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★3分で読める「マンション購入」成功術！！★ 　No.28　　2010/2/22

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こんにちは、マンションナビの村長です。
いつもお便りをお読みくださり、ありがとうございます。

今回のテーマは、『変動金利と固定金利』です。

判っているようで意外と判らないのが、
「金利（お金を借りたときに発生する利息）」の仕組みです。
不景気と言われる昨今だからこそ、お金を借りる局面で
極力失敗したくないものです。

というのも、「金利」は経済情勢の影響をダイレクトに受けるものなので、
「変動」・「固定」のどちらを選択するのか、いつどこで選択するのかが
とても重要になります。

賢い金利の選び方とは？

ひとくちに「金利」といっても、金融機関から一度でも正式に「借金」を
した経験がないと、言葉による解説だけでは理解しづらく、図式などを
交えながらでないと少々難しい分野かもしれません。

出来る限り、分かりやすく解説したいと思いますので、
苦手意識のある方も、どうか最後までお付き合いください。

今回はマンションの購入代金を銀行から借りて支払うケースをご紹介します。

では早速ですが、弊社のお客様サポート係である﨑重（さきしげ）さんを
例にとって考えてみたいと思います。
今年で29歳になる彼女ですが、ボチボチこの辺でマンションを買おうかなと
物件情報を集めていました。

現在八尾市に住んでいますので、住み慣れた場所で色々と比較して
探していたら、近隣で丁度良い物件が見つかり、購入を決意しました。

購入金額は1,000万円で、購入する際の諸費用（約120万円）については
なんとか貯金で支払うつもりですが、購入代金の1,000万円については
丸々銀行で借りて支払うことを考えています。

果たして借りられるのでしょうか？

銀行に住宅ローンの申し込みをしますと、銀行側はまず購入予定の
そのマンションが1,000万円の価値が本当にあるのかどうかを査定します。

そして次に、﨑重さん自身が1,000万円の住宅ローンを毎月ちゃんと
返済してくれるのか（返済できる経済能力があるのか）を判断します。
（これらの詳しい内容については「中古マンション購入ガイド」をご覧ください。）　　　　　　　　　　　　　　

銀行はこの2点を判断基準にして、
﨑重さんに対して融資をしてもいいのか決定します。

融資の承認がおりますと、今度は銀行と﨑重さんとがお金を借りる契約を
締結します。これが、いわゆる「金銭消費貸借契約」です。
その際に登場するのが「金利の選択」です。

彼女は1,000万円を35年で借りることにしました。
ここでさらに、35年間支払う金利を「変動金利」にするのか
「固定金利」にするのか、選択しなければなりません。

いったいどちらを選べばいいのでしょうか？

どちらにするのか悩む以前に、まず「違いが分かりません！」と
彼女は言いました。それもそのはずです。銀行員さんでもない限り、
いきなり「どちらにしますか？」と尋ねられても、仕組みを
知らなければどちらが自分の返済計画にマッチしているのか、
判断しようがないですよね。

これは実際にあった話なのですが、住宅ローンの手続きは
大半の場合、依頼先の不動産業者が斡旋（あっせん）してくれます。

そのお客様は、まったく住宅ローンの仕組みなど分からなかったので
すべて担当者さんに手続きをお任せしていたそうですが、
﨑重さんのケースのように「金利が選択できる」という説明すら
ないまま、「変動金利」でローンを組まれたそうです。

変動金利を選択したのが間違いというわけではありませんが、
違いや利点を理解した上でどちらを選ぶべきか自分で判断し、
選択したかったとおっしゃっていました。

そもそも「変動金利」と「固定金利」には、
それぞれどのような特徴・違いがあるのでしょうか。

﨑重さんのケースに話を戻しましょう。

まず、現在の銀行金利をチェックしてみます。
例えば、三井住友銀行さんの場合、2月度の変動金利が「2.475％」で、
35年の固定金利が「3.18％」でしたが、ここで彼女は考え込んで
しまいました。

なぜなら銀行で融資内定がおりたときに
"金利優遇"というオマケが付いてきたのです。

これは、例えるなら小売店サービスでいうところの「割引」のようなもので
融資する際の金利を店頭で表示しているよりもオマケ（低く）して
もらえて毎月の支払いが少しだけ安くなる、住宅ローンにおける
お得なサービスのひとつです。

ひとつの銀行で融資内定が出た人は、同じ条件で申請することになるので
他行さんで申し込んだとしても借りられる可能性が高くなります。

そうなると他行さんと競合してしまうので「オマケしますから、
他行さんではなく、うちでローンを組んで下さい」という意味も込めて
新規申込獲得のために"金利優遇"をしてくれるのです。

今回、﨑重さんに付いた"金利優遇"は店頭表示金利より
マイナス1.0％でした。
ただ、この"金利優遇"は、固定金利が適応対象になく、
変動金利のみの扱いとなります。

つまり、﨑重さんにとっての選択すべき二択が、
変動金利「1.475％」か固定金利「3.18％」のどちらかになったのです。

単純に比較しますと、3.18－1.475＝1.705％の金利差が発生します。
この差を月々払いで換算するとどうなるのかといえば、
1,000万円を35年返済、月々払いのみでボーナス返済がない場合、

変動金利　1.475％　月々返済額　30,497円
固定金利　3.18％　　月々返済額　39,497円

となり、その差額は9,000円です。毎月のことですから、
少しでも安いほうがいいと彼女はまず考えたようです。当然ですよね。

この差額だけをみると、誰もが「変動金利」のほうが得なんじゃない？
「固定金利」ってなんであるの？となりそうですが、・・・実は、

「変動金利」とは読んで字のごとく35年間、その期間中、定期的に
金利が変動し続けます。
したがって、支払額もそれに伴って上がったり下がったりするのです。

一方、「固定金利」は35年間一切金利が変動せず、借りた時の金利が
返済期間中、最後まで続くのです。
つまり、毎月の支払額も39,497円より上がることも下がることもなく、
ずっと35年間同じなのです。

もう少し詳しくみますと、変動金利の場合、返済期間中に金利が下がると
支払い金額は下がりますが、逆に上り続けると、毎月の返済額が
「固定金利」の月々39,497円を超過することもあり得るのです。

「変動金利」を選択していると、景気が良くなり、金利が上昇し、
最終的には「固定金利」の3.18％を上回り、4％や5％といったような
金利で、月々払いが思いの外増えて毎月の返済が苦しくなることも
あり得ない話ではありません。

返済期間中、「固定金利」の3.18％を上回る期間が長く続けば続くほど
返済総額は、「固定金利」より「変動金利」のほうが多くなるのです。

今後、金利がどのように変化していくのかを読むことはとても難しいと
思いますが、選択方法を間違えないよう慎重に判断していきましょう。

最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。

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