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★3分で読める「マンション購入」成功術！！★ 　No.34　　2010/7/24

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こんにちは、マンションナビの村長です。
いつもお便りをお読みくださり、ありがとうございます。

今回のテーマは、前回の続きで『資金計画　【母子家庭編】（パート2）』です。

それでは、前回までのあらすじをもう一度確認してみましょう。

≪モデルケース≫
【東大阪市在住の母子家庭】
・A子さん　母親31歳　（東大阪市の会社勤務で経理事務）
・B君　息子6歳　（ちょっと泣き虫な小学1年生）
・価値観の違いで2年前に離婚
・養育費月3万円を受け取り（いつまで続くか分からない）
・ご両親も東大阪市に住んでいる
・現在の年収290万円（月手取り21万円）
・現在の家賃54,000円（共益費込）
・貯金200万円

≪購入希望条件≫
・八戸ノ里駅周辺の中古マンション（会社が近いから）
・間取りは、できれば3LDKがいいけれど2LDKでもOK
・エレベーター付きで南向きバルコニー
・住宅ローンの支払いは、現状の家賃より少し頑張って6万円まで（ボーナス払い無しで）

行動派のA子さんは、早速駅前の不動産屋さんに相談しました。

こちらの条件を伝えると・・・

担当者「分かりました。年収290万円でしたら、住宅ローンで
1,600万円まで借りられますよ。月々の支払いも金利1％優遇で
計算して、48,800円で大丈夫ですね。」

A子さん「お勧めはありますか？」

担当者「ありますよ！八戸ノ里駅から徒歩8分で3LDKの、こちらの
マンションはいかがでしょうか。価格は1,580万円です。」

・・・以上のようなやり取りが展開されました。
はたして、このまま見学し、気に入った場合、
話を進めていいものでしょうか？

ここで、前回の『資金計画　【母子家庭編】（パート１）』で
挙げた注意点を、もう一度確認してみましょう。

●注意点（その1）
「現状の家賃より少し頑張って6万円まで（ボーナス払い無しで）」
⇒A子さん、本当に6万円払っても大丈夫なの？

●注意点（その2）
「頭金は200万円の内100万円だったら出せるかな」
⇒A子さん、本当に100万円使っても大丈夫なの？

●注意点（その3）
「年収290万円でしたら、住宅ローで1,600万円まで借りられますよ」
⇒A子さん、本当に1,600万円借りても大丈夫なの？

前回、子供の生涯教育費は2,000万円ほどかかることも
あるとお話しました。

では、まず注意点その1と注意点その3を検証してみましょう。

Ｑ　：　A子さん、本当に6万円払っても大丈夫なの？
Ｑ　：　A子さん、本当に1,600万円借りても大丈夫なの？

A子さんは、現在家賃を54,000円支払っています。子供のためなら、
なんとか60,000円までであれば頑張ったら払えそう・・・と判断しました。

ですが、ここで少し冷静になってみてほしいのです。
「頑張ったら払えるかもしれない」というのは、
実はとても危うい考え方です。よくよく考えてみてください。
これから、35年間の長いローンが始まります。
私は、35年間の中で、頑張れない時もあるのでは・・・？と思うのです。

そこで、頑張らなくても大丈夫な計画案とは・・・？

まず、年収290万円（300万円未満）の場合、年間で住宅費用として
支払ってもいい金額は、年収の5分1までだと考えてください。
290万円の5分1は、年間58万円になり、月々48,300円です。

つまり、ここで頑張ったら払えそうだと判断する金額が
50,000円までなら、無理がなく大丈夫だということです。

マンションの場合、この50,000円の中に管理費と修繕積立金と
住宅ローンがすべて含まれます。仮に、管理費と修繕積立金の合計が
月々15,000円なら、毎月あたり、住宅ローンに割り振れる金額は
残りの35,000円ということになります。

ここで初めて、35,000円から逆算し、住宅ローンの借り入れ限度額を
算出していきます。（※銀行側は、一般的に年収から借り入れ限度額を
算出しますが、今回のように頑張らなくても返していける金額を
設定した上で、借り入れ限度額を算出しましょう。）

☆ココに注目！☆
さて、担当者は「月々の支払いも金利1％優遇で計算して48,800円で
大丈夫ですね」と話していました。

この発言のカラクリを解説しますと、
銀行が、審査が通ったお客様に対して、店頭の住宅ローン金利を
いくらか"オマケ"してくれることを期待した上での提案です。
ですが、必ずしもすべてのお客様が同じように"金利優遇"を
受けられるわけではないのです。

担当者は"オマケ"を前提として計算した上で、話を進めようとしていました。

では、1％のオマケがつかなかった場合、いくら支払うことになるのでしょうか？
1,600万円を、現在の変動金利2.475％で算出すると
約57,000円になります。48,800円との差額、実に8,200円！です。

審査の結果、オマケがつかなかった場合、たちまち住宅ローンの
57,000円に管理費・積立金の15,000円がプラスされて、
月々の支払合計額が、72,000円にもなってしまいます。

安全圏の50,000円から、22,000円もオーバーしています。
そうなったら、A子さんは72,000円の支払いを、
35年ものあいだ、頑張り続けられるのでしょうか？

まして、担当者が提示した計算金利タイプは「変動型」です。
今は社会全体の景気があまり良くないので、低金利が続いていますが
景気が回復していくと、必ず金利は上昇します。
（※金利タイプについてはバックナンバー28「変動金利と固定金利を」
ご覧ください。）

☆ポイント☆　金利について、オマケを前提とした計算はしない！

では、月々35,000円の支払いで、いくら借りられるのでしょうか？

金利2.475％、35年返済で借り入れ限度額は、980万円です。
将来金利が上昇した時のことも考えると、800万円ぐらいがいいと
私は思います。

☆（その1）と（その2）のおさらい☆
A子さんの場合、
毎月の支払いは、50,000円までが頑張らなくても大丈夫な返済額で、
借入れ限度額は800万円までにおさえるのがモアベターです！

次回の『資金計画　【母子家庭編】（パート3）』です。
『（その2）』について「A子さん本当に100万円使っても大丈夫なの？」
を解説してまいります。

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最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。

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