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　　　　　　　　　　　　　3分で読める「マンション購入」成功術！　
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マンションナビCLUB 通 信 　No.28　　　　　　　　　　　 　　　　2010/2/22
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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「変動金利と固定金利」
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こんにちは、マンションナビのそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。

今回のお題は「変動金利と固定金利」です。

分かっているようで意外と分からないのが「金利（お金を借りたときに発生する利息）」の仕組みです。不景気と言われる昨今だからこそ、お金を借りる局面で極力失敗したくないものです。

というのも「金利」は経済情勢の影響をダイレクトに受けるものなので、「変動」・「固定」のどちらを選択するのか、いつどこで選択するのかがとても重要になります。

賢い金利の選び方とは？実は・・・

ひとくちに「金利」といっても、金融機関から一度でも正式に「借金」をした経験がないと、言葉による解説だけでは理解しづらく、図式などを交えながらでないと少々難しい分野かもしれません。

できるかぎり分かりやすく説明したいと思いますので、苦手意識のある方もどうか最後までお付き合いください。

今回はマンションの購入代金を銀行から借りて支払うケースをご紹介します。

では早速ですが、弊社のお客様サポート係である﨑重（さきしげ）さんを例にとって考えてみたいと思います。今年で29歳になる彼女ですが、ボチボチこの辺りでマンションを買おうかなと物件情報を集めていました。

現在八尾市に住んでいますので、住みなれた場所で色々と比較して探していたら、近隣で丁度良い物件が見つかり購入を決意しました。

購入金額は1,000万円で、購入する際の諸費用（約120万円）については、なんとか貯金で支払うつもりですが、購入代金の1,000万円については、丸々銀行で借りて支払うことを考えています。果たして借りられるのでしょうか？

銀行に住宅ローンの申し込みをしますと、銀行側はまず購入予定のそのマンションが1,000万円の価値が本当にあるのかどうかを査定します。

そして次に、﨑重さん自身が1,000万円の住宅ローンを毎月ちゃんと返済してくれるのか（返済できる経済能力があるのか）を判断します。
（これらの詳しい内容については「中古マンション購入ガイド」をご覧ください。）　　　　　　　　　　　　　　

銀行はこの2点を判断基準にして、﨑重さんに対して融資をしてもいいのか決定します。

融資の承認がおりますと、今度は銀行さんと﨑重さんとがお金を借りる契約を締結します。これがいわゆる「金銭消費貸借契約」です。その際に登場するのが「金利の選択」です。

彼女は1,000万円を35年で借りることにしました。
ここでさらに35年間支払う金利を「変動金利」にするのか「固定金利」にするのか、選択しなければなりません。

いったいどちらを選べばいいのでしょうか？

どちらにするのか悩む以前に、まず「違いが分かりません！」と彼女は言いました。それもそのはずです。銀行員さんでもない限り、いきなり「どちらにしますか？」と尋ねられても、仕組みを知らなければどちらが自分の返済計画にマッチしているのか判断しようがないですよね。

これは実際にあった話なのですが、住宅ローンの手続きは大半の場合、依頼先の不動産業者さんが斡旋（あっせん）してくれます。

そのお客様は、まったく住宅ローンの仕組みなど分からなかったので、すべて担当者さんに手続きをお任せしていたそうですが、﨑重さんのケースのように「金利が選択できる」という説明すらないまま、「変動金利」でローンを組まれたそうです。

変動金利を選択したのが間違いというわけではありませんが、違いや利点を理解した上でどちらを選ぶべきか自分で判断し、選択したかったとおっしゃっていました。

そもそも「変動金利」と「固定金利」には、それぞれどのような特徴・違いがあるのでしょうか。

崎重さんのケースに話を戻しましょう。まず現在の銀行金利をチェックしてみます。
例えば三井住友銀行さんの場合、2月度の変動金利が「2.475％」で35年の
固定金利が「3.18％」でしたが、ここで彼女は考え込んでしまいました。

なぜなら銀行で融資内定がおりたときに「金利優遇」というオマケが付いてきたのです。

これは、例えるなら小売店サービスでいうところの「割引」のようなもので、融資する際の金利を店頭で表示しているよりもオマケ（低く）してもらえて毎月の支払いが少しだけ安くなる、住宅ローンにおけるお得なサービスのひとつです。

ひとつの銀行で融資内定が出た人は、同じ条件で申請することになるので、他行さんで申し込んだとしても借りられる可能性が高い人になります。

そうなると他行さんと競合してしまうので「オマケしますから、他行さんではなく、うちでローンを組んで下さい」という意味も込めて、新規申込獲得のために「金利優遇」してくれるのです。

今回、﨑重さんに付いた「金利優遇」は店頭表示金利よりマイナス1.0％でした。
ただ、この「金利優遇」は、固定金利が適応対象になく、変動金利のみの扱いとなります。

つまり、崎重さんにとっての選択すべき二択が、変動金利「1.475％」か固定金利「3.18％」のどちらかになったのです。

単純に比較しますと、3.18－1.475＝1.705％の金利差が発生します。
この差を月々払いで換算するとどうなるのかといえば、1,000万円を35年返済、月々払いのみでボーナス返済がない場合、

変動金利　1.475％　月々返済額　30,497円
固定金利　3.18％　　月々返済額　39,497円

となり、その差額は9,000円です。毎月のことですから、少しでも安いほうがいいと彼女はまず考えたようです。当然ですよね。

この差額だけをみると、誰もが「変動金利」のほうが得なんじゃない？
「固定金利」ってなんであるの？となりそうですが、...実は

「変動金利」とは読んで字のごとく35年間、その期間中定期的に金利が変動し続けます。したがって支払額もそれに伴って上がったり下がったりするのです。

一方、「固定金利」は35年間一切金利が変動せず借りた時の金利が返済期間中最後まで続くのです。

つまり、毎月の支払額も39,497円より上がることも下がることもなく、ずっと35年間同じなのです。

もう少し詳しくみますと、変動金利の場合、返済期間中に金利が下がると支払い金額は下がりますが、逆に上り続けると、毎月の返済額が「固定金利」の月々39,497円を超過することもあり得るのです。

「変動金利」を選択していると、景気が良くなり金利が上昇し最終的には「固定金利」の3.18％を上回り、4％や5％といったような金利で、月々払いが思いの外増えて毎月の返済が苦しくなることもあり得ない話ではありません。

返済期間中「固定金利」の3.18％を上回る期間が長く続けば続くほど、返済総額は「固定金利」より、「変動金利」のほうが多くなるのです。

今後、金利がどのように変化していくのかを読むことはとても難しいと思いますが、選択方法を間違えないよう慎重に判断していきましょう。

さて、次回のお題は「金利選択、間違っていませんか？」です。
お客様のライフスタイルによっては、「変動金利」を選択したほうがいい方もおられますし、また「固定金利」を選択したほうがいい方もおられます。
あなたは果たしてどちらでしょうか？また金利が変動する仕組みも次回お伝えします。

・・・お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
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