3分で読める「マンション購入」成功術

中古マンション市場"2010"

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★3分で読める「マンション購入」成功術!! No.23  

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 中古マンション市場"2010"


2010年の不動産市場について、
不動産協会の研修資料をもとに解説したいと思います。


今後、中古マンションの価格は上がるのか?
それとも、まだまだ下がるのか?


大胆に、数字を見ながら予測してみました。


私たち不動産業者には、お客様から売却の依頼を受けた際、
国土交通大臣の指定がある"流通機構"に
売却情報を登録する義務があります。


関西では「近畿圏不動産流通機構」がそれにあたります。


そこに登録される不動産情報を元に、市場分析のプロが
数字と解説を掲載した資料を頂きました。


その資料だと大阪は4エリア分かります。
大阪市、北摂、東大阪、南大阪があり、「東大阪市と八尾市」は
東大阪エリアになります。


早速、中古マンション動向をチェックしてみました。


始めに価格ですが、1年間を4半期に分け、
前年と比較した数字が出ています。


2008年10~12月から3期連続で中古マンションの価格は
下落していますね。


直近の2009年4~6月で見ますと、
前年比で12.9%のマイナスとなっています。


ただし、それ以前の2007年7~9月期から2008年7~9月
までは5期連続でプラスになっていました。


やはりリーマンショックがここでも影響しているのでしょう。


次に成約件数ですが、2008年10月から
2期連続で減少しています。


直近の2009年4~6月は逆に12.1%のプラスに転じています。


動向としては、もともと割安感のある中古マンションの価格が
さらに下がったため、購買層がそちらへ動いたと考えられますね。


この3年間を見ましても、大阪市の成約件数に少し振れ幅が
あるものの、それ以外の地域では、価格・件数ともにほぼ
横ばいが続いています。


さらに、エリアをしぼり東大阪市と八尾市に焦点を当ててみますと、
2009年4~6月期の中古マンションの成約価格は、
平均1,421万円で、前年比5.6%の下落になっています。


東大阪エリア全体の下落率が12.9%だったのに比べ、
東大阪と八尾は5.6%に留まっていますね。
成約件数は、あいにくデータがありませんでした。


次に、価格帯を見てみますと、1,000万円までが約40%を占め、
1,500万円まで含めますと、販売件数の約65%になっています。


過去のデータと比較しますと、
1,000万円までの中古マンション件数が伸び、
1,500~2,000万円台がかなり減少傾向にあります。


また、築年数別に見てみますと、
新築マンションの供給が最も多かったのは
昭和54年の約2,500戸で、1番供給が少なかった年は
平成4年となっていました。


全体ですと、昭和と平成に建ったマンションが
ちょうど半分ずつになっていますね。


全体を通して私が感じたことは、中古市場は、まだ一部では
価格が下落するのではないかと思います。


一方、「新築マンションの供給が少なくなっている」または
「まだ少し価格が高い」ので、購買層が中古マンションにも
流れてきています。


また、中古マンションでもリフォームをすれば新築同様
になることも浸透し、注目されていますね。


価格が下がったことでお得感がある上、
新築層からも購入希望者が流れてきているので、
もともとの中古マンション希望者にプラスされる
ことになります。


そうなると、現在、売却中の中古マンション数よりも
断然購入希望者数のほうが、今まで以上に多くなることが、
予測されます。


平成18年6月に住生活基本法が施行され、
日本は今後、今までのように新たに住宅をどんどん造るのではなく、
"ストック住宅を重視する"方向で動いています。


したがって、中古市場は今後ますます活性化し、
品薄(売マンション)状態が続くと思われます。


最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。


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