3分で読める「マンション購入」成功術

『リノベーションしすぎると売れない!』

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★3分で読める「マンション購入」成功術!! No.47  

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こんにちは、マンションナビの村長です。
いつもお便りをお読みくださり、ありがとうございます。


時折、「リノベーションであなた好みの住まいに!」という
特集記事やテレビで見かけたことはありませんか。


そこで、今回のテーマは、
『リノベーションしすぎると売れない!』です。


東京だと築30年以上の中古マンションでも
驚きの価格で販売されています。


新築だと最低でも6,000万円以上はする場所でも、
中古だと60平米で築35年が3,000万円で手にはいります。


それを新築なみに大改装(リノベーション)する
スタイルが流行っています。


リフォームとは、古くなったキッチンやお風呂の交換をしたり
汚れたクロスを貼り替えたりする工事のことです。


リノベーションとは、リフォームに加えて使い勝手をよくする
間取りの変更も伴う工事のことです。


一部の間取り変更ではなく、室内の間仕切りを全て取り除き
一から部屋を造作することをスケルトン工事と言います。


自由度があり、自分好みに間取りを造ることができるのが
魅力です。ただし、費用もそれなりに掛かります。


テレビを見ていると、担当のデザイナーさんや建築士さんと
打ち合わせをしながら、色や形、商材を決めていきます。


出来上がりは、流石にカッコよくて斬新なデザインが目立
ちますね。逆に言うと個性的すぎることもあります。


「工事費はいくら掛かりましたか?」と問われ、
「ざっと1,000万円掛かりましたが満足です」


そして、「住宅ローンは合計4,000万円組みました!」


私はここで疑問を感じました。
この時掛かった1,000万円の付加価値(リフォーム費用)が、
将来売る時に評価されるのか?ということです。


以前、こんな出来事がありました。


東大阪市のとあるマンションから査定のご依頼を頂き
伺いますと、3年前にリノベーションされていました。


お部屋は当初の原形がなく、「4LDK→2LDK+納戸」
に変更されていたました。


その時のリノベーション代金はなんと「1,200万円」
掛かったそうです。確かにフル装備で豪華でした。


そのマンションのノーマル状態での相場は、1,000万円です。


と言うことは、1,000万円+1,200万円(工事代)=2,200万円
掛っていたのですが、査定額はズバリ1,500万円でした。


つまり、3年間で700万円のマイナスです。


さらに、使用されている設備はハイグレードなのですが、
間取りが個性的なので正直一般受けし辛いのです。


何より、新たな購入希望者がそのマンションをフルローンの
1,500万円で申し込んでも、その全額を銀行は融資して
くれるのでしょうか?


銀行は、「1,000万円の物件に500万円のリフォームをする
ので1,500万円貸してほしい」という申し込みに対しては
全額融資される可能性は高いでしょう。


しかし、「3年前に1,200万円かけたリフォーム済のマンション
を1,500万円で購入するので全額貸してほしい」という申し
込み対しては、厳しい回答になる可能性があります。


これからリフォームする物件には貸すが、数年前にリフォーム
した物件には貸しにくいと、なんだか矛盾していますが、
これが銀行の判断です。


私はテレビを観ていて、購入者が将来売ることになった
場合の事も、考えずに提案しているように思えてなりません。


誰しもがそんなに早く売ることになるとは考えずに
購入しますが、絶対ないとは言えませんよね。


もし、購入後そこまで費用を掛けるのなら、10年後、20年後、
30年後を見据えて計画を立ててからでも遅くないでしょう。


≪結論≫
『リノベーションするなら、こだわり過ぎない!
お金を掛けすぎない!全額ローンは組まない!』


最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。


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