3分で読める「マンション購入」成功術

『人気の中古マンションが売れない理由』

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

★3分で読める「マンション購入」成功術!! No.27  

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
こんにちは、マンションナビの村長です。
いつもお読みくださり、ありがとうございます。


今回のテーマは、『人気の中古マンションが売れない理由』です。


私は、一般の居住区で売れない不動産はないと思っています。


どのような状況でも、改善すれば必ず売れます。
逆に、人気があっても改善が見られない場合や
改善できない場合はなかなか売れません。


では、どのような場合に売れないのでしょうか。


と、その前に、そもそもマンションはなぜ売り出されるのでしょうか?


売却理由で多いものをピックアップしてみました。


1. 住み替えや転勤で住まなくなったので売却
2. 相続を受けたが、必要ないので売却
3. お金が必要になり、換金したいので売却
4. 住宅ローンの返済負担が大きいので売却
5. 離婚など家庭問題で売却


このように、いろいろな理由で売却が発生しています。


実際にマンションを売却する場合、
不動産会社に売却の依頼をするのが一般的ですね。


依頼を受けた不動産会社は、
販売活動を通して買主様を探します。


買主様を見つけるために、求められる不動産会社の
ミッションは、"いかに多くの購入希望者へ情報を伝えるか"です。


購入希望者に売却情報が届かなければ、
その物件が購入希望者の条件に合致していたとしても、
売り出されていることを知らない限り、買いたくても
買えないということになるからです。


「え!そんなことがあるの?」と思われた方もおられるでしょう。


そこで、『売れない理由』をまとめてみました。


1. 売却情報がオープンになっていないから
2. 販売価格が高いから
3. 見学したいのになかなか見れないから
4. 室内の状況が酷すぎるから
5. 心理的瑕疵(かし)があるから


ひとつずつ、詳しく解説していきましょう。


1. 売却情報がオープンになっていないから
不動産会社は売却依頼があると、物件情報を国が指定する
情報機関に登録します。


そうすることで、全国の不動産会社がその情報を共有でき、
販売網が広がり売れやすくなります。


しかし、悪質な不動産会社はその情報を独り占めしてしまうので、
他の不動産会社が販売協力できないため、
なかなか売れない事態が起きています。


この状態を『囲い込み』と言います。


囲い込まれると、情報が拡散しないので、購入希望者に届きません。
特に、ネット上に掲載できないことは致命的です。


現在、購入希望者の9割以上がインターネットを利用して
情報を検索しています。


最近はスマートフォンの利用者が増えたことで、
益々手軽に情報収集がしやすくなりました。


ですが、裏を返すと、売却情報がネット上に掲載されていなければ、
その売却情報が購入希望者の検索結果にヒットしない
(=情報が届かない)ことになります。


中にはやむを得ない理由の売却なので、
情報をオープンにしたくない売主さんもおられます。


そのような情報はネット検索しても見つからないため、
不動産屋さんから直接物件情報を入手するしかありません。


結果、売却がスムーズに行われていないことがあります。


しかし、オープンにできない情報はごく一部です。


むしろ、意図的にオープンにしない『囲い込み』が
発生していることが大半です。


『囲い込み』は、現在社会問題となっています。


詳しくは別に解説しますが、簡単に言いますと、「不動産会社が
他社からの購入希望者の紹介を拒否する」ことです。


そうすると、他の不動産会社はせっかく希望者があるのに
紹介できず、1社だけが時間を掛けて売ることになるので、
なかなか売れない事態になります。


詳しく知りたい方は、【不動産 囲い込み】で検索するか、
下の動画をご覧ください。



2015年5月26日放送 テレビ東京 ワールドビジネスサテライトより


2. 販売価格が高いから
マンションは基本的に縦一列が同じ広さになります。
1階の1号室と10階の1号室は同じ広さです。


分譲当時は1階と10階では販売価格は違いますが、
中古になりますと新築当時の価格差は生まれません。


よって、過去に同じ広さのタイプが売り出され、
売れるとそれが事例となり、販売価格の目安になります。


例えば60㎡タイプが1,000万円で売れていた場合、
同じ60㎡で1,500万円だと売れません。


よほど、綺麗にリフォームされていたら、売れる可能性は
ありますが、時間は掛かるでしょう。


また、近隣のマンションと比較検討されやすいので、
高すぎると敬遠され、売れない原因となります。


3. 見学したいのになかなか見られないから
売却依頼を受けた不動産会社の事務所が北区の梅田にあり、
依頼物件は八尾市だった場合、すぐに見られないことがあります。


空室の場合、鍵を開けに来てもらうか、
鍵を借りに行くことになります。
ほとんどの場合、鍵を借りに行くことになります。


親切な不動産会社の場合、物件がある最寄りの
協力不動産会社に鍵を預けたり、現地に設置してくれたりするので、
すぐに対応できます。


しかし、「取りに来てください」となった場合は、
借りて現地まで行くのに2時間以上掛かることもあります。


事前にご依頼いただく場合は問題ありませんが、
「今すぐ見たい」と現地からご依頼いただいた場合、
「2時間も待てないので後日・・・」となることもあります。


このようなお部屋は、売れるタイミングを逃しているので、
売れない理由の1つになりがちです。


4. 室内の状況が酷すぎるから
価格が高い場合と似ているのですが、同じマンションで
販売価格が同じ部屋が2件売り出されていた場合、
やはり綺麗な部屋のほうから売れていきます。


中には、夜逃げ同然の部屋もあり、そのような場合、
ゴミが散乱しており、足の踏み場もないような部屋も、
本当にあります!


そんな室内の状況を見てしまうと、
とても今からここに住むイメージが湧いてきません。


そのような場合も、売れ残りやすい原因となっています。


5.心理的瑕疵があるから
心理的瑕疵とは"見えない傷"のことですが、
一般的には自殺や殺人があった場合をいいます。


さすがになかなか売れませんね。
そのような物件は販売価格も思いきって安値に設定されています。


しかし、いくら安くても買わない方が大半ですね。
最終的には売れますが、やはり時間は掛かっています。


このように、売れない理由はさまざまです。


もし、あなたの物件が、売り出されてから半年以上経つ場合は、
上記のどれかに該当しているかもしれませんよ。


そのような時はご相談ください。
改善策をご提案します。
メールでの無料相談はこちら
⇒ お電話でのご相談はフリーボイス 0120-961-761 までお気軽にどうぞ


バックナンバーはこちら
メルマガの登録はこちら


最後までお読みくださり、ありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば、幸いです。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【メルマガ発行元】
◎ マンションナビ(クローバーライフ株式会社
◎ 〒577-0012 大阪府東大阪市長田東2-3-5日秀ビル3F
◎ お客様専用フリーダイヤル 0120-961-761
◎ TEL:06-6744-9680
◎ FAX:06-6744-9933
◎ 営業時間 朝9時~夜7時 毎週水曜定休
◎ 発行責任者 村長洋明(むらながひろあき)
■ ご意見・ご感想・ご相談は ⇒ こちらまで
ご感想は100%目を通し、全ての方にご返信しております。
皆様から頂いた 1つ1つが励みになります。
※ご友人などへの転送はご自由にどうぞ。

私達があなたを身内ように対応致します!お気軽にご相談ください。

マンションナビ
〒577-0012 大阪府東大阪市長田東2-3-5 日秀ビル3F
TEL. 06-6744-9680 FAX. 06-6744-9933

0120-961-761

営業時間 / 午前 9 時から午後 6 時まで
定休日 / 毎週水曜日

ページの上部へ戻る