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★3分で読める「マンション購入」成功術！！ No.38
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| 新築マンションの「安売り」に注意！ |
弊社は中古マンション専門店ですが、お客様の中には
新築マンションも同時並行で探される方がいらっしゃいます。
今現在、東大阪市と八尾市内で、新築マンションの分譲は、
数ヶ所で販売中です。
価格帯もさまざまで、場所によっては1,000万円台から
購入できるマンションも販売されており、完成している
建物では、値引き合戦が繰り広げられているようです。
そうなりますと、予算が1,500万円前後の方はもう少し
背伸びをすれば、新築に手が届きます。
「こんなに安くなっているのなら、新築も検討してみようか・・・」
となりますよね。
事実「見るだけなら」と軽い気持ちで、モデルルームに
出向いた結果、営業マンに勧められて購入してしまった
という話はよくあります。
さらに、予算が2,500万円前後の方はまさに新築も
購入できるため、中古にするのか、新築にするのか
悩みどころでしょう。
新築を検討する際、私は1点すごく気になることがあります。
それはズバリ・・・『新築分譲価格』です。
あなたは、新築分譲なのにチラシやネットをご覧になって
「安すいな」と思ったことはありませんか？
折り込広告に、"プライスダウン！"とか、
"モデルルーム特別分譲！"など、
特別安い価格表示がしばしば目に飛び込んできます。
分譲の中心価格は2,500～3,000万円であっても、
チラシでは「特別分譲1,880万円より～」などの表示が
付いた大きな見出しを見かけることがあります。
| 特別価格がやっかい！ |
問題は、この特別安い価格が、将来中古マンションとして
販売する際に、とてもやっかいとなる点です。
その理由とは・・・？
中古マンションの購入希望者様の中には、
「新築の時は手が届かなかったから、中古になったら欲しいな」
と思っておられる方が結構いらっしゃいます。
そのような方は、あの"特別分譲・1,880万円より～"という
数字をよく覚えていますし、チラシ広告も保存されています。
したがって、「あのマンションは1,880万円から売り出されて
いたマンションだ」という先入観を持たれてしまうことになります。
そのマンションの大半は2,500万円以上で購入していたとしても
中古マンションとして売り出す時には、当時、一番安く
売りに出されていた価格が影響を及ぼすのです。
事実、先月査定の依頼を頂戴しましたマンションですが、
所在階は10階で、当時の分譲価格は3,080万円でした。
しかし、ちょうど真下のお部屋がモデルルームして使用
されており、役目を終えたので特別分譲となりました。
その価格は・・・
なんと「2,280万円」で売り出されたのです。
モデルルームなので多少の使用感はありますが、
生活していたわけではありません。
それなのに、ここまで価格が下がるとは驚きです。
ちなみに査定依頼のマンションは、築後2年です。
もし、あなたが「そのマンションから中古が出たら
購入したいな」と思っていたら、
もし、9階が2,280万円で販売されていた過去を知っていたら、
10階が中古で売りに出された時、いくらなら購入を考えますか？
2,280万以上ですか？以下ですか？
その9階の2,280万円が基準になってしまいませんか？
これで、10階のお部屋はモデルルーム特別分譲の影響で、
購入後2年足らずで、800万円前後も資産価値を失う
可能性がありますよね。
本来、築後2年ならば、建物の減価償却を考慮したとしても、
査定価格は2,780万円前後になるでしょう。
| 新築マンション検討時の注意点 |
では、新築マンションを検討する際、
どのようなことに注意したらいいのでしょうか？
対策① 順調に売れているマンションを探す！
理想は「建物完成時には完売している」ことです。
完成後なかなか売れないマンションは、最終的には
安売り競争になりやすく、注意が必要です。
各モデルルームなどで売れ行きをチェックしましょう！
対策② 近隣の中古マンション流通がキモ！
近隣の中古マンション流通が好調であれば、
購入したマンションが将来中古になっても売れやすい
可能性があります。
あまり売れていないのなら、売却時に苦戦が予想されます。
同じ最寄り駅などの中古マンションも要チェックです！
対策③ 最終分譲まで待つ！
逆に思い切って最終分譲まで待つのもひとつの策です。
残り5戸ぐらいになりますと、かなり価格も交渉出来る
可能性がありますよ。
ただし、希望の部屋（間取り・向きなど）が残っていない
こともあります。
最後に・・・
モデルルームに行きますと、綺麗に装飾されているので、
気持ちが高揚します。
分譲担当者はそこを見逃さず攻めてきます。
彼らは購入者希望様の利益よりも、自身の成績を
優先します。（ノルマが厳しいため）
そこは上手くかわしていただき、その場で即決せず、
ゆっくり検討し、結論を出すようにしてください。
最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。
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