3分で読める「マンション購入」成功術

賃貸マンションの「明け渡しルール」

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★3分で読める「マンション購入」成功術!! No.31  

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 賃貸マンションの明け渡しルール


弊社で中古マンションをご購入いただくお客様の
約7割が賃貸マンションからの住み替えです。


購入が決まると、賃貸契約を解除する必要があります。
しかし、その借りていた部屋の壁にガビョウの跡が・・・


このような場合、補修しないとダメなのでしょうか?
あなたはどう思われますか?


現在、賃貸住宅にお住まいの方は、「賃貸借契約書」が
手元にあると思います。いま一度確認してみましょう。


借りていたお部屋を明け渡す際に、特約や約定など
"約束事"が何かしら記載されていませんか?


記載されている内容によっては、明け渡し時に
戻ってくる予定のお金が少なくなることもありますので、
注意しましょう。


例えば、2DKのお部屋を「保証金50万円、敷引き25万円、
家賃6万円、管理費5千円」の条件で契約し、借りているとします。


※最近では保証金が一括で払えない方のために、
礼金という形で25万円支払い返還金なしということもあります。


そこで、よくトラブルになるのが、「解約時に25万円返却
されると思っていたが、5万円しか戻ってこなかった!」と
いったケースです。


「20万円は"原状回復費用"に充当したので
5万円しか返還できない」と家主さんから一方的に
言われてしまったら・・・、


「ハイ、わかりました」とすぐに納得できるでしょうか?

 保証金、敷金とは


そもそも「保証金」とは、どのような役割を果たしているのでしょうか?
また、"原状回復"とは、どこまでの範囲なのでしょうか?


全国的には「敷金」を預けることが一般的ですが、
関西や九州の一部では、「保証金」という名称で
お金を預けます。性質はよく似ています。


敷金は、「未払い債務・損害賠償債務・原状回復費用」を
差し引いて残額があれば、借り主(入居者)に返還されますが、


保証金は、あらかじめ一定の負担額(敷引き)を定め、
解約時に一部が返却されます。


上記のお部屋だと、


「保証金」として50万円預けました。5年間借り、解約しました。
借りている期間中、賃料や管理費の未払いはありません。


室内は丁寧に使用していましたので、破損箇所もありません。
この場合、解約時に契約書どおり、25万円が返却されます。


しかし退去時に部屋が汚れていても25万円、
キレイな状態でも25万円しか返却されません。

 原状回復費用とは


次に、「原状回復費用」とはどのような費用なのでしょうか?


そもそも"原状回復"とは、国土交通省で「原状回復を
めぐるトラブルとガイドライン」の解説によりますと、


「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の
減少のうち、賃借人の故意・過失、善良な管理者の
注意義務違反、その他通常の使用を超えるような
使用による損耗等を復旧すること」
と定義しています。


う~ん・・・、ちょっと難しいですね。


もう少し分かりやすく言い換えると、
借り主が"借りた当時の状態に戻す"ということではありません。


借り主の不注意による損耗は、当然、借り主が修繕費を
負担することになります。


しかし、通常の使用による損耗や、年数が経ったことによる
自然損耗の修繕費用は、月々の賃料に含まれているものであり、
借り主に"原状回復"義務はないとされています。
※消費生活センターの解説文から一部抜粋しています。


では、実際にありそうな事例で見てみましょう。


借り主が退去時に修繕費を払う【必要がある】と考えられる例
・引越し作業でついたキズ
・不注意で雨が吹き込んだことなどによるフローリングの色落ち
・キャスター付きの椅子等によるフローリングのキズやへこみ
・壁の下地ボードの貼り替えが必要なほどのクギ穴やネジ穴
・ペットによる柱等のキズ
・飲み物等をこぼしたことによるカーペットのシミやカビ
・日常の手入れを怠ったことにより発生した壁や浴室等のカビ
・使用後の手入れが悪くて取れなくなった台所の油汚れ


借り主が退去時に修繕費を払う【必要がない】と考えられる例
・家具による床やカーペットのへこみ
・日焼けによる畳やフローリング、壁の変色
・クリーニングで除去できる程度のタバコのヤニによる壁・天井の汚れ
・テレビや冷蔵庫等の後ろの壁の黒ずみ
・壁に貼ったカレンダーやポスター等の画鋲の穴
・エアコン設置による壁の跡やビス穴
・鍵の交換
※ただし借り主が鍵を破損や紛失した場合は借り主側の負担


いかがでしょうか。


「自然消耗」や「通常消耗」は負担なく、誰が見ても
借り主の不注意などによるキズや汚れ・破損は
借り主の負担になります。


先日もお客様からご相談がありました。


返却される予定の金額が少なくなると家主さんから
言われたのですが、どこまでが借り主の負担なのでしょうか?


一部請求されるであろう箇所はあったようですが、
金額が高いので、破損箇所の見積書を家主さんに
要求し話し合った結果、納得できる金額で
解決できたそうです。


法外な請求だと感じたら、必ず見積書を請求し、
内容を確認しましょう。


解決策の相談は、いきなり弁護士さんだと費用がかかるので、
地域の消費生活センターに問い合わせてみましょう。


○八尾市は「八尾市産業政策課消費生活係」 電話 072-924-8531
○東大阪市は「東大阪市立消費生活センター」 電話 072-965-0102


最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。


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