3分で読める「マンション購入」成功術

「リノベーションしすぎると」売れない!

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★3分で読める「マンション購入」成功術!! No.47  

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 リノベーションしすぎると売れない!


時折、「リノベーションであなた好みの住まいに!」という
特集記事やテレビで見かけたことはありませんか。


東京だと築30年以上の中古マンションでも
驚きの価格で販売されています。


新築だと最低でも6,000万円以上はする場所でも、
中古なら3,000万円で手にはいります。


その中古を新築なみに大改装(リノベーション)する
スタイルが流行っていますね。


◎リフォームとは
古くなったキッチンやお風呂の交換をしたり
汚れたクロスを貼り替えたりする工事のことです。


◎リノベーションとは
リフォームに加えて使い勝手をよくする
間取りの変更も伴う工事のことです。


◎スケルトンとは
一部の間取り変更ではなく、室内の間仕切りを全て取り除き
一から部屋を造作する工事のことです。


スケルトンは自由度があり、自分好みに間取りを造ることが
できるのが魅力です。ただし、費用も掛かります。


テレビを見ていると、担当のデザイナーさんや建築士さんと
打ち合わせをしながら、色や形、商材を決めていきます。


出来上がりは、流石にカッコよくて斬新なデザインが
目立ちますね。逆に言うと個性的すぎることもあります。


「工事費はいくら掛かりましたか?」と問われ、
「ざっと1,000万円掛かりましたが満足です」


そして、「住宅ローンは合計4,000万円組みました!」

 付加価値は残るのか?


私はここで疑問を感じました。


この時、掛かった1,000万円の付加価値(リフォーム費用)が、
将来売る時に評価されるのか?ということです。


以前、こんな出来事がありました。


東大阪市のとあるマンションから査定のご依頼を頂き
伺いますと、3年前にリノベーションされていました。


お部屋は当初の原形はなく、「4LDK→2LDK+納戸」
に変更されていたました。


その時のリノベーション代金はなんと1,200万円
掛かったそうです。確かにフル装備で豪華でした。


そのマンションのノーマル状態での相場は、1,000万円です。


と言うことは、1,000万円+1,200万円(工事代)=2,200万円
掛っていたのですが、査定額はズバリ1,500万円でした。


つまり、3年間で700万円のマイナスです。


さらに、使用されている設備はハイグレードなのですが、
間取りが個性的なので正直一般受けし辛いのです。

 融資が難しい


何より、新たな購入希望者がそのマンションをフルローンの
1,500万円で申し込んでも、その全額を銀行は融資して
くれるのでしょうか?


銀行は「1,000万円の物件に500万円のリフォームをする
ので1,500万円貸してほしい」という申し込みに対しては
全額融資される可能性は高いでしょう。


しかし「3年前に1,200万円のリフォームかけたマンションを
1,500万円で購入するので全額貸してほしい」という申込に
対しては、厳しい回答になる可能性があります。


これからリフォームする物件には貸すが、数年前にリフォーム
した物件には貸しにくいと、なんだか矛盾していますが、
これが銀行の判断です。


私はテレビを観ていて、購入者が将来売ることになった
場合の事も、考えずに提案しているように思えてなりません。


誰しもがそんなに早く売ることになるとは考えずに
購入しますが、絶対ないとは言えませんよね。


もし、購入後そこまで費用を掛けるのなら10年後、20年後、
30年後を見据えて計画を立ててからでも遅くないでしょう。


≪結論≫
『リノベーションするなら、こだわり過ぎない!
お金を掛けすぎない!全額ローンは組まない!』


こちらのコラムについて、週刊ダイヤモンドさんから
取材を受けました。


最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。


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