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★3分で読める「マンション購入」成功術！！★ 　No.35　　2010/8/31

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こんにちは、マンションナビの村長です。
いつもお便りをお読みくださり、ありがとうございます。

皆様、水分補給はどのようになされていますか？
私は事務所内でも水分補給はマメに取るようにしています。

水は常温がいいと聞きますが、冷えた水のほうが飲みやすいですよね。
以前はマグカップに満杯入れて少しずつ飲んでいました。
そうしますと、やはり最後のほうには温くなってきます。

そこで今では、保冷できるマイ水筒（魔法ビン）を用意しています。
ちょっとずつ飲むのには最適です！

さて、今回のテーマは、前回の続きで『資金計画　【母子家庭編】（パート3）』、最終回です。

前回までのあらすじを、もう一度確認してみましょう。
（パート1）の全文はこちら　
（パート2）の全文はこちら　

≪モデルケース≫
【東大阪市在住の母子家庭】
・A子さん　母親31歳　（東大阪市の会社勤務で経理事務）
・B君　息子6歳　（ちょっと泣き虫な小学1年生）
・価値観の違いで2年前に離婚
・養育費月3万円を受け取り（いつまで続くか分からない）
・ご両親も東大阪市に住んでいる
・現在の年収290万円（月手取り21万円）
・現在の家賃54,000円（共益費込）
・貯金200万円

≪購入希望条件≫
・八戸ノ里周辺の中古マンション（会社が近いから）
・間取りは、できれば3LDKがいいけれど2LDKでもOK
・エレベーター付きで南向きバルコニー
・住宅ローンの支払いは、現状の家賃より少し頑張って6万円まで（ボーナス払い無しで）

行動派のA子さんは、まず駅前の不動産屋さんに相談しました。

担当者からは　「年収290万円でしたら、住宅ローンで1,600万円まで
借りられますよ。月々の支払いも金利1％優遇で計算して48,800円で
大丈夫ですね」と言われました。
また、「八戸ノ里駅から徒歩8分で3LDK、価格は1,580万円のこちらの
マンションはいかがですか」とある物件を勧められました。

はたして、このまま見学し、気に入った場合、話を進めていいものでしょうか？

ここで注意点をもう一度確認してみましょう。

●注意点（その1）
「現状の家賃より少し頑張って6万円まで（ボーナス払い無しで）」

Ｑ：A子さん、本当に6万円払っても大丈夫なの？
Ａ：（※資金計画【母子家庭編】（パート2）で、解説済みです。）
【結論】
毎月の支払いは、50,000円までが頑張らなくても大丈夫な返済額です。

●注意点（その2）
「頭金は200万円ある預金から100万円だったら出せるかな」

Ｑ：A子さん、本当に100万円使っても大丈夫なの？
（↑今回のテーマはここです！）

●注意点（その3）
「年収290万円でしたら、住宅ローで1,600万円まで借りられますよ」

Ｑ：A子さん、本当に1,600万円借りても大丈夫なの？
Ａ：前回、子供の生涯教育費は2,000万円ほどかかることもあると
お話しました。（※資金計画【母子家庭編】（パート2）で、解説済みです。）
【結論】
借り入れ限度額は800万円までにおさえるのがモアベター！

さて、それでは、注意点（その2）を検証していきましょう。

Ｑ　：　A子さん、本当に100万円使っても大丈夫なの？

まず、A子さんの預貯金は200万円ありますが、
子育てをしながらの貯金はとても大変ですよね。
その貯金から今回100万円を頭金として使うつもりです。
100万円を充当すれば、その分ローンの借入金額は少なくて済みます。

ただここで留意したいのは、100万円をもう一度貯めるために
どれだけの時間が必要なのか？ということです。
単純に考えても結構かかりますよね。毎月1万円で年間12万円ですから。

息子さんはまだ小学1年生です。これからの教育費も必要ですし、
思わぬ病気やケガで出費がかかる場合もあります。そんな時、
手元に少しでも多くの現金があれば、本当に心強いですよね。

小額でも、いざ借りるとなれば大変です。銀行のフリーローンなどは
とても金利がが高く、ましてやカードキャッシングや無人機などで
借りるようなことになれば、本末転倒です。

そのようなことにならないためには、
現在ある預貯金200万円はそのまま残して、
購入価格を丸々住宅ローン（100％融資）で工面してしまうのです。

毎月1万円貯金して100万円貯めるのに8年以上かかります。
その8年間で、大きな出費が無ければいいのですが、
いざ必要な時に手元にないと、とても困りますよね。

住宅ローンで100万円を金利2.475％・35年返済で借りると、
月々3,562円です。手元に100万円を置いておいて3,562円支払うのか、
100万円を支払って3,562円を月の返済額から減らすのか、の選択になります。

特にお子さんが小さい場合は、
「絶対に手元に100万円置いておくほうがいい！」
と、私はお勧めしています。

今では購入に伴う諸費用も、住宅ローンで借りられるようになって
います。お子さんのためにも、自身の生活を圧迫しないためにも、
無理をしないことが何より大事だと思いますよ。

☆総まとめ☆
【A子さんの場合】
1、頑張らなくても大丈夫な毎月の返済額は50,000円
2、50,000円には管理費と修繕積立金の支払いも含まれるため、
住宅ローンの支払いに使える枠が、月々35,000円まで
3、35,000円の借り入れ限度額は、980万円。ただし、金利の上昇も加味して
800万円までがベター。そこに諸費用分100万円を借りて、住宅ローンの
借入合計額は、900万円がベスト。
4、金利について、おまけを前提とした計算はしない。

1～4のまとめに従うと、、900万円の住宅ローンで
≪月々32,054円＋管理費等15,000円＝合計毎月支払額は47,054円≫
となります。

◆　決　論　◆
・A子さんの場合、マンション購入価格は800万円までで探しましょう！
・貯金は使わずに、100％ローンで購入。諸費用もできればローンで。

※私はこのような提案を毎度毎度、お客様の状況に合わせて行っています。
　購入計画に不安がある方、資金計画がまとまらない方は、是非ご相談下さい。
ご相談の受け付けはこちら

◎子育てに奮闘されている方に必見！
辻井いつ子さんのメルマガがお勧めです。

最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。

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