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★3分で読める「マンション購入」成功術！！★ 　No.29　　2010/3/12

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こんにちは、マンションナビの村長です。
いつもお便りをお読みくださり、ありがとうございます。

今回のテーマは、『金利選択、間違っていませんか？』です。

前回の続きになりますが、住宅ローンを組んで購入する場合、
金利の選択をしなくてはなりません。

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"固定金利"と"変動金利"の2択のうち、
いったいどちらを選択したほうがオトクなのでしょうか？
また、どちらを選択すべきなのでしょうか？
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・・・それは、購入者様の背景（家族構成・年収・職業など）によって
違ってくると思います。
固定金利や変動金利の仕組みは、よくリクルートさんの「スーモ」などで
取り上げられていますが、どのような方がどちらを選んだほうがいいとは
書かれていません。

私は、かれこれ20年以上住宅ローンのお世話をさせて頂いております。
その過程で、「変動を選択したほうがいいと思うタイプの方」と、
「固定を選択したほうがいいと思うタイプの方」が
いらっしゃることが判ってきました。

あなたは、どちらのタイプですか？

・・・その前に、そもそも
金利はなぜ上がったり下がったりするのか
あなたはご存知ですか？

ちょっとだけ仕組みをご紹介しますと、銀行は一般的に
"固定金利"が「長期プライムレート」に連動し、
"変動金利"が「短期プライムレート」に連動しています。

「長期・短期のプライムレートって何？」と思われた方のために補足しますと
銀行が、経営状態の良い企業にお金を貸し出す際、
適応される優遇金利のことを「プライムレート」と呼んでいます。
この貸出期間が1年未満の場合が「短期」、1年以上が「長期」となります。

この金利が上がったり下がったりすると、連動している
住宅ローンも影響を受けるのです。
（プライムレートが変動する具体的な仕組みは
少し難しくなりますので、この度は割愛します。）

"固定金利"の長期は毎月変動していますが、
"変動金利"の短期は不況が続いていますので、
現在はほとんど変動していません。
実質、去年の1月から変わっていませんね。

ということは、
景気が良くなってくるとおのずと金利が上がることになります。

ここがポイントです！

さて、どのような方が固定で、どのような方が変動なのか、
タイプ別に並べてみました。

●固定金利を選択したほうがいいと思う方

・お子さんが複数おられる方

・お子さんが１人で、まだ大学に入学されていない方

・母子家庭の方

・収入が安定されていない方

・自営業者の方

・職人の方

・派遣社員の方

・契約社員の方

・共働きの方

・返済期間が長い方

●変動金利を選択したほうがいいと思う方

・お子さんがもう独立されている方

・お子さんがおられない方

・高齢の方

・収入が安定している方

・退職金がもらえそうな方

・独身の方

・夫婦二人の方

・返済期間が短い方

以上のように分かれます。

固定金利を選択されたほうがいいと思う方は、入ってくる収入と出ていく
出費の差が毎年同じで無い方をピックアップしています。

変動金利の場合、毎年2回（4月と10月）金利の動向をチェックしています。
そして5年ごとに毎月の返済額を見直します。5年間で金利が上昇して
いけば、毎月の返済額は上がり、次の見直し時期まで変わりません。

もちろん金利が下がれば、返済額は下がります。ただ、過去の金利水準を
みても、現状の金利より下がることは難しいと思います。
今後景気が良くなった場合は金利が上昇するので、5年ごとに返済額が
上がることになります。

変動金利の場合、固定と比べると当初は金利が安いので返済も楽ですが、
5年も同じ金額を支払う生活に慣れてしまった後で、返済額の見直しに
より急に返済額が上がってしまったら、やりくりが大変だ！
・・・とよくお聞きます。

お子さんにまだ教育費がかかる方や、収入に不安定要素がある方は特に
注意が必要ではないでしょうか。返済額が上がったら、家計を圧迫されて
困ったなんてことになったら、マンションを買った意味がありませんよね。

なので、上記の方は、返済期間中に返済額が変わらない"固定金利"を
お勧めしています。

一方、変動金利を選択されたほうがいいと思う方は、収入が安定し、
返済計画が比較的明確になる方をピックアップしています。

将来、大きな出費が無い方は途中金利が上昇しても対応ができる
からです。当初は安い金利の恩恵を受けながら、金利上昇に
備えることができます。

ただし、今は夫婦二人だけど将来売却して子供と二世帯も
考えている方などは、確実に元本が減っていく"固定金利"も
視野に入れてみましょう。

一概に"固定"か"変動"か簡単に選別はできませんし、上記でピックアップ
しました以外の背景をお持ちの方も様々いらっしゃると思います。

私はプロとして、お客様おひとりおひとりのご事情と現状をきちんと把握し、
より良いプランをご提案していきます。安心してご相談ください。
⇒muranaga@mansion-navi.com

最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。

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