3分で読める「マンション購入」成功術

『住宅ローン変動金利と固定金利の違いとは?』

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★3分で読める「マンション購入」成功術!! No.28  

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こんにちは、マンションナビの村長です。
いつもお読みくださり、ありがとうございます。


今回のテーマは、『住宅ローン変動金利と固定金利の違いとは?』です。


判っているようで意外と判らないのが、
金利(お金を借りたときに発生する利息)」の仕組みです。


不景気と言われる昨今だからこそ、お金を借りる局面で
極力失敗したくないものです。


というのも、「金利」は経済情勢の影響をダイレクトに
受けるものなので、「変動」・「固定」のどちらを選択するのか、
いつどこで選択するのかがとても重要になります。


賢い金利の選び方とは?


ひとくちに「金利」といっても、金融機関から一度でも正式に
「借金」をした経験がないと、言葉による解説だけでは
理解しづらく、図式などを交えながらでないと少々難しい
分野かもしれません。


出来る限り、分かりやすく解説したいと思いますので、
苦手意識のある方も、どうか最後までお付き合いください。


今回はマンションの購入代金を銀行から
借りて支払うケースをご紹介します。


では早速ですが、弊社のお客様サポート係である
﨑重(さきしげ)さんを例にとって考えてみたいと思います。


今年で29歳になる彼女ですが、ボチボチこの辺で
マンションを買おうかなと物件情報を集めていました。


現在八尾市に住んでいますので、住み慣れた場所で
色々と比較して探していたら、近隣で丁度良い物件が
見つかり、購入を決意しました。


購入金額は1,000万円で、購入する際の
諸費用(約120万円)についてはなんとか貯金で
支払うつもりですが、購入代金の1,000万円については
丸々銀行で借りて支払うことを考えています。


果たして借りられるのでしょうか?


銀行に住宅ローンの申し込みをしますと、
銀行側はまず購入予定のそのマンションが
1,000万円の価値が本当にあるのかどうかを査定します。


そして次に、﨑重さん自身が1,000万円の住宅ローンを
毎月ちゃんと返済してくれるのか
(返済できる経済能力があるのか)を判断します。
(これらの詳しい内容については「中古マンション購入ガイド」をご覧ください。)              


銀行はこの2点を判断基準にして、
﨑重さんに対して融資をしてもいいのか決定します。


融資の承認がおりますと、今度は銀行と﨑重さんとが
お金を借りる契約を締結します。


これが、いわゆる「金銭消費貸借契約」です。
その際に登場するのが「金利の選択」です。


彼女は1,000万円を35年で借りることにしました。


ここでさらに、35年間支払う金利を「変動金利」にするのか
「固定金利」にするのか、選択しなければなりません。


いったいどちらを選べばいいのでしょうか?


どちらにするのか悩む以前に、まず「違いが分かりません!」と
彼女は言いました。


それもそのはずです。銀行員さんでもない限り、
いきなり「どちらにしますか?」と尋ねられても、
仕組みを知らなければどちらが自分の返済計画に
マッチしているのか、判断しようがないですよね。


こんな実話があります。
住宅ローンの手続きは大半の場合、
依頼先の不動産業者が斡旋(あっせん)してくれます。


そのお客様は、まったく住宅ローンの仕組みなど
分からなかったのですべて担当者さんに手続きを
お任せしていたそうです。


すると、﨑重さんのように「金利が選択できる」という説明すら
ないまま、「変動金利」でローンを組まれたそうです。


変動金利を選択したのが間違いというわけではありませんが、
違いや利点を理解した上でどちらを選ぶべきか自分で判断し、
選択したかったとおっしゃっていました。


そもそも「変動金利」と「固定金利」には、
それぞれどのような特徴・違いがあるのでしょうか。


﨑重さんのケースに話を戻しましょう。


まず、現在の銀行金利をチェックしてみます。


例えば、三井住友銀行さんの場合、2月度の変動金利が
「2.475%」で、35年の固定金利が「3.18%」でした。


ここで彼女は悩みました。


なぜなら銀行で融資内定がおりたときに
"金利優遇"というオマケが付いてきたのです。


これは、例えるなら小売店でいうところの「割引」のようなものです。


銀行の場合、金利優遇がつくと店頭金利よりも低くなり
毎月の支払いが安くなる、お得なサービスです。


一つ目の銀行で融資内定が出た人は、他行さんで
申し込んだとしても内定が得られる可能性が高くなります。


そうなると他行さんと競合してしまうので「オマケしますから、
他行さんに行かないで~」という意味も込めて
新規申込獲得のために"金利優遇"を付けてくれるのです。


今回、﨑重さんに付いた"金利優遇"は店頭表示金利より
マイナス1.0%でした。


ただ、この"金利優遇"は、固定金利にも適応されます。


つまり、﨑重さんにとっての選択すべき二択が、
変動金利「1.475%」か、固定金利「2.18%」のどちらかになったのです。


単純に比較しますと、2.18-1.475=0.705%の金利差が発生します。
この差を月々払いで換算するとどうなるのかといえば、
1,000万円を35年返済、月々払いのみでボーナス返済がない場合、


変動金利 1.475% 月々返済額 30,497円
固定金利 2.18%  月々返済額 34,056円


となり、その差額は3,559円です。


毎月のことですから、少しでも安いほうがいいと彼女は
まず考えたようです。当然ですよね。


この差額だけをみると、誰もが「変動金利」のほうが得なんじゃない?
「固定金利」ってなんであるの?となりそうですが、・・・実は、


「変動金利」とは読んで字のごとく35年間、その期間中、
定期的に金利が変動し続けます。


したがって、支払額もそれに伴って上がったり下がったりするのです。


一方、「固定金利」は35年間一切金利が変動せず、
借りた時の金利が返済期間中、最後まで続くのです。


つまり、毎月の支払額も34,056円より上がることも下がることもなく、
ずっと35年間同じなのです。


もう少し詳しくみますと、変動金利の場合、返済期間中に金利が下がると
支払い金額は下がりますが、逆に上り続けると、毎月の返済額が
「固定金利」の月々34,056円を超過することもあり得るのです。


「変動金利」を選択していると、景気が良くなり、金利が上昇し、
最終的には「固定金利」の2.18%を上回り、3%や4%といったような
金利で、月々払いが思いの外増えて毎月の返済が苦しくなることも
あり得ない話ではありません。


返済期間中、「固定金利」の2.18%を上回る期間が長く続けば続くほど
返済総額は、「固定金利」より「変動金利」のほうが多くなるのです。


今後、金利がどのように変化していくのかを読むことはとても難しいと
思いますが、選択方法を間違えないよう慎重に判断していきましょう。


そのような時はご相談ください。
改善策をご提案します。


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最後までお読みくださり、ありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば、幸いです。
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