぐ見たい」と現地近くからご依頼いただいた場合「2時間も待てないので後日・・・」となることもあります。

このようなお部屋は売れるタイミングを逃していることが多いのではないでしょうか。

4番の「室内の状況が酷すぎる」は、2番の価格とよく似ていますが、同じマンションで金額も同じお部屋が2件売り出されていたら、やはり綺麗なお部屋のほうから売れます。

中には夜逃げ同然のお部屋もあり、そのような場合ゴミだらけカビだらけで、足の踏み場もないようなお部屋も本当にあります。

とても今からここに住むイメージがわいてきません。
そのような場合も売れ残りやすい傾向があります。

5番の「自殺など心理的瑕疵がある」とは、自殺があった場合はさすがになかなか売れません。ただ、大半が思いきった安値で販売されるので、どこかで妥協できる方が購入を決意され、最終的には売れています。
このようにして、売り出された理由と売却状況が複雑に絡んでいるとなかなかすぐには売れません。

私は売却も購入と同じように「ご縁」だと思います。いろんなタイミングが重なって売買取引が成立して（売れて）いきます。

現に1年以上引き合いがなかったお部屋が突然2組のお客様で取り合いになることもあります。少しタイミングがずれるだけで、成立しないこともあります。

ですが、今お客様が購入しようと思っているそのお部屋は、上記の状況からくぐり抜けてきた良質な物件です。安心して購入していただけたらと思います。

さて、次回のお題は「変動金利と固定金利」です。
住宅ローン利用し購入される方が対象にはなってしまいますが、
意外とわかってそうで分からないのが金利の仕組みです。
不景気な時代はどちらを選択したらいいのでしょうか？実は・・・

・・・お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
今回のメルマガはお役に立ちましたか？
少しでも購入や売却の際にプラスの情報となれば幸いです。

---------------------------------------------------------------
■　さぁ！マンション買うぞ！・・・その前に
　---------------------------------------------------------------
■　中古マンション購入で失敗しないステップとは
---------------------------------------------------------------
■　そもそも中古マンションってどうなの
---------------------------------------------------------------
■　中古マンション購入Q＆A
---------------------------------------------------------------
■　メルマガバックナンバー
---------------------------------------------------------------
■　メルマガ登録・変更・解除
---------------------------------------------------------------
■　ご意見・ご感想は ⇒ muranaga@mansion-navi.com
---------------------------------------------------------------

★ご意見・ご質問などはお気軽に。　必ずお返事は書きます。
　また、取り上げて欲しい話題やご質問などもお待ちしております。
※友人や知人への転送は自由です。どんどん転送してください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　≪メッセージ≫
マンション購入で得られるものは「思い出、絆、安心、希望、勇気、団らん」など十人十色だと思います。住まいの購入はそれぞれ異なる幸せを実現するための大きなツールの１つだと私は考えます。
そこで皆様のお役に立つ情報をさまざまな形でお届けし、最良のツールを手に入れることのお手伝いができれば幸いに存じます。
但し、私達は誰でも彼でも中古マンションを買ってほしいわけではなく、私どもの考えをしっかり理解して下さったお客様と永くお付き合いをしていきたいと真剣に考えている会社です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンションナビ編集長　村長洋明
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
※友人や知人への転送は自由です。どんどん転送してください。
※メルマガがご不要の場合、お手数をおかけして誠に恐縮ですが、下記フォームより購読解除手続きをお願い致します。
購読解除手続きはこちらから↓
http://www.mansion-navi.com/form/cancel.html
**************************************************************
【発行元】　東大阪市・八尾市中古マンションナビ　
　　　　　　　　http://www.mansion-navi.com/　　　　　
◎所在地：〒577-0012 大阪府東大阪市長田東2-3-5日秀ビル3F
◎TEL：06-6744-9680 ◎FAX：06-6744-9933
◎営業時間　9:00～19:00　毎週水曜定休
【発行責任者】　村長　洋明　（むらなが　ひろあき）
◎E-mail　　 muranaga@mansion-navi.com
★東大阪市＆八尾市の中古マンション売買専門！
**************************************************************