3分で読める「マンション購入」成功術

「税務署」も間違える!?

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★3分で読める「マンション購入」成功術!! No.41  

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 税務署も間違える!?


あなたは「税務署」と聞くと、どのような印象をお持ちですか?
「お堅い」「正確」「細かい」など浮かんできませんか?


87年に伊丹十三監督の「マルサの女」という映画がありました。
女性査察官が、脱税を次々に暴き摘発する様は痛快でしたね。


そう、税務署には凄腕で優秀な方の集まりのようなイメージが
あります。


ただ、優秀な方でも機械ではないので、時には間違えます。
今回は、その間違えに気付いた時の対処法です。


ところで、税務署には課税と徴収という役割がありますよね。
特に納めることを怠ると犯罪にもなってしまいます。


その税金には国税と地方税があります。
国税は主に所得税、消費税、相続税、贈与税などです。
国税は税務署で取り扱いされます。


一方、地方税は主に市民税、自動車税、固定資産税、
などがあります。地方税(大阪)は府税事務所で取り扱い
されています。

 不動産の税金とは


不動産の仕事で登場する税金は以下のようなものです。


◎買った時に掛る「不動産取得税」「登録免許税」など
◎売った時に掛る「譲渡所得税」
◎所有していると掛る「固定資産税」
◎貸したときに掛る「不動産所得税」


税率や軽減処置などは時折変更されますので、分らない時は
問い合わせます。丁寧に教えてくれますよ。


そんな税金を取り扱う仕事はパソコンも多様化されていると
思いますが 人が行いますので100%ではないようです。


時には間違えることはあります。
「え~、間違えるってどういうこと?」と思われますよね。


もしも、支払う税金を多く請求されたり、
少なく請求されたりした場合はどうでしょうか。


私の経験では税率を間違えて、
「3%のところを5%支払ってください」というような
間違いは今までにはありませんでした。

 税務署は何を間違えたのか


ではどういう間違いなのでしょうか?


不動産を購入後に「納税通知書」が届きました。
実は、この通知書≪支払わなくてもいい税金≫だったのです。


「えぇ!いったいどういうことなの?」


年に1~2回、お客様から「この税金は、支払わないと
いけないのでしょうか?」というお問い合わせを頂きます。


その税金とは、「不動産取得税」です。


不動産取得税とは、不動産の所有権を「取得」したときに
課せられる地方税で、東大阪市や八尾市の場合は大阪府に
支払います。


取得とは、売買で購入する以外にも、贈与、交換、新築、増築、
改築などが含まれ、登記の有無、有償、無償は問いません。


つまり、マンションを取得すると税金が掛かるのです。


しかし!
マンションによっては税金が軽減され0円になります。


マンションを購入しますと、建物(お部屋)と土地(共有)を
所有することになります。なので、建物と土地にそれぞれ
税金が掛かります。


本来の税率は4%ですが、特例処置※で現在は3%になっています。
※平成20年4月1日から平成30年3月31日まで


購入した価格にではなく、大阪府が定める課税標準額となる
価格に税率が課せられます。(課税標準額となる価格は割愛します)


詳しくは大阪府不動産取得税をご覧ください。

 税金がゼロになるマンションとは


その3%の税金が軽減され、実質負担がゼロになります。
では『税金が軽減されるマンションとは?』


税金が軽減されるには一定の要件があります。(建物編)
その要件とは、下記をすべて満たすものです。


ア.取得者個人が居住するもの
イ.部屋の床面積が50平米以上240平米以下
ウ.次のいずれかに該当する場合
a.昭和57年1月1日以後に新築されたもの
b.a.に該当しない住宅で、建築士等が行う住宅の調査等
により、耐震基準に適合していることの証明がされたもの


土地にも軽減要件はありますが、建物が適応外であれば、
土地も除外されますので、建物が適応範囲かをまずは
チェックしましょう。


ポイントは、昭和57年1月1日以降に新築されたマンションが
対象だということです。


建築年月日によって軽減される額が異なりますので、
全てのマンションが0円になるわけではありませんが
昭和57年以降であれば、ほぼ掛からないでしょう。


それがどうしたことか、昭和57年以降に新築された
マンションを購入したのに、不動産取得税の通知が届く
ことがあります。


東大阪市や八尾市のマンションなら時には、20~30万円の
課税になることもあります。予期せぬ出費は大変ですよね。


このような場合、府税事務所へお問い合わせください。
東大阪市、八尾市の管轄は中河内府税事務所です。
電話 06-6789-1221


府税事務所の間違いは、建築年数のチェックミスではなく、
【要件ア】の「取得者個人が居住するもの」に該当していないと
判断されてしまったことが原因でした。


理由は、所有者名義の変更手続きに、「取得者が住むための
マンションです」という書類も一緒に提出するのですが、
その書類の見落としによるものでした。


府税事務所に電話を掛けますと
「このマンション居住用ではないですよね」と言われたので
「もう一度確認してもらえますでしょうか」とお願いしますと
「すみません、ありました」と返事を頂き、一件落着です。


これで課税されることはありません。


今後、昭和57年1月1日以降に新築されたマンションを購入
したのに課税通知書が届いた場合は、私にまずはご連絡ください。
※他社さまで購入されたものでも構いませんよ。


また、購入希望物件が昭和57年1月1日以前に建築された
マンションを検討されている場合は、不動産取得税も購入に
伴う諸費用に含めておきましょう。


ちなみに、八尾市で昭和54年(軽減対象外)のマンションを
購入頂き、税額を計算しましたら、約13万円でした。


最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。


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