3分で読める「マンション購入」成功術

マンション購入資金計画-母子家庭編その②

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★3分で読める「マンション購入」成功術!! No.34  

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 マンション購入資金計画-母子家庭編その②


それでは、前回あらすじをもう一度確認してみましょう。


≪ケーススタディ≫
【東大阪市在住の母子家庭】
・A子さん 母親31歳 (東大阪市の会社勤務で経理事務)
・B君 息子6歳(ちょっと泣き虫な小学1年生)
・価値観の違いで2年前に離婚
・養育費は月3万円(いつまで続くか分からない)
・ご両親も東大阪市に住んでいる
・現在の年収290万円(月手取り21万円)
・現在の家賃54,000円(共益費込)
・貯金200万円


≪購入希望条件≫
・八戸ノ里駅周辺の中古マンション(勤務先が近いから)
・間取りは、できれば3LDKがいいけれど2LDKでもOK
・エレベーター付きで南向きバルコニー
・住宅ローンの支払いは、現状の家賃より少し頑張って
6万円まで(ボーナス払い無しで)


行動派のA子さんは、早速駅前の不動産屋さんに
相談しました。


こちらの条件を伝えると・・・


担当者
「分かりました。年収290万円でしたら、住宅ローンで1,600万円
まで借りられますよ。月々の支払いも金利1%優遇で計算すると
48,800円なので大丈夫ですね。」
A子さん
「・・・それなら買えるかも。この周辺でお勧めのマンションは
ありますか?」


担当者
「ありますよ!八戸ノ里駅から徒歩8分で3LDKの、こちらの
マンションはいかがでしょうか。価格は1,580万円です。」


・・・以上のようなやり取りが展開されました。
はたして、このまま見学し、気に入った場合、話を進めて
いいものでしょうか?


ここで、前回の「マンション購入資金計画-母子家庭編その①」で
挙げました注意点を、もう一度確認してみましょう。


●注意点 その1
「家賃より少し頑張って毎月6万円まで(ボーナス払い無しで)」
⇒A子さん、本当に6万円払っても大丈夫なの?


●注意点 その2
「頭金は200万円の内100万円だったら出せる」
⇒A子さん、本当に100万円使っても大丈夫なの?


●注意点 その3
「年収290万円でしたら、住宅ローンで1,600万円まで借りられる」
⇒A子さん、本当に1,600万円借りても大丈夫なの?

 注意点の検証


では、まず注意点「その1」と「その3」を検証してみましょう。
「その1」A子さん、本当に6万円払っても大丈夫なの?
「その3」A子さん、本当に1,600万円借りても大丈夫なの?


A子さんは、現在家賃を54,000円支払っています。
子供のためなら、なんとか頑張ったら60,000円までであれば
払えそう・・・と判断しました。


ですが、ここで少し冷静になってみてほしいのです。
「頑張ったら払えるかもしれない」というのは、
実はとても危険な考え方です。


よく考えてみると、これから35年間の長いローンが始まります。
私は、35年間の中で頑張れない時もあるのでは・・・?と
思うのです。


であれば、
「頑張らなくても大丈夫な計画を立ててはどうでしょうか」
と提案しています。


まず、年収290万円(300万円未満)の場合、年間で住居費と
して支払ってもいい金額は、年収の5分1までと考えます。


290万円の5分1は、年間58万円になり、12ヶ月で割ると
月々48,300円です。


ここで頑張ったら払えそうだと判断する金額を5万円までと
するのなら無理はないでしょう。


ただ、その住居費の5万円には、住宅ローン以外に、管理費と
修繕積立金も含めて考えます。


仮に、管理費と修繕積立金の合計が月々15,000円なら、毎月
あたり、住宅ローンに割り当てる金額は残りの35,000円という
ことになります。


ここで初めて、35,000円から逆算し、住宅ローンの借り入れ
限度額を算出していきます。


一般的に銀行は、年収から借り入れ限度額を算出します。
すると、"頑張らなければいけない限度額"に
なってしまいますので要注意です。

 金利優遇は必ずではない


★!ココに注目!★
さて、担当者は「月々の支払いも金利1%優遇で計算すると
48,800円なので大丈夫ですね」と話していました。


この発言には、銀行の審査が通ったお客様に対して
「店頭金利より"オマケ"(金利優遇)がある」ことを
前提とした提案になっています。


ですが、必ずしもすべてのお客様が"金利優遇"を受けられる
わけではありません。


担当者は、"オマケ"を前提に話を進めようとしていますよね。


では、1%のオマケが無かったら、いくらの支払いになる
のでしょうか?


1,600万円を、35年返済、金利2.475%で算出すると月々
約57,000円になります。


48,800円との差額、実に8,200円!です。


審査の結果、オマケが無かったら、たちまち住宅ローンの支払い額
57,000円に、管理費・積立金15,000円がプラスされて、
月々の支払い合計額は、72,000円にもなってしまいます。


"大丈夫計画"の50,000円から、22,000円もオーバーしています。


さらに、担当者が提示した金利タイプは「変動型」です。
今は社会全体の景気があまり良くないので、低金利が続いて
いますが、景気が上向くと、必ず金利は上昇します。


※金利タイプについてはバックナンバー28
住宅ローン変動金利と固定金利の違いとは?をご覧ください。


★重要ポイント★
毎月の支払い計画は、金利のオマケを前提とした計算はしないこと!


では、月々35,000円の支払いで、いくら借りられるのでしょうか?


金利2.475%、35年返済で借り入れ限度額は、980万円です。
将来金利が上昇した時のことも考えると、800万円ぐらいが
大丈夫ラインだと、私は思います。


☆(その1)と(その2)のおさらい☆
A子さんの場合、住居費の支払いは毎月50,000円までで、
借入れ限度額は800万円までなら、頑張らなくても大丈夫な
額になるでしょう。


次回の「資金計画-母子家庭編その③」では、
(その2)「A子さん、本当に100万円使っても大丈夫なの?」を
解説します。


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最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。


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