3分で読める「マンション購入」成功術

マンション購入資金計画 【母子家庭編-②】

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★3分で読める「マンション購入」成功術!! No.34  

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こんにちは、マンションナビの村長です。
いつもお便りをお読みくださり、ありがとうございます。


今回のテーマは、前回の続きで
マンション購入資金計画 【母子家庭編-②】」です。


それでは、前回あらすじをもう一度確認してみましょう。


モデルケース
【東大阪市在住の母子家庭】
・A子さん 母親31歳 (東大阪市の会社勤務で経理事務)
・B君 息子6歳(ちょっと泣き虫な小学1年生)
・価値観の違いで2年前に離婚
・養育費は月3万円(いつまで続くか分からない)
・ご両親も東大阪市に住んでいる
・現在の年収290万円(月手取り21万円)
・現在の家賃54,000円(共益費込)
・貯金200万円


購入希望条件
・八戸ノ里駅周辺の中古マンション(勤務先が近いから)
・間取りは、できれば3LDKがいいけれど2LDKでもOK
・エレベーター付きで南向きバルコニー
・住宅ローンの支払いは、現状の家賃より少し頑張って
6万円まで(ボーナス払い無しで)


行動派のA子さんは、早速駅前の不動産屋さんに
相談しました。


こちらの条件を伝えると・・・


担当者
「分かりました。年収290万円でしたら、住宅ローンで1,600万円
まで借りられますよ。月々の支払いも金利1%優遇で計算すると
48,800円なので大丈夫ですね。」
A子さん
「・・・それなら買えるかも。この周辺でお勧めのマンションは
ありますか?」


担当者
「ありますよ!八戸ノ里駅から徒歩8分で3LDKの、こちらの
マンションはいかがでしょうか。価格は1,580万円です。」


・・・以上のようなやり取りが展開されました。
はたして、このまま見学し、気に入った場合、話を進めて
いいものでしょうか?


ここで、前回の「マンション購入資金計画 【母子家庭編-①】」で
挙げました注意点を、もう一度確認してみましょう。


●注意点 その1
「家賃より少し頑張って毎月6万円まで(ボーナス払い無しで)」
⇒A子さん、本当に6万円払っても大丈夫なの?


●注意点 その2
「頭金は200万円の内100万円だったら出せる」
⇒A子さん、本当に100万円使っても大丈夫なの?


●注意点 その3
「年収290万円でしたら、住宅ローンで1,600万円まで借りられる」
⇒A子さん、本当に1,600万円借りても大丈夫なの?


では、まず注意点「その1」と「その3」を検証してみましょう。
「その1」A子さん、本当に6万円払っても大丈夫なの?
「その3」A子さん、本当に1,600万円借りても大丈夫なの?


A子さんは、現在家賃を54,000円支払っています。
子供のためなら、なんとか頑張ったら60,000円までであれば
払えそう・・・と判断しました。


ですが、ここで少し冷静になってみてほしいのです。
「頑張ったら払えるかもしれない」というのは、実はとても危険な
考え方
です。


よく考えてみると、これから35年間の長いローンが始まります。
私は、35年間の中で頑張れない時もあるのでは・・・?と
思うのです。


であれば、「頑張らなくても大丈夫な計画を立ててはどうでしょうか」
と提案しています。


まず、年収290万円(300万円未満)の場合、年間で住居費と
して支払ってもいい金額は、年収の5分1までと考えます。


290万円の5分1は、年間58万円になり、12ヶ月で割ると
月々48,300円です。


ここで頑張ったら払えそうだと判断する金額を5万円までと
するのなら無理はないでしょう。


ただ、その住居費の5万円には、住宅ローン以外に、管理費と
修繕積立金も含めて考えます。


仮に、管理費と修繕積立金の合計が月々15,000円なら、毎月
あたり、住宅ローンに割り当てる金額は残りの35,000円という
ことになります。


ここで初めて、35,000円から逆算し、住宅ローンの借り入れ
限度額を算出していきます。


一般的に銀行は、年収から借り入れ限度額を算出します。
すると、"頑張らなければいけない限度額"になってしまいますので
要注意です。


★!ココに注目!★
さて、担当者は「月々の支払いも金利1%優遇で計算すると
48,800円なので大丈夫ですね」と話していました。


この発言には、銀行の審査が通ったお客様に対して
「店頭金利より"オマケ"(金利優遇)がある」ことを前提とした
提案になっています。


ですが、必ずしもすべてのお客様が"金利優遇"を受けられる
わけではありません。


担当者は、"オマケ"を前提に話を進めようとしていますよね。


では、1%のオマケが無かったら、いくらの支払いになる
のでしょうか?


1,600万円を、35年返済、金利2.475%で算出すると月々
約57,000円になります。48,800円との差額、実に8,200円!です。


審査の結果、オマケが無かったら、たちまち住宅ローンの支払い額
57,000円に、管理費・積立金15,000円がプラスされて、月々の
支払い合計額は、72,000円にもなってしまいます。


"大丈夫計画"の50,000円から、22,000円もオーバーしています。


さらに、担当者が提示した金利タイプは「変動型」です。
今は社会全体の景気があまり良くないので、低金利が続いて
いますが、景気が上向くと、必ず金利は上昇します。


※金利タイプについてはバックナンバー28
住宅ローン変動金利と固定金利の違いとは?』をご覧ください。


★ポイント★
毎月の支払い計画は、金利のオマケを前提とした計算はしないこと!


では、月々35,000円の支払いで、いくら借りられるのでしょうか?


金利2.475%、35年返済で借り入れ限度額は、980万円です。
将来金利が上昇した時のことも考えると、800万円ぐらいが
大丈夫ラインだと、私は思います。


☆(その1)と(その2)のおさらい☆
A子さんの場合、住居費の支払いは毎月50,000円までで、
借入れ限度額は800万円までなら、頑張らなくても大丈夫な
額になるでしょう。


次回の「資金計画 【母子家庭編-③】」では、
(その2)「A子さん、本当に100万円使っても大丈夫なの?」
解説します。


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最後までお読みくださり、ありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば、幸いです。
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