3分で読める「マンション購入」成功術

住宅ローン固定金利と変動金利の「選び方!」

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★3分で読める「マンション購入」成功術!! No.29  

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 住宅ローン固定金利・変動金利の選び方!


前回の続きになりますが、住宅ローンを組んで購入する場合、
金利を選ばなくてはなりません。


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金利には"固定金利"と"変動金利"があります。
いったいどちらを選んだほうがオトクなのでしょうか?
また、どちらを選ぶべきなのでしょうか?
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どちらを選ぶのかは、借りる人の背景(家族構成・年収・
職業・年齢・健康状態など)によって違ってきます。


固定金利や変動金利の仕組みは、よくリクルートさんの
『スーモ』などで取り上げられていますが、「このような人は
こちらを選んだほうがいいですよ」とは書かれていませんね。


私は、28年以上住宅ローンの取り組みに携わってきました。
その過程で、「固定金利を選んだ方がいいと思う人」と、
「変動金利を選んだ方がいいと思う人」が
いらっしゃることが判ってきました。


さて、あなたは、どちらのタイプでしょうか?


・・・その前に、そもそも金利はなぜ上がったり
下がったりするのかご存知ですか?


簡単に仕組みをご紹介しますと、銀行は一般的に
"固定金利"が「長期プライムレート」に連動し、
"変動金利"が「短期プライムレート」に連動しています。


「その長期・短期プライムレートって何ですか?」


銀行が、経営状態の良い企業にお金を貸し出す際、
適応される優遇金利のことを「プライムレート」と呼んでいます。


この貸出期間が、1年未満の場合が「短期」、
1年以上が「長期」となります。


そして、この金利が上がったり下がったりすると
連動している住宅ローンに影響がでます。
(※プライムレートが変動する具体的な仕組みは
少し難しくなりますので、割愛します。)


"固定金利"の長期は毎月変動していますが、
"変動金利"の短期は不況が続いていますので、
現在はほとんど変動していません。


ということは、景気が良くなってくると
おのずと金利が上がることになります。


ここがポイントです!


金利の変動で住宅ローンの支払い額が上がり、
生活が不安定になると困りますよね。

 固定がいい人、変動がいい人


そこで、固定金利を選んだ方がいいと思う人と
変動金利を選んだ方がいいと思う人と分けてみました。


●固定金利を選んだ方がいいと思う人
・子供が2人以上で、高校生以下の人
・母子・父子家庭の人
・自営業の人
・職人の人
・派遣社員の人
・契約社員の人
・収入が安定しづらい人
・転職を考えている人
・転勤がある人(単身赴任)
・収入に対して借入額が多い人
・返済期間が20年以上の人


●変動金利を選んだ方がいいと思う人
・子供が独立している人
・共働きの人
・独身の人
・収入が安定している人
・退職金が確実に支給される人
・転職は考えていない人
・転勤がない人
・収入に対して借入額が少ない人
・返済期間が20年以下の人


以上のように分かれます。

 固定金利タイプ


固定金利だと、住宅ローンの支払い額が一定なので、
生活が安定しやすくなります。


ただし、金利が変動しなかった場合、支払い総額は
変動金利より多くなります。


一方、変動金利だと、住宅ローンの支払い額が上がった際に
その都度(注1)、対応しなければなりません。


逆に、低金利が続くと、住宅ローンの支払い負担は
固定金利より軽減されます。


(注1)変動金利でも、5年間は毎月の返済額は
変わりません。ただし、その5年で金利が上昇して
いれば、次の5年間は返済額が上がり、下がって
いれば、返済額も下がります。


変動金利の場合、固定と比べると金利が安いので
返済も楽ですが、5年間同じ金額を支払う生活に
慣れてしまった後、金利の見直しで返済額が
上がってしまうと、やりくりが大変かもしれませんね。


お子さんにまだ教育費がかかる人や、収入に不安定要素が
ある人は注意が必要ではないでしょうか。


「返済額が上がり、家計を圧迫してしまう」なんてことになったら、
マンションを買った意味がありませんよね。


このような不安がある人は、返済期間中に支払い額が
変わらない"固定金利"をお勧めしています。

 変動金利タイプ


一方、"変動金利"を選択されたほうがいいと思う人は、
収入が安定し、将来大きな出費が伴わない人は
途中金利が上昇しても対応ができるでしょう。


当初は安い金利の恩恵を受けながら、金利上昇に
備えることができます。


ただし、「今は夫婦二人だけど将来は子供と二世帯も
考えているので、売却するかもしれない」人は、確実に
元本が減っていく"固定金利"も検討してみましょう。


ただ、変動金利が固定金利より低い期間が長いと
変動の方が元本の減りは早いので、慎重に判断しましょう。


金利は、変動から固定に、固定期間終了後に変動へと
変更は可能なので、金利推移を見極めて調整しましょう。


また、上記以外の背景をお持ちの方も様々いらっしゃると思います。
なんの根拠もなく、"固定"のほうがいい、あるいは"変動"のほうがいい、
と簡単に選んでしまうことが良いとは、一概には言えません。


私はプロとして、お客様おひとりおひとりのご事情と現状を
きちんと把握し、より良い助言をご提案してまいります。


最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。


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