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3分で読める「マンション購入」成功術！
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マンションナビCLUB 通 信 No.31 2010/4/27
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編集長が、見た！聞いた！驚いた！今週のピックアップ！
今回のお題は「賃貸の明け渡しルールとは？」です。
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こんばんは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。
感謝します。
今回のお題は「賃貸の明け渡しルールとは？」です。
弊社で中古マンションをご購入いただくお客様の90％以上が
賃貸マンションからの住み替えです。
購入が決まって引越しをするために賃貸契約を解除する必要が
ありますが、借りていた部屋を明け渡す時に壁にガビョウのあとが
残ってしまいました。補修しないとだめなのでしょうか？
さて、みなさんはどのように思われますか。
現在、賃貸住宅にお住まいの方は、賃貸借契約書が手元にあると思います。
今一度確認してみましょう。借りていたお部屋を明け渡す際に、特約や約定で
定めが記載されていませんか？記載されている内容によっては、明け渡し時に
戻ってくる予定のお金が少なくなることもありますので、注意して下さい。
例えば2DKのお部屋を、保証金50万円、敷引き25万円、家賃6万円、
管理費5千円の条件で契約し、借りているとします。
最近では保証金が一括で払えない方のために、礼金という形で
25万円支払い返還金なしということもあります。
そこで、よくトラブルになるのが、「解約時に25万円返却されると
思っていたが、5万円しか戻ってこなかった！」などです。
20万円は原状回復費用に充当したので5万円しか返還できない、と
家主さんから一方的に言われてしまったら・・・
「ハイ、わかりました」とすぐに納得できるでしょうか？
そもそも「保証金」とは、どんな役割を果たしているのでしょうか？
また原状回復とは、どこまでの範囲なのでしょうか？
全国的には「敷金」を預けることが一般的ですが、関西や九州の一部では、
「保証金」という名称でお金を預けます。性質はよく似ています。
敷金は、「未払い債務・損害賠償債務・原状回復費用」を差し引いて
残額があれば、借り主（入居者）に返還されますが、保証金はあらかじめ
一定の負担額（敷引き）を定め、解約時に一部が返却されます。
上記のお部屋の例で簡単に申しますと、保証金として50万円預けました。
5年間借り、解約しました。借りている期間中、賃料や管理費の未払いは
ありません。室内は丁寧に使用していましたので、破損箇所もありません。
この場合、解約時に契約書どおり、25万円が返却されます。
しかし退去時にお部屋が汚くても25万円、キレイでも25万円しか
返却されません。
次に、原状回復費用とはどのような費用なのでしょうか？
そもそも原状回復とは、国土交通省で「原状回復をめぐるトラブルと
ガイドライン」が作成されており、解説によりますと、「賃借人の居住、
使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、
善良な管理者の注意義務違反、その他通常の使用を超えるような
使用による損耗等を復旧すること」と定義しています。
う～ん・・・、ちょっと難しいですね。
簡単に申しますと、借り主が"借りた当時の状態に戻す"ということではありません。
借り主の不注意による損耗は、当然、借り主が修繕費を負担することになります。
しかし、通常の使用による損耗や年数が経ったことによる自然損耗の
修繕費用は月々の賃料に含まれているものであり、借主に原状回復義務は
ないとされています。※消費生活センターの解説文から一部抜粋しています。
では、実際にありそうな事例でみてみましょう。
借り主が退去時に修繕費を払う「必要がある」と考えられる例は、
・引越し作業でついたキズ
・不注意で雨が吹き込んだことなどによるフローリングの色落ち
・キャスター付のイス等によるフローリングのキズやへこみ
・壁の下地ボードの張り替えが必要なほどのクギ穴やネジ穴
・ぺットによる柱等のキズ
・飲み物等をこぼしたことによるカーペットのシミやカビ
・日常の手入れを怠ったことにより発生した壁や浴室等のカビ
・使用後の手入れが悪くて取れなくなった台所の油汚れ
次に借り主が退去時に修繕費を払う「必要がない」と考えられる例は、
・家具による床やカーペットのへこみ
・日焼けによる畳やフローリング、壁の変色
・クリーニングで除去できる程度のタバコのヤニによる壁・天井の汚れ
・テレビや冷蔵庫等の後ろの壁の黒ずみ
・ハウスクリーニング
・壁に貼ったカレンダーやポスター等の画鋲の穴
・エアコン設置による壁の跡やビス穴
・鍵の交換（ただし借り主が鍵を破損や紛失した場合は借り主側の負担）
いかがですか・・・？
「自然消耗」や「通常消耗」は負担なく、誰が見ても
借主の不注意などによるキズや汚れ、破損は借主の負担になります。
先日もお客様からご相談がありました。返却される予定の金額が少なくなると
家主さんから言われたのですが、どこまでが借主の負担なのでしょうか？
一部請求されるであろう箇所はあったようですが、
金額が高いので、破損箇所の見積書を家主さんに要求し話し合った結果、
納得できる金額で解決できたそうです。
法外な請求だと感じたら、必ず見積書を請求し、内容を確認しましょう。
解決策の相談は、いきなり弁護士さんだと費用がかかるので、
地域の消費生活センターに問い合わせてみましょう。
○八尾市は「八尾市産業政策課消費生活係」 電話 072-924-8531
○東大阪市は「東大阪市立消費生活センター」 電話 072-965-0102
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについてはこちら
さて、次回のお題は「リフォームの段取り」です。
弊社で購入いだたくお客様のうち、約7割の方はリフォームをなさいます。
私のところで、ご依頼いただくことも多いのですが、
知り合いの業者さんなどへ依頼される場合もあります。
その際の手続きや注意点についてまとめてみました。
・・・お楽しみに！
最後までお読みくださりありがとうございました。
今回のメルマガはお役に立ちましたか？
少しでも購入や売却の際にプラスの情報となれば幸いです。
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マンション購入で得られるものは「思い出、絆、安心、希望、勇気、団らん」など十人十色だと思います。住まいの購入はそれぞれ異なる幸せを実現するための大きなツールの１つだと私は考えます。
そこで皆様のお役に立つ情報をさまざまな形でお届けし、最良のツールを手に入れることのお手伝いができれば幸いに存じます。
但し、私達は誰でも彼でも中古マンションを買ってほしいわけではなく、私どもの考えをしっかり理解して下さったお客様と永くお付き合いをしていきたいと真剣に考えている会社です。
マンションナビ編集長 村長洋明
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