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★3分で読める「マンション購入」成功術！！★ 　No.27　　2010/1/29

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こんにちは、マンションナビの村長です。
いつもお便りをお読みくださり、ありがとうございます。

今回のテーマは、『売れない理由』です。

購入を決意しようとするときに、よくお客様から
「なぜ今までこのマンションは売れなかったのですか？」
と質問されます。

ひょっとして人気がないの？価格が高いの？と、決断の際に一瞬不安が
よぎります。もちろん様々な理由が考えられますが、実は、
売り方が悪くて購入希望者様までうまく情報が伝わらなかった
ことが、一番の原因であることが多々あります。

売り方が悪いとは・・・、どういうことなのでしょうか？

そもそも、マンションが売りに出されるのはいくつか理由があります。
代表的なものを箇条書きにしてピックアップしてみると、

1．　単純に住まなくなったので売却（買い替えや、転勤、実家に戻るなど）
2．　相続を受けたが、住まないので売却
3．　お金が必要になり、換金したいので売却
4．　住宅ローンなどの返済負担が大きいので売却
5．　離婚など家庭の問題で売却

このように、いろいろな理由で売却が発生しています。

実際にマンションを売却する場合、持ち主様は不動産屋さんに
売却の依頼をするのが一般的です。
売却の依頼を受けた不動産屋さんは、販売活動を通して
買い主様を見つけていきます。

その際、たとえば購入希望者様に売却情報が届かなければ、
その方の希望条件がその物件と合致していても
売りに出ているということを知らないので、買いたくても
買えないということになります。
「え！そんなことがあるの？」と思われる方もおられるでしょう。

そこで、今回のお題「売れない理由」をまとめてみますと、

1．　売却情報がオープンになっていない
2．　販売価格が高い
3．　見学したいのになかなか見れない
4．　室内の状況が酷すぎる
5．　自殺など"心理的瑕疵（かし）がある"

もう少し詳しく解説します。

「1．情報がオープンになっていない」とは、ネット上に存在していないことを
指します。現在購入希望者さまの9割以上がインターネットを利用して
情報を検索しています。
パソコンもケータイも普及した現代だからこそ、最も手軽に情報収集が
しやすいツールとして好まれているようです。

ですが裏を返すと、売却情報がネット上に掲載されていなければ、
その売却情報が購入希望者様のネット検索結果にひっかからない
（＝情報が届かない）
ことにもなります。

もちろん売り主様の中には、上記に挙げたような、
売却理由によっては情報をオープンにしたくない方もおられるでしょう。

そのような情報はネット検索をしても見つからないため、不動産屋さんから
直接入手する形でようやく売りに出ていると知ることができ、購入希望者様に
物件の存在が伝わるのが遅くなるので、結果的に売却が遅れます。

「2．価格が高い」場合は、「できるかぎり安く買いたい」という買い主様の
購買心理に反する条件なので、どうしても売れにくくなります。

マンションの場合、同じタイプのお部屋が同時に2件売り出されることも
あり、そうなると、やはり価格の安いほうから売れていきます。

あるいは、単純に欲しくても予算が届かなくて、結局あきらめて
他の物件で検討される購入希望者様もいらっしゃいます。

「3．見学したいのになかなか見れない」とは、売却依頼を受けた
不動産屋さんが、該当マンションのある地元ではなく、市外など
遠くに所在している場合ことです。

空室の場合、鍵をあらかじめ当該マンション近辺の不動産屋さんに
預けておく業者さんもおられますが、会社内で所有していて
案内予約が入った時点で、担当者が鍵を開けに行くスタンスの
業者さんもおられます。

見学希望者様から「この部屋を見たいのですが・・・」と依頼があったら
鍵の手配をするのですが、担当業者さんがマンションから遠くにある場合、
現地まで鍵を持参するのに、2時間以上かかるケースもあります。

事前にご依頼いただく場合は問題ありませんが、「今すぐ見たい」と
現地近くからご依頼いただいた場合、「2時間も待てないので後日・・・」と
なることもあります。

このようなお部屋は、売れるタイミングを逃していることが多いのでは
ないでしょうか。

「4．室内の状況が酷すぎる」は、「2．価格が高い」とよく似ていますが
同じマンションで金額も同じお部屋が2件売り出されていたら
やはり綺麗なお部屋のほうから売れていきます。

中には、夜逃げ同然のお部屋もあり、そのような場合、ゴミだらけあるいは
カビだらけで、足の踏み場もないようなお部屋も、本当にあります！

そんな室内の状況を見てしまうと、とても今からここに住むイメージが
湧いてきません。そのような場合も、売れ残りやすい傾向があります。

「5．自殺など"心理的瑕疵"がある」については、
自殺があった場合など、さすがになかなか売れません。
ただ、大半が思いきった安値で販売されるので、
どこかで妥協できる方が購入を決意され、最終的には売れています。

このようにして、売り出された理由と売却状況が
複雑に絡んでいると、なかなかすぐには売れません。

私は、売却も購入と同じように"ご縁"だと思っています。
色んなタイミングが重なって、売買取引が成立して（売れて）いきます。

現に、1年以上引き合いがなかったお部屋が、突然2組のお客様で
取り合いになることもあります。
少しタイミングがずれるだけで、成立しないこともあります。

ですが、今あなたが購入しようと思っているそのお部屋は、上記の状況から
くぐり抜けてきた良質な物件です。安心して購入していただけたらと思います。

最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。

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