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今回のお題は「資金計画・母子家庭編　パート2」です。

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村長洋明　様

こんにちは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。
感謝します。

今回のお題は、前回の続きで「資金計画・母子家庭編　パート2」です。

それでは、前回までのあらすじをもう一度確認してみます。

≪モデルケース≫
東大阪市在住の母子家庭
A子さん　母親31歳　（東大阪市の会社勤務で経理事務）
B君　息子6歳　（ちょっと泣き虫な小学1年生）
価値観の違いで2年前に離婚
養育費月3万円を受け取り（いつまで続くか分からない）
ご両親も東大阪市に住んでいる
現在の年収290万円（月手取り21万円）
現在の家賃54,000円（共益費込）
貯金200万円

≪購入希望条件≫
八戸ノ里周辺の中古マンション（会社が近いから）
間取りは、できれば3LDKがいいけれど2LDKでもOK
エレベーター付きで南向きバルコニー
住宅ローンの支払いは、現状の家賃より少し頑張って6万円まで
（ボーナス払い無しで）

行動派のA子さんは、早速駅前の不動産屋さんに相談しました。

こちらの条件を伝えると・・・

担当者　「分かりました。年収290万円でしたら、住宅ローンで1,600万円
まで借りられますよ。月々の支払いも金利1％優遇で計算して48,800円で
大丈夫ですね。」

A子さん　「お勧めはありますか・・・？」

担当者　「ありますよ！八戸ノ里駅から徒歩8分で3LDKのこちらの
マンションはいかがでしょうか。価格は1,580万円です。」

以上のようなやり取りが展開されました。
はたして、このまま見学し、気に入った場合、話を進めていいもの
でしょうか？

ここで前回(資金計画・母子家庭編 パート１)挙げた注意点を
もう一度確認してみましょう。

注意点　その1
現状の家賃より少し頑張って6万円まで（ボーナス払い無しで）
⇒A子さん、本当に6万円払っても大丈夫なの？

注意点　その2
頭金は200万円の内100万円だったら出せるかな
⇒A子さん、本当に100万円使っても大丈夫なの？

注意点　その3
年収290万円でしたら、住宅ローで1,600万円まで借りられますよ
⇒A子さん、本当に1,600万円借りても大丈夫なの？
前回、子供の生涯教育費は2,000万円ほどかかることもあるとお話しました。

では、今回のメルマガでは注意点その1を検証してみます。

『その1』　A子さん、本当に6万円払っても大丈夫なの？

A子さんは現在家賃を54,000円支払っています。子供のためなら、
なんとか60,000円までであれば頑張ったら払えそう・・・と判断しました。
「頑張ったら払えるかもしれない」は、禁物です。
これから35年間の長いローンが始まります。
私は35年間の中で、頑張れない時もあるのでは・・・？と思うのです。

そこで、頑張らなくても大丈夫な計画案とは・・・？

年収290万円の場合、年間で住宅費用として支払ってもいい金額は、
年収の5分1までだと考えます。290万円の5分1ですと、年間58万円
になり、月々48,300円です。

ここで頑張ったら払えそうだと考える金額が、50,000円だったらまだ大丈夫
でしょう。

マンションの場合、この50,000円の中に管理費と積立金と住宅ローンが
全て含まれます。仮に、管理費と積立金が月々15,000円なら、
毎月あたり住宅ローンに割り振れる金額は残った35,000円ということに
なります。

ここで初めて35,000円から逆算し、住宅ローンの借り入れ限度額を
算出します。（※銀行は年収から借入限度額を算出しますが、
今回のように頑張らなくても返していける金額を設定した上で、
借り入れ限度額を算出しましょう。）

☆重要ポイント☆
担当者は、「月々の支払いも金利1％優遇で計算して48,800円で大丈夫で
すね。」と話しました。銀行は、審査が通ったお客様に対して、店頭の
住宅ローン金利をおまけしてくれるのです。（※全てのお客様が金利優遇を
受けられるわけではありませんので、注意！）

担当者はおまけを前提として計算した上で話をしていますよね。

では1％のおまけが無かった場合、いくらになるのでしょうか？
1,600万円を現在の変動金利2.475％で算出すると、約57,000円になります。
48,800円との差額、実に8,200円！です。

審査の結果、おまけが無かった場合、たちまち住宅ローンの57,000円に
管理費・積立金の15,000円がプラスされて72,000円にもなってしまいます。

50,000円なら大丈夫だったのに、22,000円もオーバーしています。
72,000円の支払いを35年もの間頑張り続けられるのでしょうか？

まして、計算金利タイプは変動型です。今は社会全体の景気があまり
良くないので、低金利が続いていますが、景気が回復すると、
必ず金利は上昇します。
金利タイプについてはバックナンバー28「変動金利と固定金利を」
ご覧ください。

☆ポイント1☆　金利について、おまけを前提とした計算はしない！

では、月々35,000円の支払いでいくら借りられるのでしょうか？
金利2.475％、35年返済で借入れ限度額は、980万円です。
将来金利が上昇した時のことも考えると、800万円ぐらいがいいと私は
思います。

☆その1のおさらい！
Ａ子さんの場合、
毎月の支払いは、50,000円までが頑張らなくても大丈夫な返済額で、
借入れ限度額は800万円までにおさえるのがモアベターです！

次回の「資金計画・母子家庭編　パート3」です。
『その2』について　　A子さん本当に100万円使っても大丈夫なの？
を解説してまいります。

どうぞ　　・・・お楽しみに！

子育てに奮闘されている方に必見！
辻井いつ子さんのメルマガがお勧めです。

最後までお読みくださりありがとうございました。
今回のメルマガはお役に立ちましたか？
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今回のお題は「資金計画・母子家庭編　パート1」です。

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今回のお題は「資金計画・母子家庭編　パート1」です。

弊社でご購入いただくお客さまの6割は女性です。
組み合わせは様々で、一例ですが、

お母さん58歳で娘さん29歳の二人家族

お母さん29歳でお子さん４歳の母子家庭

お母さん61歳で娘さん32歳お子さん８歳の三人家族

独身女性41歳、などがございました。

そのようなお客さまの中で、今回は特にお子さんがまだ小さい母子家庭の
方をピックアップし、資金計画をみなさんと一緒に考えてみましょう。

・・モデルケース・・

東大阪市在住の母子家庭
A子さん　母親31歳　（東大阪市の会社勤務で経理事務）
B君　息子6歳　（ちょっと泣き虫な小学1年生）
価値観の違いで2年前に離婚
養育費月3万円を受け取り（いつまで続くか分からない）
ご両親も東大阪市に住んでいる
現在の年収290万円（月手取り21万円）
現在の家賃54,000円（共益費込）
貯金200万円

購入希望条件
八戸ノ里周辺の中古マンション（会社が近いから）
間取りは、できれば3LDKがいいけれど2LDKでもOK
エレベーター付きで南向きバルコニー
住宅ローンの支払いは
現状の家賃より少し頑張って6万円まで（ボーナス払い無しで）

どうですか、みなさんなんとなく想像してみてください。
このようなモデルケースの場合どのような資金計画がいいのでしょうか。

登場人物のA子さんはとても行動派で、
駅前の不動産屋さんに思いきって出向いてみました。

A子さん
「こんにちは。中古マンションを探しているのですが・・・」

担当者
「いらっしゃいませ。どのあたりでお探しですか？ご予算は？
年収は？頭金は？」（いきなり年収や頭金の質問が・・・）

A子さん
「えっと・・場所は八戸ノ里周辺で、月々の支払いは6万円までで
年収は290万円、頭金は200万円の内100万円だったら出せるかな」

担当者
「分かりました。年収290万円でしたら、住宅ローで1,600万円まで
借りられますよ。月々の支払いも金利1％優遇で計算して48,800円で
大丈夫ですね。」

A子さん
「それなら買えるかも。この周辺でお勧めのマンションは
ありますか？」

担当者
「ありますよ！八戸ノ里駅から徒歩8分で3LDKのこちらの
マンションはいかがでしょうか。価格は1,580万円です。」

A子さん
「一度見せてもらえますか？」

担当者
「ハイ！すぐに鍵の手配をします」

と、このような会話のやり取りが見えてきそうです。
はたしてこのままお勧めのマンションを見学し、気に入ったとして
購入の話を進めていっていいものでしょうか？

一見すると、A子さんの希望どおりの条件がそろっているので
なんとなくいいように思えてしまいますよね。

しかし、ココで重要な注意点がいくつかあるのです。
みなさんはお気付きになりましたか？
大きく分けて、注意点は3つあります。

注意点　その1
現状の家賃より少し頑張って6万円まで（ボーナス払い無しで）
A子さん本当に6万円払っても大丈夫なの？

注意点　その2
頭金は200万円の内100万円だったら出せるかな
A子さん本当に100万円使っても大丈夫なの？

注意点　その3
年収290万円でしたら、住宅ローで1,600万円まで借りられますよ
A子さん本当に1,600万円借りても大丈夫なの？

今回のモデルケースは、お子さんが小学1年生の母子家庭です。
それを考えますと、かなりずさんな資金計画になっています。

では、それぞれの注意点について、どのように計画すべきなのでしょうか。

その前に、お子さまひとり当たりの生涯教育費っていくらかかるか、
みなさんはご存知ですか？
なんと・・・2,000万円以上かかるケースもあるんですよ。
びっくりしませんか！

次回の「資金計画・母子家庭編　パート2」で詳しく解説したいと
思いますので、

・・・お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
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編集長が、見た！聞いた！驚いた！今週のピックアップ！

今回のお題は「リフォームの注意点」です。

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こんばんは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。
感謝します。

今回のお題は「リフォームの注意点」です。

みなさんも一度は、所ジョージさん司会の「劇的ビフォーアフター」という
TV番組をご覧になられたことがあると思います。2002年から始まった人気番
組ですね。私の妻の従弟が大工で登場したこともありました。

とんでもなく狭かったり、使い勝手が悪かったりと、見ていてビックリする
ような住宅が取り上げられています。そんな住宅が見事に変身する様は、
見ていてとてもワクワクしますよね。

そのあまりの変わりように、依頼をされた持ち主さんも感動の涙を流され
ます。それを見ている私もついもらい泣きしてしまうほどです。「そうそ
う私も」とお思いの方も多いのではないでしょうか。

さて、弊社でご購入くださるお客様のうち約7割の方がリフォームをなさい
ます。プチリフォームから間取り変更を伴うリフォームまで様々です。

中古マンションを購入し、リフォームを検討されている方も多いと思います
その際の手続きや注意点についてまとめてみましたので、参考にしてみてく
ださい。

その前に皆さまに質問がございます。購入を検討される際、築後何年までの
マンションを対象にされておられますか。築5年以内、10年以内、それ以上
など、さまざまなご希望があると思います。

そこで、こんなデータがあります。検討時の希望条件と実際に購入した結果
が出ています。（リクルート住宅購入者調査より）

検討時の希望は、築5年未満約25％　5～10年58％　10～15年10％
15年以上が7％でした。

しかし購入の結果は、築5年未満約20％　5～10年25％　10～15年14％
15年以上が41％もおられます。その中で築後30年以上を購入された方がなん
と7％もおられたのです！

いかがですか？希望段階では10年未満が83％だったのに、実際に購入された
方は45％だったのです。ほぼ半数の方はそれ以上の年数のお部屋を購入され
ています。

私自身も感じることなのですが、お客様と一緒にお部屋を見学していますと
、建物の年数はある程度経っていても、お部屋自体はとても綺麗なことが
多々あります。

そのようなお部屋は、すぐに売れています。よって、購入者様は希望の築年
数以外のお部屋だったとしても、お部屋が綺麗であったり、リフォームを
前提として購入されていらっしゃることから、築15年以上のお部屋の数値が
伸びているのだと思います。

それではリフォームをする上での注意点をまとめてみます。

・マンションを購入される際の予算立てとして、購入代金、購入諸費用、
リフォーム費用、引越費用、追加予定の家電・家具費用などを予定しておき
ましょう。無理な資金計画は禁物です。リフォームローンを組まれる方は
事前にお申し付けください。分からない場合は私にご相談ください。

・リフォームは事前におよその予算と希望条件が合うのかを確認しておきま
しょう。予算が合わない場合は、優先順位の高い工事から着手し、順位の低
い工事は、数年後に行ってもいいでしょう。

・見積書通りの工事で、工事完了後に追加工事費用が発生する恐れがないの
かを確認しておきましょう。設備など取り外してみないと分からない箇所な
どもあります。

・管理人さんには事前に挨拶をしておきましょう。私の場合必ず手土産は持
参しています。通常工事前には、工事願い届け出書などの提出を求められま
す。その際に工事ができる曜日や時間帯の制限があることが多いので、注意
してください。

・購入のお部屋の上下左右の隣接者さんにはご挨拶をしておきましょう。
私の場合、お客様と一緒に挨拶まわりをお願いしています。粗品として洗濯
石鹸などが無難でしょう。引っ越し後も、もう一度ご挨拶はお願いしてい
ます。

・工事の日程を把握しておきましょう。リフォームは購入後でなければ工事
ができません。よって住宅ローンと家賃の支払いが、できるだけダブらない
ように日程を調整してもらいましょう。大掛かりな工事の場合は1～2ヶ月分
の家賃も予算に組み込んでおきましょう。

・管理規約は必ずチェックしておきましょう。希望通りの工事ができないこ
ともあります。フローリング禁止など工事規約も確認しておきましょう。
最近はオール電化を希望される方が多くなっていますが、ダメなことが結構
あります。また電化工事の規定がなくても、工事そのものができないお部屋
もありました。※温水器が設置できないなど。

・工事途中で、追加や変更をお願いする場合は、着手前に必ず費用を確認し
進めましょう。私の場合、事前に見積もりをご提示しています。

・工事完成後は、工事業者に立ち会ってもらい、現地チェックをしましょう
不具合やキズなどがないかを確認しましょう。ある場合は入居前に全て直し
てもらいましょう。完成後は私自身も楽しみですが、チェックは厳しくして
います。

以上のような事柄を確認し進めてみてください。分からないことはいつでも
私にご相談ください。

さて、次回のお題は「資金計画・母子家庭編」です。

最近弊社にお越しくださるお客様で母子家庭の方が増えています。仕事と
子育ての両立をはかりながら、がんばっておられる方ばかりです。将来の
ことも考えてマンションの購入を検討されています。その際、最も大事な
のが資金計画だと私は思います。いったいどのような資金計画や返済計画が
必要なのでしょうか。

・・・お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
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今回のお題は「賃貸の明け渡しルールとは」です。

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今回のお題は「賃貸の明け渡しルールとは」です。

弊社で中古マンションをご購入いただくお客さまの90％以上が賃貸マンシ
ョンからの住み替えです。購入が決まって引越しをするために賃貸契約を
解除する必要がありますが、借りていた部屋を明け渡す時に壁にガビョウ
のあとが残ってしまいました。補修しないとだめなのでしょうか？

さて、みなさんはどのように思われますか。

現在、賃貸住宅にお住まいの方は、賃貸借契約書が手元にあると思います。
今一度確認してみましょう。借りていたお部屋を明け渡す際に、特約や約定
で定めが記載されていませんか？記載されている内容によっては、明け渡し
時に戻ってくる予定のお金が少なくなることもありますので、注意して下さい。

例えば2DKのお部屋を、保証金50万円、敷引き25万円、家賃6万円、管理費
5千円の条件で契約し、借りているとします。
最近では保証金が一括で払えない方のために、礼金という形で25万円支払
い返還金なしということもあります。

そこで、よくトラブルになるのが、「解約時に25万円返却されると思って
いたが、5万円しか戻ってこなかった！」などです。20万円は原状回復費用
に充当したので5万円しか返還できない、と家主さんから一方的に言われて
しまったら、「ハイ、わかりました」とすぐに納得できるでしょうか。

そもそも「保証金」ってどんな役割を果たしているのでしょうか。
また原状回復とは、どこまでの範囲なのでしょうか。

全国的には「敷金」を預けることが一般的ですが、関西や九州の一部では、
「保証金」という名称でお金を預けます。性質は、よく似ています。

敷金は、「未払い債務・損害賠償債務・原状回復費用」を差し引いて残額
があれば、借主（入居者）に返還されますが、保証金はあらかじめ一定の
負担額（敷引き）を定め、解約時に一部が返却されます。

上記のお部屋の例で簡単に申しますと、保証金として50万円預けました。
5年間借り、解約しました。借りている期間中、賃料や管理費の未払いは
ありません。室内は丁寧に使用していましたので、破損箇所もありません。

この場合、解約時に契約書どおり、25万円が返却されます。

しかし退去時にお部屋が汚くても25万円、キレイでも25万円しか返却され
ません。

次に、原状回復費用とはどのような費用なのでしょうか？

そもそも原状回復とは、国土交通省で「原状回復をめぐるトラブルとガイ
ドライン」が作成されており、解説によりますと、「賃借人の居住、使用
により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善良な
管理者の注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による
損耗等を復旧すること」と定義しています。

う～ん・・・、ちょっと難しいですね。

簡単に申しますと、借主が"借りた当時の状態に戻す"ということでは
ありません。借主の不注意による損耗は、当然、借主が修繕費を負担する
ことになります。

しかし、通常の使用による損耗や年数が経ったことによる自然損耗の修繕
費用は月々の賃料に含まれているものであり、借主に原状回復義務はない
とされています。※消費生活センターの解説文から一部抜粋しています。

では、実際にありそうな事例でみてみましょう。

借主が退去時に修繕費を払う「必要がある」と考えられる例は、
・引越し作業でついたキズ
・不注意で雨が吹き込んだことなどによるフローリングの色落ち
・キャスター付のイス等によるフローリングのキズやへこみ
・壁の下地ボードの張り替えが必要なほどのクギ穴やネジ穴
・ぺットによる柱等のキズ
・飲み物等をこぼしたことによるカーペットのシミやカビ
・日常の手入れを怠ったことにより発生した壁や浴室等のカビ
・使用後の手入れが悪くて取れなくなった台所の油汚れ

次に借主が退去時に修繕費を払う「必要がない」と考えられる例は、
・家具による床やカーペットのへこみ
・日焼けによる畳やフローリング、壁の変色
・クリーニングで除去できる程度のタバコのヤニによる壁・天井の汚れ
・テレビや冷蔵庫等の後ろの壁の黒ずみ
・ハウスクリーニング
・壁に貼ったカレンダーやポスター等の画鋲の穴
・エアコン設置による壁の跡やビス穴
・鍵の交換（ただし借主が鍵を破損や紛失した場合は借主側の負担）

いかがですか。

「自然消耗」や「通常消耗」は負担なく、誰が見ても借主の不注意などに
よるキズや汚れ、破損は借主の負担になります。

先日もお客さまからご相談がありました。返却される予定の金額が少なく
なると家主さんから言われたのですが、どこまでが借主の負担なのでしょうか？

一部請求されるだろう箇所は有ったようですが、金額が高いので、破損箇所
の見積書を家主さんに要求し話し合った結果、納得できる金額で解決できた
そうです。

法外な請求は必ず見積書を請求し、内容を確認しましょう。

解決策の相談はいきなり弁護士さんだと費用がかかるので、地域の
消費生活センターに問い合わせてみましょう。
○八尾市は「八尾市産業政策課消費生活係」　電話　072-924-8531
○東大阪市は「東大阪市立消費生活センター」　電話　072-965-0102
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについてはこちら

さて、次回のお題は「リフォームの段取り」です。
弊社で購入いだたくお客様のうち、約7割の方はリフォームをなさいます。
私のところで、ご依頼いただくことも多いのですが、知り合いの業者さん
などへ依頼される場合もあります。
その際の手続きや注意点についてまとめてみました。

・・・お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
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編集長が、見た！聞いた！驚いた！今週のピックアップ！

今回のお題は「住宅エコポイント」です。

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こんばんは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。
感謝します。

今回のお題は「住宅エコポイント」です。

皆さんの周りで「エコポイント」という言葉がなんとなく浸透してきてい
ませんか？昨年から始まりました家電のエコポイントが一気に話題になり
ました。利用された方もいらっしゃるでしょう。

テレビ・エアコン・冷蔵庫のうち、どれについても一定の省エネ基準を
クリアした商品を購入すると「エコポイント」がもらえる仕組みです。
家電につきましては、当初の予定では購入期日は今年の3月31日までだった
ようですが、今年の12月31日まで延長されましたので、私も年内中にテレビ
を購入したいと思っています。

続いて、トヨタのプリウスなどで話題になったのが「エコカー減税」です。
ハイブリット車など、こちらも一定の排ガス基準をクリアした車を購入した
際に、取得税や重量税が免除されたり減税されたりします。また古い車か
ら乗り換えた場合などにも、補助金が適応されます。

そして今年の1月28日に補正予算の設立により、創設された制度が「住宅版
エコポイント」です。政府の狙いは「地球温暖化対策の推進」と「経済の
活性化」です。今回の住宅版エコポイントには予算が1000億円投入されます。

家電のエコポイントには追加予算もいれて4400億円投入され、エコカー減
税にはなんと追加をいれると6000億円なのです。それと比べて住宅はかな
り少ないですね。さらにその1000億円は、新築に500億と既存住宅に500億
と振り分けられています。予算なので使い切った時点で打ち切られます。
正直！早い者勝ちです。

今回の住宅版エコポイントには、「エコ住宅の新築」と「エコリフォーム」
が対象になります。1戸あたり最高で30万ポイントが発行されます。
※現金がキャッシュバックされるわけではありませんので注意！

中古マンションを専門で取り扱う弊社にとっては「エコリフォーム」が
今回のお題になります。

適応期間は平成22年1月1日～平成22年12月31日の間に工事を着手したもの
に限られ、1月28日以降に工事が完了し引き渡された物が対象になります。
簡単に申しますと1月10日に工事が始まり1月27日に工事が完了したものは
対象にならないということになります。ポイント発行申請期間は平成23年
3月31までとなっています。

さて「エコリフォーム」の対象工事とは、１窓の断熱改修、２外壁の屋根・
天井または床の断熱改修、１または２の工事と合わせて３バリアフリー改修
となります。

マンションで適応になるのは、１と３番の工事です。３番のみの単独工事は
対象外です。

分かりやすく申しますと、窓の断熱性能を上げる工事にはポイントが発行
される仕組みで、省エネを推進するに当たり、窓から熱が逃げたり入った
りすることを抑えることで、エコポイントの対象となるのです。

断熱改修には、「窓の交換」・「ガラスの交換」・「内窓の新設」があるの
ですが、分譲マンションの場合、窓枠を取り替えたり、ガラスを入れ替えた
りすることが規約でできないため、内窓に新しくサッシを取り付ける2重
サッシ工事が対象となります。

それではいったい2重サッシにすることでどのような効果があるのでしょうか？

大きく分けて3点あります。
１断熱効果、２結露軽減、３防音効果です。

断熱効果につきましては、これから夏場にかけて効果が表れます。
お部屋の中でもっとも熱の出入りが大きいのが「窓」なのです。冬場では
窓から暖かい熱が51％流出し、夏場では窓から暖かい熱が69％流入します。
すごいと思いませんか。窓の断熱性能を上げることでかなり省エネになり
ます。

極端な例ですが、青森の一戸建てで窓9ヶ所の断熱性能を上げた結果、
灯油に換算すると280リッターも節約できたそうです。

次に結露です。窓ガラスが2重になることでガラス面の結露がかなり軽減
され、また新しいサッシは窓枠自体も樹脂でできていますので、サッシに
水滴もつかなくなります。効果として、結露が無くなることでカビやダニの
発生を予防できます。

次に防音です。防音と聞くと室外の音が入ってこないようにする工事とい
うイメージが強いのですが、最近では室外からではなく室内の音を外へ出
さないために工事される方が多いのです。赤ちゃんの泣き声やペットの鳴
き声、テレビなどの音量です。

トステムの実験ではマイナス40デシベルも効果があるそうですが、デシベ
ルって？と思われたかもしれません。

10デシベルマイナスで音量は約半分になると言われています。
携帯電話の「音量5」と「音量2」でおよそ10デシベルの差があるそうなので
一度ためしてみてはいかがでしょうか。

それではいったいどれほどのポイントがもらえるのでしょうか。

ベランダに出る大きな掃き出し窓は1箇所18,000ポイント、腰窓は12,000
ポイント、小さな窓（0.2㎡以上）は7,000ポイントもらえます。

およそマンションの場合大きな窓が2箇所、腰窓が2箇所で工事代が約30万円
かかり、ポイントは60,000ポイントもらえることになります。
実質24万円ですね。

窓について弊社ではトステムさんのイン-プラスをお勧めしております。
イン-プラスについてはこちら

また?は浴室や便所、洗面所、居室、廊下などに手すりを設置すると1ヶ所
5,000ポイントがもらえます。※手すりは本数ではないので注意

エコポイントについては村長までお気軽にご相談下さい。またお見積り依頼
もお待ちしております。

さて、次回のお題は「敷金精算」です。弊社で中古マンションを購入いた
だくお客さまの90％以上が賃貸マンションからの住み替えです。
購入が決まって引越しをするために賃貸契約を解除する必要がありますが、
借りていた部屋を明け渡す時に壁に画鋲のあとが残ってしまいました。
補修しないとだめなのでしょうか？

・・・お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。

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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「金利選択、間違っていませんか？」
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こんにちは、マンションナビのそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。

今回のお題は「金利選択、間違っていませんか？」です。

前回の続きになりますが、住宅ローンを組んで購入する場合、金利の選択
があります。

固定金利と変動金利の2択のうち、いったいどちらを選択したほうがオトク
なのでしょうか？

またどちらを選択すべきなのでしょうか？

...それは、購入者様の背景（家族構成、年収、職業）によって違ってくる
と思います。固定金利や変動金利の仕組みは、よくリクルートさんの
「スーモ」などで取り上げられていますが、どのような方がどちらを選んだ
ほうがいいとは書いていません。

私は20年間住宅ローンのお世話をさせて頂いています。その中で変動を
選択したほうがいいと思うタイプの方と、固定を選択したほうがいいと思う
タイプの方がいらっしゃることが分かってきました。

皆さまはどちらのタイプですか？

その前に、そもそも金利はなぜ上がったり下がったりするのかご存知ですか？

ちょっとだけ仕組みをご紹介します。銀行は一般的に固定金利が「長期
プライムレート」に連動し、変動金利が「短期プライムレート」に連動して
います。

長期・短期のプライムレートって何？...銀行が経営状態の良い企業にお金を
貸し出す際、適応される優遇金利のことを「プライムレート」と呼んでいます。

この貸出期間が1年未満の場合が「短期」、1年以上が「長期」となります。
この金利が上がったり下がったりすると、連動している住宅ローンも影響
を受けるのです。（プライムレートが変動する具体的な仕組みは少し難し
くなりますので割愛します）

固定金利の長期は毎月変動していますが、変動金利の短期は不況が続いて
いますので、現在はほとんど変動していません。実質去年の１月から変わ
っていませんね。

ということは、景気が良くなってくるとおのずと金利が上がることになります。

ここがポイントです！

さて、どのような方が固定で、どのような方が変動なのか、タイプ別に
並べてみました。

●固定金利を選択したほうがいいと思う方

・お子さんが複数おられる方

・お子さんが１人で、まだ大学に入学されていない方

・母子家庭の方

・収入が安定されていない方

・自営業者の方

・職人の方

・派遣社員の方

・契約社員の方

・共働きの方

・返済期間が長い方

●変動金利を選択したほうがいいと思う方

・お子さんがもう独立されている方

・お子さんがおられない方

・高齢の方

・収入が安定している方

・退職金がもらえそうな方

・独身の方

・夫婦二人の方

・返済期間が短い方

以上のように分かれます。

固定金利を選択されたほうがいいと思う方は、入ってくる収入と出ていく
出費の差が毎年同じで無い方をピックアップしています。

変動金利の場合、毎年2回（4月と10月）金利の動向をチェックしています。
そして5年ごとに毎月の返済額を見直します。5年間で金利が上昇していけ
ば毎月の返済額は上がり、次の見直し時期まで変わりません。

もちろん金利が下がれば返済額は下がります。ただ過去の金利水準をみて
も、現状の金利より下がることは難しいと思います。
今後景気が良くなった場合は、金利が上昇するので、5年ごとに返済額が
上がることになります。

変動金利の場合、固定と比べると当初は金利が安いので返済も楽ですが、
5年も同じ金額を支払う生活に慣れてしまった後で、返済額の見直しに
より急に返済額が上がってしまったら、やりくりが大変だ！
...とよくお聞きます。

お子さんにまだ教育費がかかる方や、収入に不安定要素がある方は特に
注意が必要ではないでしょうか。返済額が上がったら、家計を圧迫されて
困ったなんてことになったら、マンションを買った意味がありませんよね。

なので、上記の方は返済期間中に返済額が変わらない固定金利をお勧めし
ています。

一方、変動金利を選択されたほうがいいと思う方は、収入が安定し返済計画
が比較的明確になる方をピックアップしています。

将来大きな出費が無い方は途中金利が上昇しても対応ができるからです。
当初は安い金利の恩恵を受けながら金利上昇に備えることができます。

ただし、今は夫婦二人だけど将来売却して子供と二世帯も考えている方
などは、確実に元本が減っていく固定金利も視野に入れてみましょう。

一概に固定か変動か簡単に選別はできませんし、上記でピックアップしま
した以外の背景をお持ちの方もさまざまいらっしゃると思います。

私はプロとして、お客様おひとりおひとりのご事情と現状をきちんと把握し、
より良いプランをご提案していきます。安心してご相談下さい。

さて、次回はブログでも紹介しておりました「住宅版エコポイント」を取り
上げてみます。結構簡単な工事でポイントがゲットできますし、その効果は
想像以上です。

・・・お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
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「変動金利と固定金利」
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今回のお題は「変動金利と固定金利」です。

分かっているようで意外と分からないのが「金利（お金を借りたときに発生する利息）」の仕組みです。不景気と言われる昨今だからこそ、お金を借りる局面で極力失敗したくないものです。

というのも「金利」は経済情勢の影響をダイレクトに受けるものなので、「変動」・「固定」のどちらを選択するのか、いつどこで選択するのかがとても重要になります。

賢い金利の選び方とは？実は・・・

ひとくちに「金利」といっても、金融機関から一度でも正式に「借金」をした経験がないと、言葉による解説だけでは理解しづらく、図式などを交えながらでないと少々難しい分野かもしれません。

できるかぎり分かりやすく説明したいと思いますので、苦手意識のある方もどうか最後までお付き合いください。

今回はマンションの購入代金を銀行から借りて支払うケースをご紹介します。

では早速ですが、弊社のお客様サポート係である﨑重（さきしげ）さんを例にとって考えてみたいと思います。今年で29歳になる彼女ですが、ボチボチこの辺りでマンションを買おうかなと物件情報を集めていました。

現在八尾市に住んでいますので、住みなれた場所で色々と比較して探していたら、近隣で丁度良い物件が見つかり購入を決意しました。

購入金額は1,000万円で、購入する際の諸費用（約120万円）については、なんとか貯金で支払うつもりですが、購入代金の1,000万円については、丸々銀行で借りて支払うことを考えています。果たして借りられるのでしょうか？

銀行に住宅ローンの申し込みをしますと、銀行側はまず購入予定のそのマンションが1,000万円の価値が本当にあるのかどうかを査定します。

そして次に、﨑重さん自身が1,000万円の住宅ローンを毎月ちゃんと返済してくれるのか（返済できる経済能力があるのか）を判断します。
（これらの詳しい内容については「中古マンション購入ガイド」をご覧ください。）　　　　　　　　　　　　　　

銀行はこの2点を判断基準にして、﨑重さんに対して融資をしてもいいのか決定します。

融資の承認がおりますと、今度は銀行さんと﨑重さんとがお金を借りる契約を締結します。これがいわゆる「金銭消費貸借契約」です。その際に登場するのが「金利の選択」です。

彼女は1,000万円を35年で借りることにしました。
ここでさらに35年間支払う金利を「変動金利」にするのか「固定金利」にするのか、選択しなければなりません。

いったいどちらを選べばいいのでしょうか？

どちらにするのか悩む以前に、まず「違いが分かりません！」と彼女は言いました。それもそのはずです。銀行員さんでもない限り、いきなり「どちらにしますか？」と尋ねられても、仕組みを知らなければどちらが自分の返済計画にマッチしているのか判断しようがないですよね。

これは実際にあった話なのですが、住宅ローンの手続きは大半の場合、依頼先の不動産業者さんが斡旋（あっせん）してくれます。

そのお客様は、まったく住宅ローンの仕組みなど分からなかったので、すべて担当者さんに手続きをお任せしていたそうですが、﨑重さんのケースのように「金利が選択できる」という説明すらないまま、「変動金利」でローンを組まれたそうです。

変動金利を選択したのが間違いというわけではありませんが、違いや利点を理解した上でどちらを選ぶべきか自分で判断し、選択したかったとおっしゃっていました。

そもそも「変動金利」と「固定金利」には、それぞれどのような特徴・違いがあるのでしょうか。

崎重さんのケースに話を戻しましょう。まず現在の銀行金利をチェックしてみます。
例えば三井住友銀行さんの場合、2月度の変動金利が「2.475％」で35年の
固定金利が「3.18％」でしたが、ここで彼女は考え込んでしまいました。

なぜなら銀行で融資内定がおりたときに「金利優遇」というオマケが付いてきたのです。

これは、例えるなら小売店サービスでいうところの「割引」のようなもので、融資する際の金利を店頭で表示しているよりもオマケ（低く）してもらえて毎月の支払いが少しだけ安くなる、住宅ローンにおけるお得なサービスのひとつです。

ひとつの銀行で融資内定が出た人は、同じ条件で申請することになるので、他行さんで申し込んだとしても借りられる可能性が高い人になります。

そうなると他行さんと競合してしまうので「オマケしますから、他行さんではなく、うちでローンを組んで下さい」という意味も込めて、新規申込獲得のために「金利優遇」してくれるのです。

今回、﨑重さんに付いた「金利優遇」は店頭表示金利よりマイナス1.0％でした。
ただ、この「金利優遇」は、固定金利が適応対象になく、変動金利のみの扱いとなります。

つまり、崎重さんにとっての選択すべき二択が、変動金利「1.475％」か固定金利「3.18％」のどちらかになったのです。

単純に比較しますと、3.18－1.475＝1.705％の金利差が発生します。
この差を月々払いで換算するとどうなるのかといえば、1,000万円を35年返済、月々払いのみでボーナス返済がない場合、

変動金利　1.475％　月々返済額　30,497円
固定金利　3.18％　　月々返済額　39,497円

となり、その差額は9,000円です。毎月のことですから、少しでも安いほうがいいと彼女はまず考えたようです。当然ですよね。

この差額だけをみると、誰もが「変動金利」のほうが得なんじゃない？
「固定金利」ってなんであるの？となりそうですが、...実は

「変動金利」とは読んで字のごとく35年間、その期間中定期的に金利が変動し続けます。したがって支払額もそれに伴って上がったり下がったりするのです。

一方、「固定金利」は35年間一切金利が変動せず借りた時の金利が返済期間中最後まで続くのです。

つまり、毎月の支払額も39,497円より上がることも下がることもなく、ずっと35年間同じなのです。

もう少し詳しくみますと、変動金利の場合、返済期間中に金利が下がると支払い金額は下がりますが、逆に上り続けると、毎月の返済額が「固定金利」の月々39,497円を超過することもあり得るのです。

「変動金利」を選択していると、景気が良くなり金利が上昇し最終的には「固定金利」の3.18％を上回り、4％や5％といったような金利で、月々払いが思いの外増えて毎月の返済が苦しくなることもあり得ない話ではありません。

返済期間中「固定金利」の3.18％を上回る期間が長く続けば続くほど、返済総額は「固定金利」より、「変動金利」のほうが多くなるのです。

今後、金利がどのように変化していくのかを読むことはとても難しいと思いますが、選択方法を間違えないよう慎重に判断していきましょう。

さて、次回のお題は「金利選択、間違っていませんか？」です。
お客様のライフスタイルによっては、「変動金利」を選択したほうがいい方もおられますし、また「固定金利」を選択したほうがいい方もおられます。
あなたは果たしてどちらでしょうか？また金利が変動する仕組みも次回お伝えします。

・・・お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「売れない理由」
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こんにちは、マンションナビのそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。

今回のお題は「売れない理由」です。

購入を決意しようとするときによくお客様から
「なぜ今までこのマンションは売れなかったのですか？」と質問されます。

ひょっとして人気がないの？価格が高いの？と決断の時に不安がよぎります。
さまざまな理由が考えられますが、実は売り方が悪くて、購入者さまにうまく情報が伝わらなかったことが一番の原因なのです。

売り方が悪いとは...？どういうことなのでしょうか？
そもそも、マンションが売りに出されるのはいくつか理由があります。
代表的なものを箇条書きにしてピックアップしてみると......、

1・単純に住まなくなったので売却（買い替えや、転勤、実家に戻るなど）
2・相続を受けたが住まないので売却
3・お金が必要になり換金したいので売却
4・住宅ローンなどの返済負担が大きいので売却
5・離婚など家庭の問題で売却

このように、さまざまな理由で売却が発生しています。

実際にマンションを売却する場合、持主様は不動産屋さんに売却の依頼をするのが一般的です。売却の依頼を受けた不動産屋さんは販売活動を通して買主様を見つけていきます。

その際購入希望者さまに売却情報が届かなければ、買いたくても買えないということになります。「え！そんなことがあるの？」と思われる方もおられるでしょう。

そこで、売れない理由もピックアップしてみます。

1・売却情報がオープンになっていない
2・販売価格が高い
3・見学したいのになかなか見れない
4・室内の状況が酷すぎる
5・自殺など心理的瑕疵（かし）がある

もう少し詳しく解説します。

1番の「情報がオープンになっていない」とは、ネット上に存在していないことを指します。現在購入希望者さまの9割以上がインターネットを利用して情報を検索しています。
パソコンもケータイも普及した現代だからこそ、最も手軽に情報収集がしやすいツールとして好まれているようです。

ですが裏を返すと、売却情報がネット上に掲載されていなければ、その売却情報が購入希望者さまのネット検索結果にひっかからない（＝情報が届かない）ことにもなります。

もちろん売主様の中には上記に挙げたような、売却理由によっては情報をオープンにしたくない方もおられるでしょう。

そのような情報はネット検索をしても見つからないため、不動産屋さんから直接入手する形でようやく売りに出ていると知ることができ、購入希望者さまに物件の存在が伝わるのが遅くなるので結果的に売却が遅れます。

2番の「価格が高い」場合は、「できるかぎり安く買いたい」という買主様の購買心理に反する条件なので、どうしても売れにくくなります。

マンションの場合同じタイプのお部屋が同時に2件売り出されることもあり、そうなった場合やはり価格の安いほうから売れていきます。

あるいは、単純に欲しくても予算が届かなくて、結局あきらめて他の物件で検討される購入希望者さまもいらっしゃいます。

3番の「見学したいのになかなか見れない」とは、売却依頼を受けた不動産屋さんが該当マンションのある地元ではなく、市外など遠くに所在している場合のことです。

空室の場合、鍵をあらかじめマンション近辺の不動産屋さんに預けておく業者さんもおられますが、会社内で所有していて案内予約が入った時点で担当者が鍵を開けに行くスタンスの業者さんもおられます。

見学希望者さまから「この部屋を見たいのですが」と依頼があったら鍵の手配をするのですが、遠くにある場合現地まで鍵を持参するのに2時間以上かかるケースもあります。

事前にご依頼いただく場合は問題ありませんが、「今すぐ見たい」と現地近くからご依頼いただいた場合「2時間も待てないので後日・・・」となることもあります。

このようなお部屋は売れるタイミングを逃していることが多いのではないでしょうか。

4番の「室内の状況が酷すぎる」は、2番の価格とよく似ていますが、同じマンションで金額も同じお部屋が2件売り出されていたら、やはり綺麗なお部屋のほうから売れます。

中には夜逃げ同然のお部屋もあり、そのような場合ゴミだらけカビだらけで、足の踏み場もないようなお部屋も本当にあります。

とても今からここに住むイメージがわいてきません。
そのような場合も売れ残りやすい傾向があります。

5番の「自殺など心理的瑕疵がある」とは、自殺があった場合はさすがになかなか売れません。ただ、大半が思いきった安値で販売されるので、どこかで妥協できる方が購入を決意され、最終的には売れています。
このようにして、売り出された理由と売却状況が複雑に絡んでいるとなかなかすぐには売れません。

私は売却も購入と同じように「ご縁」だと思います。いろんなタイミングが重なって売買取引が成立して（売れて）いきます。

現に1年以上引き合いがなかったお部屋が突然2組のお客様で取り合いになることもあります。少しタイミングがずれるだけで、成立しないこともあります。

ですが、今お客様が購入しようと思っているそのお部屋は、上記の状況からくぐり抜けてきた良質な物件です。安心して購入していただけたらと思います。

さて、次回のお題は「変動金利と固定金利」です。
住宅ローン利用し購入される方が対象にはなってしまいますが、
意外とわかってそうで分からないのが金利の仕組みです。
不景気な時代はどちらを選択したらいいのでしょうか？実は・・・

・・・お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「購入者のちょっと失敗」
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こんにちは、マンションナビのそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。

今回のお題は「購入者のちょっと失敗」です。

少し前の号になりますが、リクルートさんのスーモに実際に購入された方の失敗談が掲載されていましたので、チェックしてみました。

いつもためになる記事が多いので参考にしています。
リクルートさんありがとうございます。

内容は大きく分けて次の3点です。

1・「情報収集で失敗した」
2・「物件チェックで失敗した」
3・「手続きやお金で失敗した」

それでは早速中身をチェックしてみましょう！
※一戸建てを購入されている方も含まれていましたので、特にマンション購入に関する内容にしぼってみました。（また一部編集しています。）

「情報収集で失敗した」について

1・「マンションにこだわりすぎた」
住宅はマンションだけではありません。
条件が合わなければ、思いきって戸建ても検討してみましょう。
それぞれのメリットとデメリットが分かると思います。

2・「駅から遠い」と思い込んでいた。
購入したマンションより実はあの駅のほうが近かった。
行ったことのない地域はイメージしにくいものです。
見に行く前に判断するのではなく、実際に足を運んでみましょう。

3・「マンションにも庭付きがあることを知らなかった」
庭付きやペットが飼育できるのは一戸建てだけだと思っていた。
マンションでも数は少ないですが、庭付きやガレージ付、ペットの飼育が可能なお部屋もございます。

4・「バス便も検討し範囲を広げればよかった」
バス便は不便なイメージが強いが、通勤時間は本数が多かったり、
また同じ予算でも建物が新しいお部屋が購入できることもあります。

条件をあまりしぼり込みすぎると、なかなか該当するお部屋が無かったりします。
また広げすぎても焦点が定まらず、決めかねているお客様もおられますね。
納得されて購入されているお客さまを検証しますと、初めは範囲を広く条件もあまりしぼらず情報収集をし、徐々に条件をしぼられて購入された方が成功されています。

「物件チェックで失敗した」について

5・「どこをチェックすればいいかよく分からなかった」
どのようなところをチェックしたらいいのか分からないのも当然だと思います。
なんとなく設備や広さを見てしまいますが、お部屋以外にも建物周辺や環境もチェックしましょう。
マンションナビクラブの会員様は「現地確認チェックシート」をご利用ください。

6・「テンションが上がり即決してしまった」
こちらのお客様はどうも新築のマンションギャラリーに行かれたようです。
モデルルームは少し現実離れした空間を演出していますので、一気にテンションが上がりそのまま購入してしまったのでしょう。
そんな時は一旦帰宅し冷静な判断をするようにしましょう。

7・「やはり和室は必要でした」
最近では和室の無いお部屋も珍しくはありません。寝る習慣がお布団の方は
和室の無いお部屋では押し入れが無いことが多いので、収納に苦労するかもしれません。

8・「使っていた家財道具が入らなかった」
特に冷蔵庫やタンスが入らないことがあります。お持ちの家財は事前に寸法を測っておき、現地でチッェクしてみましょう。

9・「入居中だったので、遠慮してあまり見れなかった」
特に収納スペースや押入れなどはお住まいの場合開けにくいものです。
しかし思っていたよりも物が入らなかったりしたら困りますよね。
「開けてもいいですか？」と売主様に一言断りを入れて広さなどもしっかりチェックしましょう。過去に配信しました、
「お住まい中のお部屋を見学する際のマナー」もチェックしてみて下さい。

10・「空室だったので現地に行けばすぐに見れると思っていた」
空室の場合は現地に行けば鍵が空いているわけではありません。
事前に鍵の手配が必要です。前もって見学日を取り扱い不動産会社に連絡しましょう。

購入で成功されている方は、あせらず、しっかりお部屋以外も確認されています。
個々で判断できない事柄は、担当者にも相談してみましょう。プロのアドバイスも参考に！

「手続きやお金で失敗した」について

11・「予算だてが甘かった」
購入するお部屋以外にも諸費用が必要です。
中古マンションで1,500万円まであればおよそ購入価格の10％、
1,500万円以上であればおよそ8％が、必要費用の目安です。
参考にしてみて下さい。

12・「当てにしていたボーナスが大幅ダウン！」
ボーナス払いを併用すると毎月の支払いはかなり下がりますが、あまりボーナスの比率を上げると、予定より支給額が下がったときには痛手になります。
資金計画は綿密に！

13・「固定資産税を忘れていた」
不動産を購入すると、土地・建物に対して、税金がかかります。
建物の築年数や広さ、立地によって異なりますが、およそ年間10万円前後は必要だと認識しておきましょう。

14・「何度か会社を休んだ」
銀行で住宅ローンを組んで購入する場合は、平日に手続きをすることになりますので、購入が決まったら事前に、会社へは休むことが多くなることを伝えておきましょう。

本来、お部屋の情報収集よりも先に資金計画は大事ですね。
お金で失敗してしまうと、後で取り返しのつかないことになってしまいます。
無理をしない範囲で生活ができる資金計画をしっかり立てておきましょう。
不安のある方は「中古マンション購入Q＆A」をご覧ください。

さて、次回のお題は「売れない理由」です。

購入を決意しようとするときによくお客様から
「なぜ今までこのマンションは売れなかったのですか？」と質問されます。
ひょっとして人気がないの？価格が高いの？と決断の時には不安がよぎります。
さまざまな理由が考えられますが、実は・・・・

・・・お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「ペットの飼育について、その2.」
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こんにちは、マンションナビのそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。

今回のお題は「ペットの飼育について、その2」です。
前回に引き続き、ペットの飼育についてお話を進めてまいりましょう。

そもそもペットの飼育がなぜ禁止になってしまうのか？
そこにはいろいろな要素があると思いますが、およその見当はつきます。
その理由とは...？
東大阪市と八尾市の全てのマンションの管理人さんとお話しをしたわけでは
ありませんが（200人ほどの方々とはお話しをしています）、ペットの飼育についてはみなさん頭を抱えておられる印象が強いですね。
ペットが飼育可能なマンションですら、お会いするとあれこれと思うところを吐露されていました。
管理人さんからすると1番大変なのが、ペットの排泄物の後始末なのだそうです。
マンションのアプローチや玄関、エントランス、廊下、エレベーター内まで、
さまざまなところで行われているようです。
先日もペットの飼育禁止のマンションで管理人さんが、白い粉を玄関や、
エントランスのはしはしにまかれていました。私は塩でもまいているのかなと思い、
「何をまかれているのですか？」質問をしてみましたら、なんと塩酸ですとおっしゃるのです。
やはりお話をうかがうと、オシッコをあちらこちらにするので、臭いがついてしまい、
臭い消しのためにまいているとのことでした。
禁止になっているところですらこのような状態です。
そもそもペットの飼育が可能で当時売り出されたマンションでも、
いろいろと問題は発生しているようです。
最近の新しいマンションで2基エレベーターが設置されている場合などは、
ペットとお出かけの際に使用するエレベーターと一般の乗り降りとを分けている
ところがあります。
乗った際にペットボタンを押すと、各階にペットと一緒に乗っていることがわかる
仕掛けになっています。そうすることで、苦手な方は隣のエレベーターを利用できるような配慮がなされています。
ここでもルールを守らないで、ボタンを押さなかったり、一般用のエレベーターを
そのまま利用されたりする方もおられると聞きました。
またペットをベランダで放し飼いにするのは禁止されているところが大半ですが、
ここでもルールを守らない方がおられます。
夏などはベランダにしてしまったオシッコの臭いのほか、毛が抜けやすい動物の場合、
その毛が風で舞い上がり、上下の住人さんに迷惑がかかることもしばしばあるようです。
そのようなことが重なるとペットについて何も思わなかった方までもが、
飼育について異論を唱えるようになります。
そのような声が多く集まり飼育そのものについて議論され禁止になることも
少なくないと思います。
一部の方がルールを破るとそれにつられて、私も私もとしだいにモラルが低下し、
マンション全体での問題に発展していくケースがほとんどではないでしょうか。
このような問題は、ペットに限らず、ゴミ出しや駐輪場の整頓、エレベーターの
使用方法など、共同で利用するべき事柄でもルール違反が原因で同じような
ことが発生しています。

では、そのような実態を購入前に事前にキャッチするには、
どうしたらいいのでしょうか？

1番いいのが住んでおられる住人さんに尋ねることですが、なかなか直接聞くことは難しいので、やはり管理人さんがいいと思います。
とくに住み込みで勤務されている方の場合、かなり事情を把握されています。
「こちらのマンションを検討しているのですが、ペットの飼育状況はいかがですか？」と聞くと大半が親切に話してくれます。
それを参考にするのが1番です。
またペット以外もいろいろ質問することで情報収集できます。
これだけはできる限り直接ご本人さんが聞きに行くようにして下さい。
又聞きになりますと解釈が違って受け止めることもあるかもしれませんので注意が
必要です。
ペットの飼育が可能な場合は、詳細も聞いておきましょう。
サイズや頭数など細かくルールが定められているところもありますので。
以上のことから、事前に情報収集することで、のちのちのトラブルを回避することができますので、ドシドシ質問をしましょう。

さて、次回のお題は「購入者のちょっと失敗」です。
少し前の号になりますが、リクルートのスーモに興味深い記事が掲載されています。実際に購入された方の失敗談です。一緒にチェックしてみましょう。

・・・お楽しみに！

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今回のお題は「ペットの飼育について、その1」です。

まずは、下記の文章をご一読いただけますか。

「ペット等の動物の飼育は、飼い主の生活を豊かにする意味はあるとしても、
飼い主の生活に・生存に不可欠のものというわけではない。
そもそも、何をペットとして愛玩するかは飼い主の主観により極めて多様であり、
飼い主以外の入居者にとっては、愛玩すべき対象とはいえないような動物も
あること、犬、猫、小鳥等の一般的とみられる動物であっても、そのしつけの
程度は飼い主により千差万別であり、仮に飼い主のしつけが行き届いていたと
しても、動物である以上は、その行動、生態、習性などが他の入居者に対し
不快感を招くなどの影響を及ぼすおそれがあること等の事情を考慮すれば、
マンションにおいて認容しうるペットの飼育の範囲をあらかじめ規約により
定めることは至難の業というほかなく、本件規約のように動物飼育の全面禁止の
原則規定しておいて、例外的処置については管理組合総会の決議により個別的
に対応することは合理的な対処の方法というべきである。」

いかがですか、少し固い表現ですね。文章も厳しい内容となっています。
この文章は、犬の飼育を全面的に禁止する旨の規約改正が、区分所有法31条
1項に違反するとして、犬を飼育している区分所有者が争った事件に関する
高等裁判所の判決文の一部です。

裁判の内容は詳しく分かりませんが、推測するところ、当初の規約※
ではペットの飼育については何も定められていなかったので、管理組合
（住んでいる方全員）の総会で、動物の飼育は全面禁止となったのでしょう。

そこで、飼育されている方が訴えたのですが、上記のような判決に
なったのだと思います。

※規約とは、マンションに住む全員の相互間のルールのことをいいます。
マンションという大きな建物に複数の人達が共同で住んでいますので、
一定の約束ごとを定めています。

さて、そのルールですが簡単に変更できるのでしょうか？

ペットを飼育されている方への配慮はないのでしょうか？

実は変更ができるのです。
原則として区分所有者および議決権の各3/4以上の多数による集会
（話し合い）の決議で、設定、変更、廃止をすることができます。

今回のケースでは所有者さんの3/4以上が動物飼育の全面禁止について
賛成され可決されたのだと思います。

次に、現在飼育をされている方への承諾は必要ないのでしょうか？

ここでは「一部の所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、
その者の「承諾」を得なければならない」となっています。

では、その「特別な影響を及ぼす」に該当する方っていったいどんな人
でしょうか？

今回のケースでは盲導犬などを飼育されている方を指します。
判例では「動物の飼育を禁止することは、飼い主の身体障害を補完する意味を
持つ盲導犬の場合のように何らかの理由によりその動物の存在が飼い主の
日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する特段の事情がある場合を除いて、
「特別の影響」にはあてはまらないと判断された」となっています。

よって、普通にペットとして飼育されている飼い主さんへの禁止に伴う
承諾は必要ないことになります。

なんだか辛い文面になっていますね。

盲導犬まではいかなくとも、子供同然に可愛がっておられる方もいますよね。

そのような方にいきなり禁止と言われても納得がいかないように思うのですが、
皆さまはどのように思われましたか。

少し固い内容が続きましたが、それでは今ペットを飼っている方やマンションの
購入と同時にペットを飼いたい方は、どのようにしてマンションを探したら
いいのでしょうか。

その前に、なぜこのように飼育禁止になったりしてしまうのでしょうか？

今まで多くの管理人さんとお話しをしてきましたが、いくつかの原因が
あると分かってきました。

管理人さんの中にはとてもペットが好きな方もおられるのですが、
苦渋の選択になっているケースもあるようです。
次号で詳しくお伝えしたいと思います。

さて、次回のお題は引き続き「ペットの飼育について、その2」です。
・・・お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
今回のメルマガはお役に立ちましたか？
少しでも購入や売却の際にプラスの情報となれば幸いです。

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但し、私達は誰でも彼でも中古マンションを買ってほしいわけではなく、私どもの考えをしっかり理解して下さったお客様と永くお付き合いをしていきたいと真剣に考えている会社です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「今後の不動産市場について」
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こんにちは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。

今回のお題は「今後の不動産市場について」です。
配信してまいりましたメールマガジンの中では大きなテーマになりますが、
先月届きました不動産協会の研修資料をもとに解説したいと思います。

今後、中古マンションの価格は上がるの？まだ下がるの？
・・・どうなっていくのでしょうか。

大胆にも、数字を見ながら予測したいと思います。

私達不動産業者はお客様から売却の依頼を受けますと、国土交通大臣の指定
がある流通機構に売却の依頼があった旨を登録する義務があります。

関西では「近畿圏不動産流通機構」がそれにあたります。

そこに登録されました不動産情報を元に、市場分析のプロが数字と解説を
掲載した資料を頂きました。それを元に、皆さまにお知らせしたいと思います。

まず、大阪を大阪市、北摂、東大阪、南大阪と大きく4つに分割し、
東大阪市と八尾市が属する東大阪エリアの動向（中古マンション）をチェックして
みることにしましょう。

初めに価格ですが、1年間を4半期に分け、前年と比較した数字が出ています。
2008年10～12月から3期連続で中古マンションの価格は下落していますね。

直近の2009年4～6月で見ますと前年比で12.9％のマイナスとなっています。
ただしそれ以前の2007年7～9月期から2008年7～9月までは5期連続でプラスになっていました。

やはりリーマンショックがここでも影響しているのでしょうか。

次に成約件数ですが、2008年10月から2期連続で減少していましたが、
直近の2009年4～6月は逆に12.1％のプラスに転じています。

動向としては、もともと割安感のある中古マンションの価格がさらに下がったため、
購買層がそちらへ動いたと考えられますね。

この3年間を見ましても大阪市の成約件数に少し振れ幅があるものの、
それ以外の地域では価格、件数ともにほぼ横ばいが続いています。

さらに、エリアをしぼり東大阪市と八尾市に焦点を当ててみますと、2009年4～6月期の中古マンションの成約価格は平均1,421万円で前年比5.6％の下落になっています。

東大阪エリア全体の下落率が12.9％だったのに比べ、東大阪と八尾は5.6％に
留まっていますね。成約件数はあいにくデータがありません。

次に価格帯を見てみますと、1,000万円までが約40％を占め、1,500万円まで
含めますと販売件数の約65％になっています。

過去のデータと比較しますと、1,000万円までの中古マンション件数が伸び、
1,500～2,000万円台がかなり減少傾向にあります。

また築年数別に見てみますと、新築マンションの供給が最も多かったのは
昭和54年で約2,500戸あり、また1番供給が少なかった年は平成4年となっています。

販売戸数の割合からは平成7年～平成11年が1番多く23％となっています。
それ以外の年代（5年刻み）もおよそ15％前後が販売されています。
全体だと昭和と平成に建ったマンションがちょうど半分ずつになっていますね。

全体を通して私が感じたことは、中古市場はまだ一部では価格が下落するのでは
ないかということです。

一方、新築マンションの供給が少なくなっている、またはまだ少し価格が高いので、購買層が中古マンションにも流れてきています。

また中古マンションでもリフォームをすれば新築同様になることも浸透し、注目されています。

価格が下がったことでお得感がある上、新築層からも購入希望者が流れて
きているので、もともとの中古マンション希望者にプラスされることになります。

そうなると現在、売却中の中古マンション数よりも断然購入希望者数のほうが、
今まで以上に多くなるのではと予測しています。

また、平成１８年６月に住生活基本法が施行されました。
国は今後、今までのように新たに住宅をどんどん造るのではなく、ストック住宅を重視する方向です。

したがって、中古市場は今後ますます活性化するのではないかと思います。

さて、次回のお題は「ペット」です。

最近、お客様からよくペットに関するご相談やご質問を頂くことが増えています。
頂きました質問などシェアしたいと思います。

・・・次号で詳しくお伝えします。お楽しみに！

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こんにちは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
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今回のお題は「営業マンを味方にするコツとは？」です。
みなさまは、マンションの売買情報はどのように集めておられますか？

インターネット、情報誌、折込広告、紹介、投函チラシ・・・など
様々な媒体がありますが、近年では不動産情報もネットから収集する方が
圧倒的に多くなってきています。

そのため、直接不動産屋さんへ出向いて物件資料を集める方は依然に
比べかなり減っています。

なので、集めた情報を検討し、いざ現地見学となった段階で初めて
担当営業マンと対面することが増えているようです。

さて、ここで今回のテーマである「営業マンを味方にするコツ」について
お伝えします。

営業マンを味方につけることができた場合、
どのようなメリットがあるのでしょうか？

1・一般公開されていない新しい物件情報をいち早く教えてもらえる。
欲しいエリアやマンションが決まっている場合、リクエストしておくと売却情報が
出たらすぐに教えてもらえるので、条件を絞り込まず莫然と探していらっしゃる
お客さまより優先的に検討できるメリットがあります。

2・価格に変動があれば、いち早く教えてもらえる。
気になるマンションがあるのに予算が届かない！・・・そんな時、
予算内に価格が下がったら教えて下さいとリクエストしておくと、値下がりした時
まっさきに教えてもらえ、より早く検討できます。

3・メリットばかりではなく、デメリットになる情報も教えてもらえる。
営業マンは「成績」も欲しいけれど、「お客さまからの感謝」も欲しいのです。
買い手さまにとって重要な情報（デメリット）も伝えた上で買っていただくほうが
後から感謝されるということをよく知っています。
なので、味方につけるといろんなことが聞けますよ。

トップセールスマンになると平均100組から150組のお客さまを抱えていると
言われています。
その中から誰よりも早く良い情報が届くほうがいいと思いませんか。

営業マンは「この情報はあなた様で5番目です」とは決して言いません。
時には大幅に価格が下がった情報や、めったと売却が出ないマンション情報
などもあります。

そのような情報は一般公開されることなく、会員登録を頂いたお客さまの中で
決まっていきます。

必ずしもそんなケースばかりではありませんが、後出しで情報を渡されるよりも
人より先行して、できるなら1番目に！情報が手に入るほうがより早くより多くを
比較できて、希望に近いマンションに巡り合える確率が上がるでしょう。

営業マンを味方にするコツとは？

1・希望条件は全て伝える
時折小出しにされる方がいらっしゃいます。
そうなると、営業マンのほうも頂いた情報をもとに物件提案をしますから、
全て伝えていないせいで希望とは違う情報ばかり提案されてしまうかもしれません。

2・購入理由を正直に伝える（言いにくい事柄でも）
なぜ購入するのか、目的をきちんと伝えましょう。
理由によってはご購入いただけないこともございます。

3・予算や資金計画は明確に伝える
住宅ローンを組まれて購入される方は自己資金の有無や、返済希望金額などを
明確に伝えましょう。これは、誤った資金計画にならないためです。
ローンを組む際には現在や過去のお借入状況が問われますので、
前もって必ず正確に伝えましょう。
後で発覚するとローンが組めなくなることがありますので。

4・約束事や時間は守る。
見学を当日ドタキャンされる方がおられます。
どうしても都合がつかなくなったときは、
事前に一言連絡を入れるようにしましょう。
営業マンからの信用を失うと欲しい情報を提供してもらえなくなります。

5・連絡があれば、即対応する。（すぐに見に行くなど）
お客さまのご希望で「００な情報があれば教えてね」とリクエストされた場合、
営業マンが「該当情報が出ました」とお知らせをしてきたら、リアクションを返すと
他の方より優先してホットな情報を得やすくなります。
逆に、なんの反応もない状態が続けば、やはり徐々にお伝えする順番が
後回しになってしまうでしょう。

6・任せた！と頼ってみる。
少しオーバーかもしれませんが「あなたに任せた！」と言ってもいいでしょう。
営業マンも頼られると嬉しいですし、
親身になっているお客さまはほっておけないのです。

情報収集も大事ですが、信頼できる営業マンも同時に探してみましょう。
もし頼れる営業マンが数名現れたら、同時にお願いすることをお勧めします。

私もお客さまから頼られる担当者になれますよう日々精進いたします。

さて、次回のお題は「今後の不動産市場について」です。
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今回のお題は「お住まい中のお部屋を見学する際のマナー」です。

マンションの購入に関する本は私の手元に15冊ほどございますが、
見学する際のマナーらしき項目はあいにくと1つもなかったので、
私なりにポイントを整理してみました。参考にしてみてください。

購入するマンションを探す手順として、まずネットや広告などで情報収集をし、
見比べてみてある程度絞り込めたら、次に現地を見学し、さらにその中から
検討を重ねるといった感じでしょうか。

「現地見学」には、マンション周辺と該当の部屋そのものの見学がありますが、
部屋を見学する際に、売主さまがすでに引越しをされていて空室の場合と、
現在も売主さまがお住まい中の場合がございます。

空室の場合はリラックスして見学できますが、お住まい中のお部屋を
見せて頂くのは少し気が引けるとおっしゃるお客さまも少なくありません。

そこでお住まい中のお部屋を見学する際の注意点をまとめてみました。

売主さまに好印象が残ると後々の交渉もしやすくなる場合があります。
実際に、売主さまが「この前見に来られたあの人に買ってほしいな・・・」と
おっしゃることもあります。

お互い気持良く、売り買いが成立するほうがいいと思う気持ちは同じなのでしょう。

それでは、順に見てみましょう。

ポイント1、見学予定時間には遅れないこと！
売主さまは予定を空けて待っておられますから、約束の時間は必ず守りましょう。
遅れそうな場合は、担当者に電話を入れておきましょう。

ポイント2、手土産は必要か？
必要ございません。手ぶらで結構です。物によって相手の好みが分かれ、
ありがた迷惑になることもあります。

ポイント3、スリッパなどの上履きは必要か？
空室を見学する際は薄っすらほこりが貯まっていることもあるので、
持っていかれたほうがいいでしょう。お住まい中の場合は手ぶらで結構です。
スリッパなどを出された場合は遠慮せずにお借りしましょう。
ただし、お借りしたスリッパでそのままベランダには出ないようにしましょう。
和室も必ず脱ぎましょう。当然とお感じになるかもしれませんが、
脱がない方が必ずいらっしゃいますので・・・。

ポイント4、物入れや押入れを開けてもいいのか？
開けて中の広さなどを確認したいのは当然のことです。
しかし開ける際は必ず「ココ開けてもいいですか」と承諾を取りましょう。
だめと言われることはまずありませんが、勝手に開けるのはNGです。

ポイント5、売却理由は直接聞いてもいいのか？
先に担当者に聞きましょう。やむを得ない理由で売却することもあり、
直接話したくないこともありますので。
理由が分からない場合は担当者から聞いてもらうほうがいいでしょう。

ポイント6、価格交渉をその場で直接するのはNGです。
時折「このお部屋気にいったので、いくらかまけてくれませんか」とその場で
交渉を持ちかける方がおられますが、間に担当業者がおりますので
必ず業者を通して交渉して下さい。言った、言わない、のトラブルになりますので。

ポイント7、プライベートな質問はNGです。
お部屋や環境などの質問は大丈夫ですが、お仕事は？年齢は？
お子さんの学校は？（高校や大学の場合）など売却情報ではない
プライベートな質問はNGです。

ポイント8、置いてある備品などにはさわらない！
大人の方の場合まずそんなことはありませんが、小さなお子様連れの場合は、
どうしても目新しいものがあればさわりたくなるので、注意してあげて下さい。

最後に、事前に質問事項はまとめておきましょう。
（駅までは何分かかりますか？買い物はどちらに？ご近所さんは？病院などは？）
持っていく予定商品の寸法を測っておき、収まるかを現地で確認しましょう。
（冷蔵庫、タンス、洗濯機、机、など）

まとめてみますと、常識範囲の事柄が多いように思われますね。
見学の際はマナーも守りつつもお部屋はしっかりチェックしましょう。
大きな買い物ですから。

さて、次回のお題は「営業マン味方にするコツとは？」です。
担当営業マンを味方につけて、「マル秘情報」をゲットしましよう。
営業マンも人なのです。そこがポイント！

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今回のお題は「見学したお部屋のエアコンや照明器具はどうなるの？」です。

まずマンションを売る方は二つに分かれます。
住みながら売る方と、引越ししてから売る方です。

現在東大阪市と八尾市で販売されていますマンションが10月31日現在で、
364件あり、その内空室のマンションが176件ございます。
全体の約48％です。
ざっと半数が誰も住んでいない状態で売り出されていることになります。

お客さまの中には、すでに数件見学された方もいらっしゃるかと思いますが、
見学した際、売主さまはまだお住まい中でしたか？それとも空室でしたか？

今回のお題は空室を見学された時によくいただくご質問です。

ご見学頂いた際に、住んでおられた時に使っていたであろう、照明器具・
エアコン・ファンヒーター・テレビ・冷蔵庫・レンジ・掃除機などの家電製品や
水屋、タンス、化粧台、食卓テーブルと椅子、ベッドなどの家具類、
あるいは時計、カーテン、カーペットなど雑貨類などがまだ残っていたことは
ございませんか？

いったいこれらの商品はどうなるのでしょうか。

ほとんどの場合、売主さまが次の住まいに必要ないのでそのまま置いてある
ケースが大半です。

ではそのような場合買い手はどうしたらいいのでしょうか。
買い手にとって必要で使えそうな物はそのまま置いてもらって、
それ以外は処分してほしいと、都合のいいことだけを請求できるのでしょうか。

売主さまからすると、できればそのままの状態で買ってほしいとおっしゃる方が
多いですね。粗大ゴミで出せない商品などは、処分に費用がかかったりする
ことがあるので、そのまま買ってほしいのです。

ただ、買い手も必要のない物がたくさんあっても困りますよね。

このような場合は間に立つ不動産業者に、必要な物とそうでない物を伝えて
売主さまへ交渉してもらいます。

交渉の結果は契約の際にちゃんと書面で残しておきましょう。
一般的には「付帯設備および物件状況確認書」などの用紙で、置いておく物や、
処分してもらう物などをチェックします。

入居後の注意点としては家電製品なら例えばエアコンですが、売主さまが
住んでいた時は正常に作動していたけれど、引き渡してから数ヶ月後に動か
なくなった場合、保証してもらえるのでしょうか。

答えは、原則保証できません。

商品そのものの保証期間がある場合はメーカーで対応してもらえるでしょうが、
それ以外の場合は保証がないと思ってください。

使えそうだからそのままにしてもらう場合は、せめていつ頃に設置した
商品なのか、メーカーの保証期間はまだ残っているのかを
聞いておいたほうがいいでしょう。

使えそうでもあまりにも古いようでしたら処分してもらったほうがいいと思います。
空室を見学される時は、置いてある物もよくチェックしておきましょう。

さて、次回のお題は
「お住まい中のお部屋を見学する際のマナー」です。
見学を希望しているマンションがまだお住まい中だった場合、
手土産は必要なの？大勢で行っても大丈夫？

はたしてルールやマナーはあるのでしようか。

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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「宅地建物取引主任者ってどんなことをしてくれるの」
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こんにちは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。

今回のお題は「宅地建物取引主任者ってどんなことをしてくれるの」です。
通称宅建（たっけん）と言われています。今年は10月18日（日）に
資格試験が行われました。

不動産業に従事していると必要になってくるこの資格、いったいどのような
資格なのでしょうか。また、どんなことをしてくれるのでしょうか。

そもそも宅建は1958年に当時の建設省が宅地建物の公正な取引が行われる
ことを目的として創設された、国家資格です。

不動産業の仕事を始める際には必ず専任の宅地建物取引主任者が必要と
されており、業務に従事する者5人に1人の割合で主任者を置くことになって
います。

従業員さんが7人の会社であれば、主任者は2名必要となりますね。
どうしても不動産業を開業する際に、必要な資格なので、違法ですが、
従業員さんのなかで誰も資格者がいない場合、他人の名義を借りて申請し
不動産業の免許を取得していた業者もありました。

資格者さんには手当として3万円～5万円支払っていたこともあり、
資格さえ取れば臨時収入が入るので、資格試験の中では最も人気がありました。

バブル当時1990年には約34万人が受験しています。
それ以降徐々に受ける方もすくなくなり、昨年の2008年では約21万人が
受験されたようです。

今では、宅建業の免許取得時に名義貸しなどないか、かなり厳しいチェックを
されますので、以前のように資格さえあれば収入につながるようなことは
無くなりました。

最近は銀行員さんなどが多く受験されていると聞きますね。

次に試験の内容は「宅建業法」から今年は20問、「権利関係」から14問、
「法令上の制限」から8問、「税・その他」から8問の計50問です。

4択で試験時間は2時間です。合格率はおよそ、15％～17％になっており、
合格ラインは毎年35点が目安になっています。

大阪での2008年の合格者は2,789人で合格率は15.8％だったようです。
私は1回では合格できず、何度か受験し合格できました。（笑）

さて、そのような比較的難しいとされている試験に合格し、
取得した資格者はいったいどのようなことができるのでしょうか？

不動産は動産とは違い、「不」が付いていますので字の如く動きません。
いわゆる、土地や建物など容易に持ち運びができない定着している物のことを
指します。

私達の仕事は、この動かない物「不動産」を買って頂いたり、売ったり、
借りたり、貸したりしています。その買ったり、売ったりする際に大事なのが、
その土地や建物がどのような物なのかを、特に買う方や、借りる方に
説明する義務を不動産業者は必ず負います。

この時に使用する書類が「重要事項説明書」です。
この書面は宅地建物取引主任者が記名・押印し説明します。
資格の無い方は説明できません。

資格のない方が説明をしたり、そもそも説明しなかった場合は、
業法違反となり免許停止や罰金が科せられることになります。

説明は契約書を取り交わす前に行われます。
資格者であるかの確認はこれも必ず説明に入る前に、免許証の提示が義務
づけられていますので、その際にチェックして下さい。

書面の内容は、土地や建物の所在や面積などに加えて、都市計画や設備状況、
どのような建物が建てられて、どのような建物が建てられないのか、
契約を解除する際の条項、住宅ローンで購入される方などはその内容などに
加え、マンションは修繕計画や管理状況などを含めた一定の情報をまとめて
説明します。

中身は法律知識を要求されるため、一定の知識を習得した資格者が説明する
ことになっています。

もし運転免許を持っていないタクシードライバーがいたらどうでしょう、
大変ですよね。不動産も同じで、免許証を持っている人でないと、
説明できないことになっています。

さて、次回のお題は
「見学したお部屋のエアコンや照明器具はどうなるの？」です。
見たお部屋にはまだ、エアコンや照明器具、カーテン、水屋、タンス、
テレビ、冷蔵庫などがそのままあります。

いったいこれらはどうなるのでしようか？エアコンはできればそのまま
置いておいてほしいのですが、それ以外は・・・

・・・次号で詳しくお伝えします。お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「他社で見たマンションをお気に入りの業者で仲介してもらえるのか」
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こんにちは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。

今回のお題は
「他社で見たマンションをお気に入りの業者で仲介してもらえるのか」です。

皆さんはこのような経験はございませんか？

とある大型家電量販店A電器にテレビを買いに行きました。
お目当てのテレビを見付けて店員さんに説明を求めました。
そうするとなんだかめんどくさそうに説明するのです。
本当に買うのですか・・・と言わんばかりの対応です。

皆さんならどうしますか？

私ならそのような愛想のない方からは買いたくないと思います。
隣のB店に行けば同じものが売っていますからそちらに行って買おうと
考えるでしょう。
誰だって気持ち良く買いたいと思いませんか。
そのテレビがA店にしかなく、また価格もとんでもなく安ければ、
店員さんのことは我慢して買うかもしれませんが、そうでもない限り、
他店に行ってしまうと思うのです。

それでは不動産の場合はどうなのでしょう。
実は先日お客様から「○○マンションを□□業者さんに案内されて見たんで
すけど、気に入ったので村長さんのほうでそのマンションを仲介してほ
しいのですが」と相談がありました。

ただ、結論から言うと、これはできません。
ご希望に沿いたいのですができません。
法的に罰則規定などがあるわけでもないのですが、業者間のルールとして
できないことになっています。

電器店の例に出てきた店員さんや営業マンのような対応だったら誰だって
いやですよね。どうせ買うのなら親切にしてくれるお店や営業マンから
買いたいと思います。今回のご相談も実はそういう事情でした。

弊社が定休日だった日に、そのお客さまが他社の営業マンにご案内して
もらい、翌日弊社に電話があったのです。
お客様からいきなり「村長さんあそこの営業マンひどいね、
とにかく買わそうとしてくるのよ」とすごい剣幕です。
いろいろとお話を伺っていると、たしかに強引な感じがしました。

お客さまに「昨日、村長さんのところが休みだったから、とりあえず
その業者さんに見せてもらって、後で村長さんに相談したらいいかなと
思って」とおっしゃって頂いたのはとてもありがたいのですが、
「業者間では、始めにご案内をした業者さんを必ず通すルールになって
いるので、今から私が割り込むことはできません」と申し上げました。

では、なぜダメなのでしょうか。

今回ご依頼頂きましたお客さまは決して間違っていません。
ご案内された営業マンがお客さまの望む対応をしていれば、
私のところにこのお話は来なかったでしょう。
対応が良くなければ他店に頼みたいと思うのは自然だと思います。

不動産の場合、マンションを売却したいCさんがA店に依頼をしたとします。
そして今回のお客さまがA店でCさんのマンションの紹介を受けました。
後日私のところで、そのお客さまからCさんのマンションを購入したい
申込があったとします。その申込書をA店に持っていけば、
A店は「あ！このお客さま先日うちで案内をした方だ」とわかってしまいます。
そうすると受付をしてくれないのです。

え、なんで！

と思われるかもしれません。
本来なら、自社の対応が悪くて他社で購入されてしまうのは自業自得の
はずなのですが、そうとは受け止めずはね返す業者さんもいます。

そうなると、仲介業者としての役割である、売り手と買い手を引き合わせ、
互いの利益を守り、トラブルのない取引を成立させることができなくなります。

そのようなことになれば、本末転倒です。
よって今回のようなケースの場合、始めに一緒にご覧になられた業者さんで
お願いして下さいとお伝えしたのです。

すこし矛盾していますが、このまま売りたいのに売れない、
また買いたいのに買えないことはお客さま双方の利益に反するので、
やむをえないのです。

皆さまも今後ご見学を希望される場合は、いきなり電話をして
「こちらのマンションを見たいのですが」と申し込む前に、
どのような担当者が案内してくれるのかチェックしておきましょう。

見学し、気に入ればその方があなたの担当者になりますので。
チェックポイントは、担当者のプロフィールやブログなどがいいと思います。

さて、次回のお題は
「宅地建物取引主任者ってどんなことをしてくれるの」です。
略して「宅建（たっけん）」と言われています。
毎年10月の第3日曜日に試験が行われます。
不動産業に従事していると必要になってくるこの資格、
いったいどのような資格なのでしょうか。どんなことをしてくれるのでしょうか。

・・・次号で詳しくお伝えします。お楽しみに！

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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「なぜ修繕積立金は途中で値上げされるのか」
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こんにちは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
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今回のお題は「なぜ修繕積立金は途中で値上げされるのか」です。

皆さんはマンション購入を検討する際にどのようなところをチェックしていますか？

販売価格が1番だと思いますが、ローンを組んで購入を予定している方なら
毎月の支払い額は気になるところだと思います。

2,000万円を35年ローンで組んだ時いったいどれだけの支払いになるのか
チェックしますよね。

次に住宅ローンの支払い以外にどのような費用が毎月加算されるのかもチェック
ポイントになると思います。

マンションの場合、管理費と修繕積立金がかかります。一戸建の場合、
修繕費などの出費は個々で必要に応じて支払わなければなりません。

出費の捻出は毎月少しずつ積み立てた貯金を使うか、かかった時に預貯金の
中から取り崩すか、またはローンを組んで支払うことになると思われます。

マンションの場合は、その都度修繕費を徴収していたのでは、
金額がまとまると1回で払えない人も出てくるでしょう。

したがって数年後にかかる予定の修繕費を今から分割して貯蓄していくのです。
管理費や修繕積立金がどのような費用なのかについては、
バックナンバーの4番を参考にしてください。

　
では今回のお題にあります、積立金が途中でなぜ値上げされるのかについて、
考えてみました。

私自身もこの仕事をしていてはじめて、積立金が途中で上がることを知りました。
それまでは完全に固定費だと思っていました。

一度その金額で支払いがスタートすると途中で値上がるとなんだか
支払いづらくなりませんか。

ではなぜそのような値上げが発生するのでしょうか？
今、手元にリクルートさん発行の情報誌「スーモ新築マンション」を見ています。

大阪東部エリアのマンション情報を覗いてみると、
修繕積立金で1番安い価格が2,600円で高い価格で6,780円と掲載されていました。

次に9月15日付けのマンション管理新聞に次のような記事が掲載されていたので
ご紹介します。

大阪府で2009年1月～3月に流通したマンション1,906件（実際に中古マンション
が売買された数）を対象に管理費や修繕積立金などがどの程度の金額に設定
されているのか調査した結果が載っています。

まず大阪市内と市外合わせた管理費の平均額は9,304円、
修繕積立の平均額は7,847円となっています。
また大阪府市外の修繕積立金の平均は8,262円となっていました。

続いて築年数別に見てみますと、最も修繕積立金の額が高いのが、
築30年～40年未満で9,418円、最も安いのが、築5年未満の4,951円でした。

明らかに平均の金額と新築や築年数の浅いマンションでは差がありますね。

例えば新築で1番安い2,600円で100戸のマンションと、
大阪府市外平均8,262円で100戸のマンションがあったとします。

10年後の徴収額は2,600円×100戸×12カ月×10年=3,120万円と、
8,262円×100戸×12カ月=9,914万円となります。その差額なんと！
6,794万円となり、100戸で割ると67万9千円が各戸の負担額の差になります。

10年後にいきなり67.9万円お支払いくださいと言われても大金ですよね。
マンションには修繕計画があり、およそ10年ごとに大きな修繕工事を行います。

修繕費も数億円もかかるマンションがあります。
なので、あまりにも安い修繕積立金額でスタートしてしまうとあとで足りな
くなってくるので、途中から値上げをしないと工事費が足らないのです。

ではなぜ足りなくなることがわかっているのに、新築時は安い設定にしてい
るのでしょうか。理由は売りやすいからです。

購入検討者は毎月のローンと管理費等を合わせた金額がいくらになるのかを
考えているので、少しでも安く抑えて提示したいのです。

決して販売業者はそのようなことは言いませんが、大きな理由の１つになっ
ていると思います。次にどうして足りなくなるのか。

一般的に分譲会社の子会社が管理を請け負うことが多いですよね。
そうすると必然的に修繕工事も関連会社に見積もりを依頼します。

そうなると競合他社がないので、かなり高い見積もりでも通ってしまうことが
あるようです。
合い見積もりを取ったら3分の1になったケースもあるようですよ。
酷い話です。そんな高い工事代金なら積立金が足らなくなるのは当然でしょう。

上記に書きました平均積立金額8,262円を１つの目安にしていただき、
あまりにも低いようでしたら将来値上がりすることを想定しておいたほうが
いいかもしれません。特に築10年ぐらいのマンションは要チェックです。

さて、次回のお題は
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「壁にひび割れが・・・」
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今回のお題は「壁にひび割れが・・・」です。

先日、マンションナビをご覧のお客さまから、ご見学依頼がございました。
八尾市にありますマンションです。

そのマンションからは2件売却中だったので、2件ともご覧いただけるように
手配しました。現地で待ち合わせをし、早速1件目をご案内しました。

こちらのお部屋は空室になっていましたので、お客さまもじっくり見学を
されていました。
このとき、お客様から「すみません、この壁のひび割れは大丈夫ですか？」と
質問を受けました。

私も「どこでしょうか」と見てみましたら、壁にお客様の指摘通りひび割れが
あるではありませんか。

木造住宅であれば、壁式構造になっていない限り、柱や梁などで荷重を
支えていますので、室内の壁に亀裂が入る要素として、ボードが伸縮したか、
もしくはたわみなどが原因だと考えられます。

ただし、柱そのものが歪んで、その歪みによって壁に亀裂が入っている場合は
問題があると思います。
今回は鉄筋コンクリート造なので、壁に亀裂があるのは良くないと考えられます。

コンクリートの表面は、どうしても塗り終わって時間が経つと乾燥し引っ張りが
生じますので、髪の毛ぐらいの細いひびは発生します。

耐震診断の専門ではないので断言できませんが、このような壁の中心にある
亀裂は建物全体がねじれを起こしている可能性がありますのではないでしょうか。

室内をよく観察してみましたら、他にも数ヶ所亀裂がありました。
それも柱の角になる谷の部分ではなく、平面部分にあるのです。

そして1番の気掛かりは、洋室の窓ガラスにもひびが入っていることでした。
そのガラスは網入りになっていたので、ひび割れたままサッシに残っていましたが、

普通の板ガラスだったら割れて落ちていたと思います。
なぜガラスのひび割れが、1番気掛かりかと申しますと、
実はもう1件のご案内をした際に同じように窓ガラスにひびが入っていたのです。

こちらのお部屋はまだ居住中で、壁沿いには沢山物が並んでいたため、
亀裂は確認できませんでした。

ガラスにひびが入るのはどうしてなのか。
たまたまお住まい中に固いものが当たりひび割れたのであればわかるのですが、
この場合はどうもそうではないように思えるのです。

私の勝手な推測ですが、あれだけの建物がゆがむとそれに伴う負担は
どうしても弱い箇所に集中し、固いコンクリートの柱より、壁などにしわ寄せがきて、
サッシなどにも影響が及びガラスにひびが入ったのではないでしょうか。

たまたまその2件だけの偶然ならいいのですが、どうしてもお客様には勧められま
せんでした。

あいにく管理人さんもお休みだったので、詳しい話は聞けませんでした。
また過去に耐震診断などを受けているのかも確認したいと思いました。

もし偶然でないのなら、弊社では取り扱いできないマンションになると思います。

さまざまな理由によりこのマンションはお客さまに勧められないと判断がついた
場合は、マンションナビのマンションカタログページにて、
「こちらのマンションは弊社の規定によりお取り扱いしておりません」と
告知しておりますので、チェックしてみて下さい。

それと、今回のようなひび割れなどを見つけたけれど、
お部屋自体は気に入った場合、そのまま購入するのは不安が残るので、
最終的には専門家にチェックしてもらうことをお勧めします。

さて、次回のお題は「なぜ修繕積立金は途中で値上げされるのか」です。
マンション購入時の管理費や修繕積立金は固定費とお思いの方が実は
非常に多のです。特に修繕積立金が安い場合必ず将来値上げされます。
なぜなのでしょうか？
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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「南向きはなぜ人気があるのか？」
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こんにちは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。

今回のお題は「南向きはなぜ人気があるのか？」です。

皆さまは不動産のアンケートやホームページなどの資料請求ページで、
希望条件を聞かれたことや、記入を求められたことはございませんか。

名前や住所以外に、希望の駅や広さ、予算、学校区、入居の時期などに加えて、
戸建の場合は道路の向き、マンションの場合ベランダの向きを、
記入する項目はなかったでしょうか？

弊社のマンションナビでも「こだわり条件で探す」の中に
南向きベランダの物件ばかりを集めた、
「南向きのマンション」という検索ボタンがあります。

私も20年ほど不動産業に携わっておりますが、
いまだかつて北向きでもいいよと言われたのは、２組しかありません。

理由は広い土地（100坪以上）を希望されており、道路が北側の場合、
ガレージや玄関が北側に集まり、南面に大きなリビングとゆったりしたお庭が
つくれるので、北向きが欲しいとリクエストされたことがありました。
もう１組も同じような内容です。

この２組以外は１番人気が南向き、次いで東向き、西向きと続きます。
やはりダントツで人気なのが南向きです。

ではなぜ多くの方がそんなにも南向きにこだわるのでしょうか？
お客さまに「なぜですか」と問いかけましたら、「だって日当たりがいいでしょう」
とおっしゃいます。

確かに北向きと比べましたら、太陽の光が南向きのほうがたくさん
当たっているように思えます。暗いより明るいほうが私もいいと思います。

果たしてそれだけが理由なのでしょうか？よく生き物を販売しているお店などは、
北向きが好まれます。理由は日が当たりすぎると腐りやすいからです。

「日当たり」を辞書で調べると「日光の当たるところ」「また、その当たり具合」
と出ていました。

この辺りにヒントがありそうです。皆さんも経験があると思いますが、
冬になると南向きのお部屋は日が当たり、太陽の熱でぽかぽか陽気に
包まれたような暖かさになっていることがあります。

そして北向きのお部屋は陽が入りにくいとやはり寒くなりやすいようです。
では、夏はどうなのでしょう？
逆に日当たりが良すぎると暑すぎるということはないのでしょうか。

建築の本を読んでいると、「直達日射量」という言葉が出てきます。
これは、直接地上に到達する太陽光の日射量を意味します。

実はここにスゴイことが隠れています！

東京を基準にしますと、南面壁の1日あたりの直達日射量は冬季に多く、
夏季に少ないのです。このくだりは試験によく出るほどです。

言い換えると、夏の太陽光は南面のお部屋より東面と西面のほうが
多く当たるのです。逆に冬は、南面が1番長く日が当たるので暖かいのです。

これは太陽の高度が夏と冬で違うからなのです。
これから冬になりますと、太陽がゆっくり上り、早く沈みますよね。

逆に夏は朝早くから明るくなり、夕方遅くまで日が沈みません。
夏の冷房負荷を減らすにはできるだけ東面や西面の窓から入る陽を
カーテンなどで遮るとよいでしょう。

このようなことから、南向きは明るい「光」と「熱」を与えてくれるので、
人気があるのではないでしょうか。

日ごろ共働きで日中ほとんどお部屋におられないような方は、東向きや西向き、
あるいは北向きのほうが、南向きより価格が安いのでお得かもしれません。

さて、次回のお題は「壁にひび割れが・・・」です。
先日、お客様と八尾市のとあるマンションをご案内しました。
お客様が「このひび割れは・・」と私も見ましたが、よくありませんこの割れかた。

いったい何が・・・次号で詳しくお伝えします。お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「マンション購入成功者には法則があった！」
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こんにちは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。

今回のお題は「マンション購入成功者には法則があった！」です。

少し前の号になりますがリクルートさんから発行されています、
マンションズに掲載されていた記事をご紹介します。

2005年以降に新築マンションを購入した方で、
「マンション購入後、生活にいい変化があった」100人に
アンケート調査を行っています。

満足度の高い住まいを購入した人たちの、購入前の行動が集計されています。
中古マンション購入でも当てはまることが多いのではないでしょうか。
それでは早速見てみましょう。

法則1　「マンションでの生活を想像して話している」
今は子供が小さいが、大きくなった時のことも考える。
生活パターンもいろいろと考えてみる。
購入後の生活が想像できますか？今の生活より圧迫されるようであれば、
購入の意味がないでしょう。

法則2　「見学は何件か行き、比較検討する」
「さまざまな物件を見てまわることで、自分たちがこだわりたいところ、
妥協してもいいところがわかりました」と答えた方もおられます。
モデルルームの豪華さに惑わされず、冷静に判断しましょう。

法則3　「優先順位の高い項目は、妥協せずこだわる」
広さ、日当たり、便利さ、予算、など、希望とこだわりを一旦すべて
出してみて、妥協できるところとできないところのしっかり優先順位を
つけましょう。
予算オーバーの妥協はしないようにして下さい。

法則4　「ひとつのエリアに固執せず、いろいろなエリアを見てみる」
「職場に通いやすければいいと思い地域を限定せず探した。
それまでは知らなかった場所だが、住みやすい場所が見つかった！」
などの声もあります。
希望エリアでなかなかない場合、思い切って隣のエリアも覗いてみると
いいのでは・・・。相場も比較できるでしょう。

法則5　「家族の変化を意識し、間取りを選ぶ」
購入時は2人だったが、子供が生まれたり、ペットが飼いたくなったり、
子供が独立した時にリフォームしやすい間取りはどれか、
など想定している家族の変化に対応できる間取りを選ぶことも
忘れないようにしましょう。

法則6　「マンションを買う前に周辺を何度か歩く」
生活圏になる駅やスーパー、学校などは一度歩いてみましょう。
また坂道のあるところなどは行きと帰りでは時間が異なるでしょう。
さらに、平日と休日、朝と夜などでどの程度印象が違うのかも
チェックしておきたいところです。

法則7　「欲しいマンションを手に入れる手間を惜しまない！」
「予算オーバーだったが銀行に相談したら貸してくれるところがあった」
と記載がありましたが、これだけはしないようにしましょう。
無理に借りて購入すると将来家計が苦しくなることが多いので。
思い切って両親に資金面で協力をお願いしてみましょう。
実際、購入者の3割は協力してもらっているそうです。
それも平均669万円です。これはすごいことですし、うらやましい限りです！
（すみません、愚痴ってしまいました）

法則8　「周囲に購入についての相談はするが、最後は自分たちで決断する」
ネットの掲示板などは参考になりますが、価値観はそれぞれ違うので、注意を！
「人の意見で購入するとイヤな部分が出てきたときに後悔しそう」
などの意見もありました。
人からのアドバイスはしっかり参考にして、最終決断はご自身で行ったほうが
後悔しないようです。

法則9　「金利や相場よりも、自分たちのタイミングを優先する」
購入を思い立った理由の1位は、
「子供や家族のために家を持ちたいと思ったが」39.7％もあります。
お子さんの入学や進学時に合わせて購入される方も多く、
金利や相場も大切ですが、自分たちのベストタイミングを見極めましょう。

法則10　「購入するマンションの性能をチェック！」
オートロックや防犯カメラ、夜間の警備体制、災害時の避難経路、
管理状況、などもチェックしましょう。
間取りが広くなると光熱費も高くなるかもしれませんし、
エアコンが取り付けづらいお部屋もあるので確認しましょう。
※マンションナビでは会員様向けに「現地チェックシート」を
ご用意していますのでご利用下さい。

実際に購入された方のご意見です。是非参考にして下さい！
※掲載内容を全文コピーではなく、マンションナビで編集しました。

さて、次回のお題は「南向きはなぜ人気があるのか？」です。
お客様のご要望の中で「ベランダは南向きで」とおっしゃる方が大半です。
では、なぜ南向きがいいのですか？と質問しましたら、
「だって日当たりがいいから」とお答えになりますね。
私もそう思います。
ただそれだけではない、南向きの利点を次の号で詳しくお伝えします。
お楽しみに！

最後までお読みくださりありがとうございました。
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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「なぜ営業マンはいきなり年収や自己資金を聞いてくるのか！」
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今回のお題は
「なぜ営業マンはいきなり年収や自己資金を聞いてくるのか！」です。

皆様もこのような経験はございませんか。

それも出会ってまだ5分も経たないうちに、いきなり・・・
「ところで、お客様のご職業は？ご年収は？自己資金は？」などの質問を
営業マンはしてくるのです。

インターネットで資料請求などをする場合、ほとんどが住所・氏名・電話番号に
加え、職業や年収などを必須項目にしているところが多いように思います。

ここでも同じことがかいま見れますね。

ただ資料請求するだけなのに・・・
なぜそこまで登録しないと送ってくれないのでしょうか。

私も車が好きでパンフレットの請求をしたことがありますが、
現在所有車種は？買い替え時期は？次の車検は？・・・入力項目が続き、
さらに車とは関係のない
ご趣味は？生年月日は？ご職業は？・・・で必須になっていたこともあります。

一体どこまでこちらのことを伝えれば、資料がもらえるのかと思ってしまいます。

なぜ相手側はそこまで細かく聞きたがるのでしょうか。

それにはこのようなことが考えられます。

私ども仲介業は、売りたい方と買いたい方を引き合わせることが主な仕事であり、
互いの意思が合意して初めて私どもは報酬をいただけるわけです。

なので、売却や購入が確定するまで報酬は発生しないことになります。

一方営業マンの大半はノルマが課せられていたり、
一定の成績を常に求められますので、

できるだけ効率よく案件を成績につなげたいのだと思います。
私も営業マン時代は毎月の成績を厳しく要求されたことを覚えています。

もちろん会社も存続していくには利益がないと成り立ちませんので、
必要に応じて営業マンに数字の要求をするのは当然だとは思います。

しかし過剰なノルマは営業マンの行動に大きく影響してしまいます。

その結果、
営業マンは早く購入につながるお客さまかどうかを見極めたくなるのです。

例えば、お客さまと出会って半年後に購入マンションが見つかり、
契約の段階で資金計画を確認したらローンが組めないことが判明し、
お話が流れたなどは実際によくあります。

営業マンからするとその半年間の労力を
報酬に変えることができなかったことになります。
そのようなことばかり続いては、与えられたノルマを達成できません。

よって営業マンはお客さまの資金計画をすぐに聞きたがるのです。
現金なのか住宅ローンを利用して購入するのかを確認し、
住宅ローンを利用される場合はローンを組める対象者なのかを、
自己資金や年収、職業などで瞬時に判断したいのです。

半年後に実はローンが組めないので購入できませんということを避けたいからです。
私は営業マンの立場もよく理解できます。

ただお客様はそのようなことを望んでいません。

信頼できそうな営業マンにしか情報は渡したくありませんし、

どんどん営業もされたくないのです。

先日お客様からこんな話を聞きました。
あるモデルルームにパンフレットをもらいに行っただけなのに、あらゆる質問をされ
なんと、3時間も帰してもらえなかったそうです。

お客さまがどのような情報を求めているのかを理解し、それに応えてから、
こちらも情報を求めるのであれば、まだお客さまも納得されたでしょう。

もっとも会社の成績不調を営業マンに責任転嫁してしまい、
厳しいノルマを課せられた営業マンは余裕がなくなり、
お客さまにいきなり質問してしまうような、悪循環になっているのであれば
本末転倒です。

お客さまが購入できるのかどうかは大きな問題ですが、
それよりもこちら側の情報をまずはしっかり提供し、
お客さまから信頼される会社を目指すことで営業マンを教育できれば、
このようなことはなくなるのではと思います。

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実際に購入された方の成功事例なので、
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「広告の支払い金額に騙されないで！」
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今回のお題は「広告の支払い金額に騙されないで！」です。
騙されないで！とはあまり聞こえが良くありませんが、本
当に注意してほしい内容なので、ピックアップしてみました。

私はスクーターで外回りをしていることが多いので建築中のマンションや
完成しているマンションの前を通ると必ず広告をもらっています。
将来中古マンションとして活躍する時のためにいろいろ情報収集しています。

今回もお盆前に東大阪のとある完成済のマンションを見かけたので
立ち寄りました。

最近のマンションは外観もさることながら、エントランスや共用スペースが
とても綺麗に造られているなと感じます。

玄関前に広告があったので１枚頂いてきました。
広告にはいろいろな情報がギュッとまとめて書いてあるので
そのマンションのことを知るにはとても役立つツールです。

さて広告を開いて見てみますと、表紙に大きく
「最終分譲・南向きで・月々払い！1万円台・２万円台・４万円台で支払い可能」
と書いてあるのです。

驚きです！

月々1万円台で購入できるのでしょうか。
※詳しくは裏面とありましたので早速裏面を見てみますと、
支払い内容のからくりが書いてあるのですが、スゴイ内容なのです。

さらにびっくりしました。
まず表紙の「月々1万円台でマンションが買える」って本当なのでしょうか？
本当ならとても魅力ある商品ですね。

なぜ月々１万円台になるのか、じっくり見てみましたら、
このような内容が掲載されています。

まずマンションの価格は1980万円で頭金0円になっていますので、
住宅ローンは1980万円を借り入れします。

返済期間は35年です。驚くのは金利です。
現在銀行の店頭金利は変動金利で「2.475％」なのですが、
こちらのマンション購入には、とある都市銀行さんの提携ローンを
利用することになっており、金利優遇の処置がなされてマイナス1.5％優遇に
なるため、融資実行金利は０．９７５％になるというのです。

金利優遇は借入をする方にとってはとてもありがたいことなので、
大きく下げてくださるのは歓迎ですが、変動金利なので、
金利が上がればもちろん返済金額も上がります。

0.975％で35年間金利が上がらない固定金利であればいいのですが、
変動金利は字のごとく変動します。

広告枠には限界がありますが、そのあたりの説明が全くありません。
さらに住宅ローン減税を利用した場合、参考例では14,000円の減税効果が
あるので、毎月の返済金額から引かれていました。

それでも月々払いが1万円台になりません。よく見るとボーナス併用払いです。
ボーナスを併用することで、毎月払いが30,000円になりさらに減税効果の
14,000円を引くと、16,000円になります。

すごい！ボーナス払いは小さな文字で155,000円と書いてありました。
この減税効果も年収や税金の支払額によって異なりますし、
10年間しか戻ってきません。

あくまでも目先の安い金利と減税効果とボーナス併用で無理やり1万円台の
支払い額を作っているのです。

嘘が掲載されているわけではありませんので、
確かにローンの審査が通れば月々16,000円の支払いでスタートできるのでしょう。

ただあまりにもずさんな内容になっているように思えてなりません。
じっくり見ているとマンションなので管理費等が約12,000円かかりますし、
頭金0円となっていますが、
購入の際には諸費用がおよそ新築の場合で70万円は必要だと思われます。

さらに修繕積立一時金として約25万円が必要です。
一番驚いたのは、必要年収270万円と書いてありました。

月々3万円と管理費1.2万円とボーナス15.5万円で年間814,000円も支払うのです。
年収270万円の方でサラリーマンの場合およそ手取りは220万円ほどに
なると思われます。

220万円から80万円を差し引き残りが、140万円です。
月々手元に残るお金がおよそ11.6万円です。

仮に分譲マンションが購入できたとしても、毎月の生活は決して快適ではないと
思います。それでは本末転倒だと私は考えます。

270万円の年収であれば、私の算定では1200万円までのマンションが
最大だと思います。
広告内に記載される物件概要の表示は小さい文字で書かれていることが多く
読み辛いですが、そこにはいろいろなヒントが隠されていますので、
注意して下さい。

弊社は中古マンション専門ですが、新築マンションと両方検討されている方も
いらっしゃると思います。
新築で不安がある場合は、いつでもご相談に応じますので、
該当の広告を持ってお問い合わせください。

さて次回のお題は
「なぜ営業マンはいきなり年収や自己資金を聞いてくるのか！」です。

会ってまだ5分もしないうちに、いきなり「ご年収は？ご職業は？」と
質問されたことはございませんか。
なぜそのような質問をいきなりするのでしょうか？

詳しくは、次回お伝えします。

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編集長が見た！聞いた！今週のピックアップ！
「価格交渉」
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こんにちは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。
今回のお題は「価格交渉」です。

皆さまはお買い物をされた際に、価格の交渉（値引き交渉、値切ること）を
されたことはございますか？

スーパーなどのお買い物であれば、そのままレジで支払いますが、
家電製品などの量販店ではどうでしょうか。

大型家電でウン十万円もするような商品でしたら、店員さんに
「もう少し安くならないですか」と交渉されたことがあるかもしれません。

私は八尾市の西武百貨店で靴を購入した際、「おまけしてもらえませんか」
といいましたら、「そうですね、じゃ社員割引で購入したことにして、
少しまけときますね」といって値引きしてくれました。嬉しかったです。

すこし話が脱線しましたが、マンション購入はとても大きな買い物に
なりますね。
買い手側は少しでも安く買いたい、売り手側は販売価格でそのまま
売りたいとそれぞれの思いがあります。

探し始めてようやくお目当てのマンションに出会ったとき、
もう少し安くならないのかなと思ったら、思い切って価格交渉をしてみましょう。

ただし、その際は買い手さまにいくつかご注意いただきたい点がございます。

1、価格の交渉前に購入の意思は固いのか、迷いはないのかをもう
一度再確認してみましょう。
交渉後にやっぱり止めたなど無いようにしましょう。

2、交渉した金額で売り手側に承諾してもらえた場合は、
買い手側もその 好意に応えましょう。（契約の準備を進めましょう。）

3、価格交渉は口頭ではなく書面で行いましょう。
通常、担当者から提示があります。
後でそんな金額は提示していないなどのトラブルを避けるためです。
また売り手側にもしっかり意思表示できます。

4、時折、申込証拠金たる名目の金銭を求められますが、
あくまで意思表示として預けるものであって、
必ず返還される旨を確認してください。
悪質な業者は返還を拒むことがありますので絶対に確認してください。

5、必ず希望の金額で返答が返ってくるとはかぎりません。
売り手側にも事情がありますので、一銭も交渉できないこともあります。
その場合買い手側は交渉不成立として購入の意思を撤回できますし、
再検討もできます。

6、交渉は事前に担当者と打ち合わせをしましょう。
通常、売り手さまは一般の方が多いので、何らかの事情で持ちマンションを
売却されます。そして一定以上の金額で売れることを望んでおられます。
完成している新築マンションのような場合は、売り手（業者）も商売なので、
思いきった交渉が可能な場合もありますが、売り手さまが一般の方の場合は、
破格な値交渉は無理なことが大半です。

以上の点を注意して、交渉に臨んでみましょう。

現在はバブル時のように物件が高騰している時代ではありませんので、
売り出し価格はシビアになっています。

売り手さまはできるだけ高く売りたいと思っておられますが、
あまり高すぎても購入希望者さまに見てもらえません。
売り出し価格は、過去の販売事例などを参考にして決定されることが多く、
査定担当者も売却可能なぎりぎりの価格で算出し、
売り手さまにご提示しています。

よって、交渉を見越した価格設定はほとんどないものと思われます。
売り手側と買い手側の間に接点を見出すのが私達仲介業者の仕事なので、
売り手さまも買い手さまも、担当者には正直にご相談されてみては
いかがでしょうか。

いかがでしたか、次回のお題は「広告の支払い金額に騙されないで！」を
お伝えします。

先日、東大阪のとある分譲マンションの現地に置いてあった広告を
もらってきました。

そこにはすごいキャッチコピーが掲載されているではありませんか！
なんと月々1万円台の支払いで購入可能と書いてあるのです。

本当なのでしょうか？
詳しくは、次回お伝えします。

最後までお読みくださりありがとうございました。
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「とある新築マンションが売れない理由！」
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今回のお題は「とある新築マンションが売れない理由！」です。
今月の上旬頃、東大阪市内に完成しているとある新築マンションを訪れたのですが、
全然売れていません。なぜなのでしょう。

それには理由がありました！
私が感じた、売れていない理由とは。

その一、「駅からはあまり離れていないのに（徒歩約8～10分）遠く感じる」
気のせいかもしれませんが、決して思ったより近いねという感じはしませんでした。

その二、「駅まで車だと遠回りしないと行けない」
近隣は狭い道ばかりなのに人が多いため、車の通行が怖く感じます。
駅もそうですが幹線道路からも直接最短距離では行けず、
かなり迂回しないとたどり着けません。不便です。

その三、「販売価格が高い」
現在は価格を一部かなり下げていますが、それならこの場所で3,000万円前後は
高すぎるように思います。
その価格ならこの場所でなくても、かなり広範囲で探すことができます。

その四、「間取りのバリエーションが少ない。3ＬＤＫと4ＬＤＫのみ」
しかも広さもほとんど同じで、選択肢が少なすぎる気がします。
2ＬＤＫで50㎡とか4ＬＤＫで100㎡などがあったらいいのにと思いました。

その五、「販売中なのに活気が全くない」
垂れ幕は付いていますが、人気がありません。
オートロックでインターホンの対応のみでした。

その六、「価格帯がわからない」
実は、私の弟がこの近くで探していたので、別件で伺ったのですが、
「弟が探しているので、パンフレットを頂けますか」と申し出たら
「価格表はお渡しできません」と、言われました。

ありえません！

私が同業者だからなのか、もしくは本人じゃないからなのかは知りませんが、
販売中なのに、まして売れ残っているのに、価格表を渡せない理由がわかりません。
念のためホームページも見ましたが記載はありませんでした。

例えば、旅行会社で弟がハワイに行きたいので、パンフレットくださいと言ったら、
従業員が旅行代金は本人でないと教えられませんと言ったらどうでしょうか？
私だったらそのお店には、二度と足は運ばないと思います。

パンフレットを渡そうと内容を話したら、
「兄貴、そこのマンションはいいわ」と言われてしまいました。
私もおすすめできませんでした。

現在、日本全国では新築マンションがなかなか売れずに完成後も在庫が
かなり残っています。
それでも売れているところもあります。
売れない理由はただ景気が悪いだけではないような気がしますね...。

いかがでしたか、次回のお題は「価格交渉」をお伝えします。
ようやく、見つけたマンション！だけど少しぐらいは、まけて欲しい！

そんなこと言っても大丈夫なの？どこまで交渉できるの？
これについて、次回お伝えします。

最後までお読みくださりありがとうございました。
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編集長が見た！今週のピックアップ！
「案内されたお部屋が荷物でいっぱい！」
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こんにちは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。感謝します。

今回は「案内されたお部屋が荷物でいっぱい」どうして？です。
メルマガをお読み下さっているお客様の中にも経験があるかもしれませんが
空家のお部屋を見学した際、室内にすごく家財道具が残っていた
経験はございませんか。初めて見た方は驚かれたと思います。

通常空家だから見学しやすいなと思って見に行かれた方も多いと思います。
なのに、いっぱい物が置いてあって足の踏み場もない状態のときがあります。
時折、昨日まで住んでいたのではと想像したくなるほどです。

いったいなぜこのようなことになるのでしょうか？
原因をいくつか取り上げてみました。（私が実際に遭遇した内容です。）

1、「買い替え」新居には次の生活で必要な物しか持っていかなかったために、
室内にはゴミや必要でなかった物だけが残っているケース。

2、「離婚」離婚されると、それぞれが生活に最低限必要な物しか
持っていかないことがあるので、残存物が残るケース。

3、「破産」破産の場合も同じく必要な物しか持ち出さないので、
残存物が多く残ります。

4、「夜逃げ」破産よりひどく、本当に必要な物しか持ち出さず慌てて
出て行きますので、部屋中ごちゃごちゃになってしまうことが多く、
泥棒に荒らされたような感じになります。

いかかですか、あまりよくない状況時に残存物が残るケースが多いですね。

ただ上記の中で最も多い状況は1番の「買い替え」です。
後で処分しようと思っていたとか、売れたら綺麗にしようと
思っていたなどの理由が多いです。

それでは次に実際見られたお部屋が上記の事情で、物が残っていた場合
その荷物は撤去してもらえるのでしょうか？

実は撤去してくれないことがあります。（撤去費用は自己負担）
「えっ、そんな！」とお声が聞こえそうです。

実際に残された物は大半が粗大ゴミです。
過去にはテレビや冷蔵庫・洗濯機・食卓テーブルセットなど換金できる物も
ありましたが、そのようなことはまれです。
そんなゴミを購入者が撤去しなくてはいけないのでしょうか？

1番の「買い替え」は売却主さまがおられますので、交渉できます。
残したままなのか、撤去するのかを契約時には必ず確認します。
このままでいいから値引きしてよ、などの交渉もできますね。

2番は1番と同様に売主さんはおられますが、
室内は現状のままで価格を調整することが多いかもしれません。

3・4番は売主さんが存在せず、代理人（弁護士さんなど）との交渉になります。
原則現状のままで引き渡しとなります。そもそも3・4番は債権の回収を第1と
考えているため室内の状況は考慮されません。よって、価格で調整の交渉のみに
なることがほとんどです。

上のように状況に応じて、撤去の負担は買い手持ちとなることがありますので、
残存物がある場合は、事前にどうなるのかを確認しましょう。
そして決まったことは必ず互いの契約書に明記しましょう。

いかがでしたか、次回のお題は「
とある新築マンションが売れない理由！」をお伝えします。

先日別件でとある新築マンション（東大阪）に伺ったのですが、
全然売れていません。なぜなのでしょう。それには理由がありました！
理由は次回お伝えします。

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「申込金が返ってこない！」
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今回は契約前の「申込金」トラブルについてお伝えしたいと思います。
特に売買の場合購入の意思表示として申込金を請求されることがあります。

それではいったいどのような場面で請求されるのでしょうか。
以前に友人からこのような相談を受けたことがあります。

彼は土地を購入して２世帯住宅を建築したいと思っていました。
地元不動産業者さんから土地を紹介され見に行ったら気に入ってしまったのです。
そこですかさず営業マンが
「この土地は人気があるのですぐ売れてしまうかも知れません」というのです。

さらに営業マンは「買付証明書」を書いてくれればこの土地は他には
売りませんからと迫ります。

友人は他の人に売れてしまう前にと少し焦ってしまい、
あわてて申し込むことにしたのです。さらにさらに営業マンは冷やかしではない
証として申込金が必要だというのです。その額100万円！
友人は真剣だったのですぐに銀行から引き出し渡したそうです。

その後、土地の持ち主から「売渡証明書」が届きました。
しかし友人は両親と相談した結果、今回の土地は見送ることにしたのです。

早速担当者にその旨を伝えると、その担当者はなんと「買付証明を提出して
売主から売渡証明が出ているのでもうすでに契約は成立している。
よってキャンセルするとお金は返還できない」と言ってきたのです。

そこで私に連絡が入りました。「そんちょう、お金は本当にもどらんのか？」
私は全額返してもらえるよと伝えました。

友人は「え！ほんまか！」とびっくりしていました。

少し話を整理してみます。
そもそも「買付証明書」とはなんなのでしょうか。

私達不動産業者さんは日常よく利用していますが、
一般の方には何かわかりませんよね。
簡単に説明しますと、買いたい人Aさんが「このマンション気に入ったので
欲しい」と言いました。
その言葉を売主Bさんに「Aさんが欲しいと言っています」と伝えます、
Bさん「やっと売れそうですね、ありがとうございます。」と喜ばれます。

本来ならこのようなやりとりがあり、後日AさんとBさんが契約書面による
売買契約を締結して初めて売りたい方と買いたい方の意思が成立します。

ただしAさんの担当不動産業者とBさんの担当不動産業者さんがそれぞれおられる
場合などは、Aさんの担当者が直接Bさんに意思を伝えることはできません。

一旦Bさんの担当者に伝えるのです。その時口約束でないことを示すのに
「買付証明書」をAさんに書いてもらいBさんの担当者に渡すのです。

内容は住所・氏名・購入希望金額・購入条件などです。
その書面を担当者はBさんに渡し、申込内容で承諾した場合、
「売渡証明書」をBさんに書いてもらい、それをAさんに渡すのです。

友人の場合このような流れになったと想定されますね。
私達もAさんやBさんの意思確認は必要な業務だとは思いますが、
これで売買契約が成立してしまうわけではありません。

民法の原則である「諾成契約（だくせい）」からすると一度申込と承諾の
意思表示がなされているので契約が成立しているように見えますが、
判例では『具体的な売買の交渉を、売買について互いに合意が成立して、
初めて売買契約が成立するものであり、（友人のように断るなど）
互いに合意したとは言えない状況になった場合は、
売渡の承諾を一方的にする（＝売渡証明書を発行する）ことによって、
直ちに契約成立するものではない』としています。

契約前に受け取るお金は宅建業法上、預り金として取り扱うため、
申込がキャンセルされれば返還を拒むことを禁止しています。
【宅建業法施行規則16条の12第二号】

このような話は賃貸住宅の申し込みでよく耳にします。
賃貸の場合申込金として1万円など小額のため申込者も「もういいか」と
泣きねいりが多いようですが、絶対に返却してもらえるお金なので、
きっちり返還の請求をして下さい。

それでも拒むようなら、「宅建業法違反で大阪府庁に連絡します」と
伝えれば、まず返してもらえると思います。

もし申込金を要求された場合必ずキャンセルした時には返還されるのかを
確かめましょう。そして預ける場合も一筆書いてもらいましょう。

次回のお題は「案内されたお部屋が荷物でいっぱい」どうして？です。
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「意外にある水のトラブル！マンション編」
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今回は意外と多いマンションで起こった水のトラブルを取り上げます。
マンションで「水」のトラブルとはいったいどのようなものを想像されますか？

一般的には「雨漏り」ですが、マンションでも雨漏りするのかな？と
思っていました。

マンションの屋上は陸屋根（りくやね、ビルの屋上のような感じです）に
なっていることが多く、防水処理はしてありますが、年数が経過すると
表面のコンクリートのひび割れに引っ張られ、防水のまくが破けてしまい、
そこから水が浸透していき、ある日突然じわっと水が天井や壁をつたって
しみ出してきます。

決して最上階ばかりが被害にあうのではなく、中層階で初めて発見された
こともあるようです。

他にもメンテナンスの不足やとゆ（雨どい）が詰まっていて、
水が屋上に溜まってしまいそのことが原因になるようなこともあります。

現在は弾力のある樹脂を何層にも重ね塗りして処理されていますので、
安心だと思います。

実は、今回紹介するトラブルは雨漏りではなく、給水管や排水管による
水漏れが原因のトラブルなのです。

その内容とは、私の知人と友人がそれぞれ違うマンションに住んでいるのですが、
3月と5月にこんな相談がありました。

1件目は今住んでいる部屋の生活排水管が、マンションの全体に通っている本管に
つなぎが悪く、水漏れが発生しています。

その水漏れが原因で部屋中の壁にカビが発生し、住める状態ではなくなりました。
さらにその水が真下のお部屋まで達していたため、その方たちも同じような
状況になったのです。

このマンションは分譲してまだ5年もたっていなかったため、
当時の分譲業者に現地を確認してもらい、施工ミスだとわかったため、
分譲業者の負担で全て処置してもらうことになったのですが、
補修するのには住みながらでは、やりにくいようで一旦引越をして
補修後に戻るという結末になりました。

真下のお部屋の方も同様です。
引越しして2週間後にまた戻ることになったそうですが、ひどい話です。

迷惑料として現金も支払われたみたいですが、少なかったようです。
辛いですね。

2件目は上の階から水漏れが発生し、友人の部屋に被害が出ました。
被害個所は部屋ではなく、お風呂の換気扇からだったので、
3日ほど湯船には入れず（滴が湯船に入るため）シャワーで過ごしたようです。

幸いに原因がわかったので、処置をしてもらい引越しまでするようなことはなかっ
たのですが、実は5年前にも同じようなことがあったようです。

5年前の処置が不完全だったためまた同じことが原因で水漏れが発生した様子です。
修繕後、水漏れはなくなったのですが、友人宅はお風呂の天井に水が
溜まったものをふき取りに業者が来ただけで、その後何の音沙汰もなく
今に至っているようです。

なんとなく納得いきませんね。
1件目の話はまだ年数も浅かったので、分譲会社も責任を認め補修したようですが、
古いマンションの場合、当時の分譲主が保証することは少ないと聞いています。

また、マンション全体の共有配管だったら修繕積立金から補修費がでますが、
そうでない配管は自己負担になる場合があります。

後、水漏れ事故で多いのが、「洗濯機」だそうです。
洗濯機の排水管が抜けていて、洗面室がびしょびしょになり、
その水が床を通って、下の階へ伝わることもしばしばだそうです。

現在ではマンション全体でそのような時のために保険に加入しているケースが
ありますので、一旦管理人さんに聞いてから処置をしたほうがいいと思われます。

マンションを購入する際は過去に水漏れ被害がなかったかも契約前には
聞いてみましょう。数年も前のことでしたら、湿気もないでしょうが、
数か月前だったらよくチェックしたほうがいいと思います。

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編集長が見た！今週のピックアップ！
「どんな営業しているの、いったい！！」
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こんにちは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。

実は今回の記事は少し前にブログで紹介したものです。
予想外に反響がありましたので会員の皆様にもお伝えしたく今回掲載しました。

内容についてはかなり悩みましたが、皆さまに実態を知っていただきたかったので
掲載しました。

先月のことですが、お客さまとお話していた時のことです。
私が「他にも見学されたマンションはございますか？」と質問したところ、
お客さまは新築のモデルルームを見学しました」とお答えになり、
「どうでしたか？」とさらに質問を差し上げたら、スゴイ内容の返事が
返ってきたのです。

その内容とは、マンション購入の資金計画で担当者が
「毎月の返済額は０００円になります」と提示したところ、
お客様の希望予定額を少し超えていたようです。

お客さまが「う～ん」と悩まれていると、その担当営業マンはとんでもないことを
提案したのです。

その提案とは「奥さんは働いてもらって、
ご主人は車を売ってはどうですか？
そしてもっと頑張ってもらえればなんとかなりますよ」というのです。

私は驚いてしまったというよりもそんなことを平気で話せる営業マンがいまだに
存在しているのかと、あきれてしまいました。

お客さまのお子さんはまだ赤ちゃんで奥さまが働ける状態ではなく、
車も必要です。完全に売り手側の勝手な論理で、
お客さまのために考えられた提案ではまったくありません。

さらにその営業マンは「金利は提携ローンで0.95％なので大丈夫だ」
と付け加えたそうです。

確かに安い金利です。
分譲会社は金融機関と一定の提携ローンを結んでいます。
銀行もそうすることで、お客さまを斡旋してもらいたいため、
少しでも魅力のある金利設定で誘惑してきます。

ただし、今回のケースではローンがスタートした初めの1～3年間だけ
特別安い固定金利が設定され、その期間が終了した後は、
金利が上がる仕組みなのです。

決してその支払い額を提示しても違法ではありませが、
安い期間だけの返済額を提示して、あたかもこの支払額が最後まで
続くような提示は違法になります。

ただ実際はその安さだけを営業マンはアピールしてくるのです。
するとお客様も「これぐらいなら払えるかも」と思ってしまいますよね。

とんでもないことです。
初めはなんとか支払えるでしょうが、金利が上がるともちろん支払い額も
上がります。

お子さんの教育費もこれからかかる時期に住宅ローンまで上がってしまうと、
たちまち支払いが苦しくなるではないでしょうか。

プロとして住宅を販売しているのなら、少なくともお客さまの家族構成なども
配慮した資金計画が必要だと私は強く思います。

今回はお客さまがしっかり勉強されており、今後金利が上がった時のことなども
ご自身で想定し無理をしない方向で話がまとまったので、
後日キャンセルされたそうです。ほっとしました。

もしこのようなことに皆様が遭遇されましたら、即答せずもう一度考えて、
答えを導いて下さい。
弊社でよろしければいつでもご相談に乗りますのでお気軽にどうぞ。

ご相談はメールでどうぞ→　muranaga@mansion-navi.com

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編集長が見た！今週のピックアップ！
「分譲マンション販売の強引な勧誘！！」
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こんにちは、マンションナビ編集長の村長です。
先日、不動産協会から送られてきた冊子にこんな記事が掲載されていましたので
ご紹介します。

「価格大幅改定！！」と書かれた分譲マンションのダイレクトメールが届きました。

その数日後、販売を担当している不動産業者から勧誘の電話がありました。
「資金がないので購入の予定はありません」と断りましたが、
「現金がなくても購入できるし家賃よりも安い支払いで済む。

さらに格安の販売だから確実に儲かる。
（買った金額よりも高く売れるから儲かると言っているのでしょう。）
いつでも売ることができる・・」などと長時間にわたり話をして、
ようやく電話を切りました。

ところが、2日後の夜、担当者と上司という2人が自宅に押しかけてきて
強引に上がり込み電話の話を繰り返します。

話の途中で何度も断りましたが重要事項説明書と契約書を出して説明を
始めたのです。

それでも「契約できません」と断ると、同じ話を繰り返し、
「ここまで説明させておいて契約できないはないだろう」などの
脅迫めいたこともいいながらしつように契約を迫りました。
夫婦ともに疲れてしまい、早く帰って欲しいこともあり、
契約してしまいました。

契約を解除するにはどうしたらいいのでしょうか？
またこのような業者は取り締まれないのでしょうか。

ざっとこのような内容です。

皆様でしたらどうされますか？

新築マンションに限らず、「今の家賃よりローンを組んだ方が支払いは安い」とか
「誰にでもローンが組める」とかよく営業マンからでるフレーズです。

このようなことを簡単に話す営業マンは要注意だと私は思います。
それはなぜか、通常分譲マンションを販売する時には最寄りの銀行と
提携し短期間ローンをとても安い金利設定にします。

その後支払い額は上がるのですが、その点は話さず安い金利計算で
「今なら月々この支払金額で」といいことだけを提示してくるのです。

誰でもローンが組めるという内容も、条件が揃いにくい方は金利の高い銀行で
申し込みをさせられます。

「誰もこんな安い金利で組めると説明していませんけど」
とうまく交わして逃げてしまいます。

もうどの言葉を信じていいのかわかりませんね。

消費者に対してしつように契約を迫る行為は「行き過ぎた営業行為」
であり宅建業法や消費者契約法に反する勧誘販売行為です。

宅建業法では次の行為を禁止しています。

①　環境・交通等その他の利便について誤解させる断定的判断を提供すること。

②　契約の判断をするために必要な時間を与えることを拒む行為

③　長時間の勧誘電話等の生活の平穏を害するような方法により、
相手方を困惑させる行為

このような方法による勧誘販売は、宅建業法違反行為です。
今回の場合は、手付解除やクリーリングオフでの契約解除が可能です。

また消費者契約法により契約を取り消すことも可能です。
このような場面に遭遇されましたら、即断即決はしないで誰かに
相談しましょう。

弁護士さんなどは費用もかかりますので、一旦は市役所の相談窓口がいいと
思います。
それと、業者が嫌がる言葉がありますそれが「今から府庁（大阪の場合）
に行って相談してきます」と言ってください。

大半が大阪府から免許をもらって営業をしており、
それを管轄するのが大阪府なので、そこに持ち込まれると、内容によっては
行政処分の対象になり、業者さんは一番こたえると思います。

最後までお読みくださりありがとうございました。
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・・目次・・
1）　編集長が見た！今週のピックアップ！　
　　　「そしてローンだけが残った！」
　　　今週27日にＮＨＫ「クローズアップ現代」で放送！
　　　何故そんなことが起きたのか・・・
　　　トラブルに巻き込まれない方法とは・・・

2）　第2弾「情報収集のコツ！」（4）　記事追加
質問9　「管理費」とは、なに？
マンション購入を希望される方からはまず必ずと言っていいほど質問されるのが
「ところで、管理費ってなんのお金ですか？」
いったいどのようなお金なのでしょう。だいたい想像はつくとは思いますが・・・
続きは下記に掲載していますので、よろしければどうぞお読みください。

質問10　「修繕積立金」とは、なに？
管理費はなんとなく想像がついたけど、修繕積立金の意味が分かりませんという質問も多いのですね。管理が良好なマンションの基準金額って・・・？
続きは下記に掲載していますので、よろしければどうぞお読みください。
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1）　編集長が見た！今週のピックアップ！
こんにちは、マンションナビ編集長の村長です。

ようやくインフルエンザの影響が薄れてきたようですが、
あちらこちらですごい損失が出ているようです。

旅行会社に勤める友人からは相次ぐキャンセルで売上がガタ落ちしたと
聞きました。
皆様のところではどうでしたか？

そんな最中このような番組が放送されました。
インフルエンザの影響とは違う話ですがひどい内容です。

27日の水曜日にＮＨＫ「クローズアップ現代」で放送された
「そしてローンだけが残った！」をご覧になられましたか？

すみません、編集長が見た！となっていますのに実は見過ごしてしまいました。
そんな翌日に弊社の優秀なスタッフから村長さん、昨日見ました？と聞かれ
「ごめん見てなかった」と話すと一部始終を話してくれました。

内容はこうです。
地元ではそこそこ活躍している住宅メーカーさんがつぎつぎと経営破綻に追い
込まれ、注文をしていた建築主が被害を受けてるという内容です。

建売住宅やマンション分譲では契約時に支払う手付金などは
一定の額まで救済されるように法律が整っていますが、注文建築の場合、
完成前に支払った金銭については保証されず、
途中で請負会社が倒産すると大変です。

取材された方によると、建築途中に「もう少しお金を前倒しで入金
してもらえたら最終残金をおまけします」というのです。

その額が100万円とか300万円になるのでつい注文者は中間金を多めに
支払ってしまいます。

ところが請負者が急に破綻してしまい、残されたのが住宅ローンと
土地と建築中の建物です。中には土地のままの方もおられたようです。

最悪です。

それを話すスタッフの鼻息も荒く「こんなことあっていいですか村長さん！？」
とすごい勢いです。

決してこのようなことがあってはだめだと私も強く思います。
まして地元では有名な工務店なので信用して建築をお願いした方も
多いのでしょう。許せません！

ではどの様にしたら、そのようなトラブルから回避できるのでしょうか？
私の見解では、

①　契約した条件と違う支払請求を受けた場合は絶対に断る。
どんなに好条件を出されても断る。

②　専門家（弁護士、司法書士、他の工務店、公共相談窓口）に相談する。　
強引に要求されると断れない方もおられますので、
そんな時は専門家に間に入ってもらい直接話さないようにする。

③　これは最後の手段ですが、通常そのような場合大半が工務店側が
資金繰りが悪くなっていると考えられるので、
思い切って手付金を放棄するなどして解約する。
結果、損害を最小限に抑えられる。
※　 事前に工務店の財務状況を調べるにはニフティーの企業情報サービス
などで検索で きます。
近年の売上推移や借入金などが確認できます。
詳しい情報は有料です。企業によっては情報がない場合もございます。
サイトはこちら⇒　http://www.nifty.com/QTST/

実際にはなかなか見極められないかもしれませんが、
契約の段階で支払条件を出来るだけ完成してから払うように交渉してみましょう。

一般的には契約時に請負金額の10％、工事着手時に30％、上棟時に30％、
完成時に残金30％といったところでしょうか。メーカー様によっては
まちまちです。

テレビに取り上げられていた住宅メーカーさんは契約時にローンを
先に組んでもらい全額の支払いを済ませてから、
工事をスタートしていたようですね。

そこでメーカーさんが破綻してしまうと、残ったのが、
土地と住宅ローンだけという悲惨な状態だったそうです。

条件変更がある場合は即答せずに一旦考えて、回答しましょう。
さらに専門家に相談しましょう。１人で悩まないでください、
きっと糸口はありますから。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2）　第2弾「情報収集のコツ！」（4）　記事追加

質問9　「管理費」とは、なんですか？
回答9、そもそも管理費とはどのような費用なのでしょうか。

マンションを所有していますと毎月、管理費と修繕積立金がかかります。
管理費とは、エレベーター、浄化槽、廊下などの共用部分の点検やお掃除、
さらに電気料金などの光熱費、管理人さんの手当てなど日常的に管理するのに
必要な費用のことです。

マンションの所有者で組織する「管理組合」に対して所有者全員が支払い
義務を負います。
また支払う金額は所有しているお部屋の※専有面積によって異なります。
（広い方が高くなりますよ）

管理費の中で負担が大きいのは管理人さんの人件費で、24時間管理や
月に2回の巡回などマンションによってはさまざまですが、
決して安ければいいというものではありません。

管理費は管理内容に応じた適切な費用が必要になってくるのではと思います。
ちなみに国土交通省の平成20年度マンション総合調査では、
管理費の平均は1戸あたり15,848円でした。

5年前の調査では12,565円でしたので、上がっていますね。
それとマンション購入時には売主さんが管理費等を滞納していないかも
確認が必要なのです。

滞納があるまま購入してしまうとその支払いを請求されますので注意しましょう。
※専有面積とはマンションの各住戸の面積で、バルコニーや玄関ポーチなどの
面積は含まれません。

質問10　「修繕積立金」とは、なんですか？
回答10、修繕積立金とは、建物を維持するための補修に備えて積立しておく
お金です。

一般的には長期修繕計画に基づいて、新築後10年目に大規模な修繕が
予定されていることが多いです。

この費用もマンション所有者全員から徴収をして、積み立てたお金を
修繕などの工事費等に使用します。
そのつど工事費を全員から徴収するのは困難なためでしょう。

修繕積立金で注意すべき点は近隣のマンションなどに比べて安い場合、
お住まいの途中で値上がりしたり、
（特に築10年以内は安く設定してある場合があり）
大きな修繕があった時には一次負担金が発生したりします。

一次負担金が発生することが明らかな場合は転売時にその可能性を
購入希望者に伝えなければいけないので、販売にはデメリットになることも
心得ておいて下さ。

そもそも積立金は将来大きな修繕に備えるための資金であり、
財産を守り維持していくお金だと思います。

そこで目安になる金額は、よく参考書などにも登場する住宅金融支援機構
（旧住宅金融公庫）です。
機構が定める管理が良好なマンションの基準として、
月額1戸あたりの修繕積立金は次のようになっています。

1・築5年未満／6,000円以上
2・築5年以上10年未満／7,000円以上
3・築10年以上17年未満／9,000円以上
4・築17年以上／10,000円以上　　　　　　（専有面積55㎡の場合です）

それと国土交通省の平成20年度マンション総合調査では、
平均11,877円でした。こちらも5年前の調査と比べて910円上がっています。

いかがですか。

あくまでも目安ですが参考にされてはどうでしょうか。
そして管理費と同様に延滞がないのかも確認しておきましょう。

余談ですが、平成21年4月に東京都新宿区にある分譲マンション実態調査で
回答があった559棟のうち、規模が大きい150戸以上のマンションでは
なんと90％以上の管理組合から滞納があると回答が出たそうです。

すごいですね。
最近の新築分譲などでは、駐車場が無料など魅力ある物件もありますが、
その分積立金にしわ寄せがきて、将来必要なお金が不足することも
あるかもしれませんので、よさそうなキャッチコピーに踊らされることのないよ
う冷静に判断しましょう。

この他のQ＆Aはこちら⇒　http://www.mansion-navi.com/blog/tell-me/最後までお読みくださり
ありがとうございました。
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・・目次・・
１）　第2弾「情報収集のコツ！」（3）　記事追加！　
質問7、なぜ売るのか教えてもらえるのですか？
http://www.mansion-navi.com/blog/2009/04/teach.html

質問8、引き渡し時期が「相談」になっている物件は、
　　　　　いつ引き渡してもらえるのですか？
http://www.mansion-navi.com/blog/2009/04/hand-over.html

2）　「管理費の平均は？」
東京都内のマンションの管理費と修繕積立金についてのレポートです　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
こんにちは、マンションナビ編集長の村長です。この週末はなんとか天気が
回復しそうですが、どのようにお過ごしになられますか？

最近、天気予報を毎朝みていますと、昨日は「平均気温より5℃も高く29℃まで上
昇しました」などとよく耳にします。

なんだか今年の夏も暑くなりそうな予感がしますね。
冬より夏の方が好きな私ですが、近年の夏は少し暑すぎるような気がしませんか？

ところで皆さん過去日本の最高気温って何度まで上昇したと思いますか？
実は記憶に新しい方もおられるかもしれませんが、
2007年8月16日に埼玉県の熊谷市と岐阜県の多治見市で同日に記録されました、
その気温なんと40.9℃です。僅か2年前のこです。

それより以前に40℃越えしたのは1994年８月でしたから、
13年ぶりの記録更新となったわけです。スゴイですね、
お風呂に入っているようでのぼせそううす。

さて、今年の夏はどこまで猛暑になるのかが心配です。
ちなみに日本の基準では地上1.5ｍの位置で、直接温度計が外気にあたらない所で
観測されていますので、実際のアスファルトの路面温度はもっと高いことが
想像できますね。

マンションの最上階は今でも人気がありますが、物件によってはとても
暑いお部屋もあるので注意してみましょう。

現在お住まい中のお部屋でしたら、「夏の1ヶ月の電気代は」など居住者様に
聞いてみるのも1つの方法です。今のお住まいと比較してはどうでしょうか。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
今回は2つお知らせがございます。
１つ目は　「情報収集のコツ！」（3）の質問を2つ追加しました。

質問7、なぜ売るのか教えてもらえるのですか？
◎皆さん気になりますよね。どうしてせっかく手に入れたマイホームを
手放すのか？果たして教えてもらえるのでしょうか。
回答は下記をご覧下さい。

回答7、やはり購入する立場だとどうして持ち主さんは売却するのかは
気になりますよね。
あまり口外したくない事情で売却されるお部屋の後よりも、
喜ばしい事情で手放されるやお部屋の後の方がなんとなく気分も違うでしょう。
ただやみくもには教えてはもらえない・・・・
続きは⇒　　http://www.mansion-navi.com/blog/2009/04/teach.html

質問8、引き渡し時期が「相談」になっている物件は、
いつ引き渡してもらえるのですか？

◎よく不動産物件概要覧に引き渡し時期「相談」と記載がありますが、
相談っていつのことを指すのでしょうか？
購入マンションが決まれば出来る限り早く鍵は手にしたいですよね。
回答は下記をご覧下さい。

回答8、まず、現在お住まい中で売却に出されている方の場合引渡しの
タイミングは2つに分かれます。
1つ目は売却主の次の引っ越し先が決まっている場合で、
購入者と契約してからおよそ2か月程度で鍵を引き渡してもらえるでしょう。
もう1つは売却主が売却活動を行いながら次の住まいを並行して
探しておられる場合です。
購入者は決まったけれど、・・・・
続きは⇒　http://www.mansion-navi.com/blog/2009/04/hand-over.html
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2）　「管理費の平均は？」
5月15日発行のマンション管理新聞の記事によりますと、2
009年1月～3月の間で売買された3,928件を対象に、平均管理費と修繕積立金に
ついて調査をした結果が掲載されていましたので、
皆様にも一部抜粋してお伝えします。

ところで、皆さんいくらぐらいだと思いますか？管理費の平均って？
東京だと高いのではと思われませんか？私もそう想像していました。
しかし思っていたほど高くないような気がします。

3,928件の平均管理費が　１３，７７２円

　　〃　　修繕積立金が　　８，８３６円　　です。どうですか。

築年数別を見てみますと、年数が古いほうが管理費は安く10,000円を
少し超えた程度ですが、積立金は逆に維持費に充当されますので、
築年数が古いほうが高く11,000円を超えるものもあります。

皆様もご検討されているマンションがござましたら、一度比べてみては
どうでしょうか。東京と比べて大阪だから少し安いとは限らないと思います。

ただ、ご検討中のマンションが、極端に管理費や積立金が高かったり
安かったりするようでしたら、注意してみましょう。

特に積立金が安い場合、将来値上げされることが多いので。
ちなみに平均専有面積が66.29㎡で平均価格は3,500万円でした。

その中には築後30年を超えるマンションも512件ありますので、
そのあたりを除くもう少し数字は伸びるのでしょう。

それにしても、やはり東京は、東大阪市や八尾市と比べたら2倍以上高い
金額ですね。

それではいったい「管理費」や「修繕積立金」ってそもそもどのように
使われるお金なのでしょうか、次号でお伝えいたします。

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マンションは皆様が幸せになるための大きなツールの１つだと私は考えます。
そこで皆様のお役に立つ情報をさまざまな形でお届けし、最良のツールを手に入れることのお手伝いができれば幸いに存じます。
マンションナビは、誰でも彼でも買ってほしいというわけではなく、私どもの考えをしっかり理解して下さったお客様と永くお付き合いをしていきたいと考えている会社です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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・・目次・・
１）　徒歩表示について
２）　「マンションナビCLUB」メリットの追加
３）　第2弾「情報収集のコツ！」の記事を追加！　
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こんにちは、マンションナビ編集長の村長です。
皆様、ゴールデンウィークはどのようにお過ごしになりましたか。
私は、大阪市此花区にある舞洲キャンプ場に行ってきました。近すぎますか。

そうなんです、急に妹家族とどこかに行かないと言い出したのが5月1日です。
慌ててあちらこちらのキャンプ場に電話をかけましたが、
ぜんぜん空いていません。当然ですよね、逆にこのタイミングで
空いている所は人気がないのではと思いました。

今年から一部の高速道路が1000円で通行ができることもあり、
車での行動が多いのではと思いました。

最終的にたどり着いたのが、舞洲キャンプ場です。なんと近すぎたのか、
空いていますとの返事がかえってきました。日付は5月の4日・5日です。

当日は天気も良かったのでバーベキューなどをして、子供達も大喜びでした。
2日目は生憎の雨と風で、テントが耐えられそうになかったので撤収しました。
残念です。

場所はユニバーサルスタジオの少し先にありますので、とても便利ですよ。
詳しくは下記アドレスをご覧下さい。
http://www.maishima.co.jp/syukuhaku/camp/index.html
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さて今回は３つのお知らせがございます。
１）　徒歩表示について

マンションナビでは徒歩表示の基準を統一するために「キョリ測」というサイトを
利用しまして、全ての徒歩表示を統一しています。

そこでこの度「キョリ測」さんのサイトがバージョンアップされたため、
マンションナビでの徒歩表示も随時変更しています。

以前よりもズーム表示が可能になりましたので、詳細な表示が可能になります。
但し、マンションナビでは、出来る限りマンションの玄関から駅の改札や
出入り口に近いところで測っていますので、パンフレットや他社の表示分数と
異なる場合があるので、あらかじめご了承ください。
表示分数の大半が延びます。

全ての表示変更されるまでしばらく時間がかかりますのでご了承ください。
キョリ測はとても便利なサイトなので、皆様も一度ご覧になって下さい。

歩く速度の変更や男女別の徒歩数・カロリー計算まで表示されますよ。
詳しくは　http://www.mapion.co.jp/route/　まで
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２）　「マンションナビCLUB」メリットの追加
この度マンションナビCLUBに登録頂いた方だけに、「消費税のサービス券」
がCLUB専用ページからダウロード出来るようになりました。

2000万円のマンションで発生する仲介手数料が６６万円です。
その消費税が３３，０００円となります。この消費税がサービスできる券です。

少しでも皆様に感謝の気持ちを還元できればと思い作りました。
僅かな金額かもしれませんが、どうぞご利用ください。
ユーザー名とパスワードをお忘れの方は下記までご連絡ください。
お問い合わせは　member@mansion-navi.com　まで
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３）　第2弾「情報収集のコツ！」の記事を追加！
大好評！　「え！そうなの？」 中古マンションQ&Aシリーズの第2弾に
記事を追加しました。

質問6、同じマンション内の物件で、物件価格に差があるのはなぜですか？
なぜ同じマンション内で販売されている物件なのに、
こんなにも価格が違うのでしょうか？それには2つの理由が考えられます。

「1つ目は売却主様が一般の方で営利目的の業者様でないことが理由でしょう。
なぜか？一般の方は様々な理由により売却されます。

例えば転勤・買換え・相続・離婚などがあり、事情によっては「
販売価格が高い時期に購入をしたので、この価格で売却しないとローン残高が
返済できない」とか「早く処分したいので他よりも安くても」など
個々によって売却理由に伴い販売価格に差がでてします。一方・・・・・」
続きはこちらからどうぞ　
http://www.mansion-navi.com/blog/2009/04/yardstick.html

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これからも皆様に少しでも役立つ情報をお届けし、幸せをつなぐ最大のツール造りにお手伝いができれば幸いです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　村長洋明
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「徒歩約○○分」の徒歩表示基準って？」
こんにちは、マンションナビ編集長の村長です。
マンションナビ・バージョンアップ第2弾としまして、
「徒歩表示」の統一化を行います。

よくご覧のホームページや広告などに記載されている最寄りのマンションから
駅までの徒歩表示について「あれ！」と思われた事がございませんか。

表示されている分数が同じマンションなのに違うことが。
私たち不動産業者が広告等を行う際に「不動産の公正競争規約」があり
不当景品類及び不当表示防止法（昭和37年法律第134号）の規定に基づき
不動産業における不当な顧客の誘引を防止し、もって公正な競争を
確保することを目的とすると厳しく制限されています。

その中の第5章・表示基準があり第11条に「各種施設までの距離又は所要時間」
について記載があのます。

内容は「徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要するもの
として算出した数値を表示すること。
1分未満の場合は1分として算出すること」とルールが決められています。

果たして全てルール通りに表示されているのでしょうか。
そこでマンションナビでは全ての徒歩表示を標準化することにしました。
標準化にともないキョリ測と
いうサイトを利用しています。

キョリ側では地図上にカーソルをクリックしていくだけで、
所要時間と距離が自動で表示されるのです。
縮尺に限界がありますので少し誤差は出るでしょうが、
かなり正確に表示されます。歩く速度をも変更ができ、公正規約に合わせると
「普通に歩く4.8km/時」が標準にもっとも適しています。

760mで10分の表示が出ますので800mで10分ルールより少し厳しめなので、
マンションナビ表示は全てキョリ側で表示できるようにします。

徒歩欄をクリックするとキョリ測ページにリンクし、さらに距離を
測ったページが表示されますので、自由に測定してみましょう。

公正規約では建物と駅の最も近い距離でもかまわないとありますが、
マンションナビでは計測する際できるだけマンションの
玄関から改札口の距離を表示するようにしていますので、
分譲時のパンフレット等と比べて時間がオーバーしている事もありますので
ご了承ください。　

ご不明な点がございましたらお気軽に下記アドレスまでどうぞ。
お問い合わせは⇒member@mansion-navi.com

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