3分で読める「マンション購入」成功術

『貸したいが借り手がない!』

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★3分で読める「マンション購入」成功術!! No.56  

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こんにちは、マンションナビの村長です。
いつもお読みくださり、ありがとうございます。


今回のテーマは、
『貸したいが借り手がない!』です。


平成27年から相続税の基礎控除額や税率が変わりました。


そのため、相続税対策として、現金を不動産に変えることで、
評価を下げる手法が利用されています。


相続時の資産評価として、1億円の現金は、
1億円で評価されますが、不動産は、土地評価と建物評価を
それぞれ計算すると、約60~80%の評価減になります。


例えば、1億円の「現金」を相続した場合、
1億円以下の税率は30%になりますので、
税金は3,000万円です。※控除額は考慮していません。


しかし、1億円で相続した「不動産」ならば、
課税評価は6~8千万円に下がります。


例えば評価が7,000万円だった場合、
税率は同じ30%でも2,100万円に下がるため
現金と比べ900万円の節税効果があることになります。


900万円も税金が安くなるのは、お得ですよね。


では、税金対策には、どのような不動産を
購入したらいいのでしょうか?


不動産には、土地、戸建、店舗、倉庫、工場、ビル、
アパート、マンションなどがありますが、
購入しやすく、また転売しやすいのは、マンションです。


親から子供、そして孫に引き継ぎ、将来困った時に
転売しやすい不動産は、ずばり都心のマンションです。


同業者の友人が仲介した案件ですと、
梅田のグランフロントの1室を4,000万円で購入した方が、
6,000万円で売却されました。


人気エリアは、大阪でも価格の上昇が見られますね。


4,000万円を現金で相続するのではなく、
付加価値の高いマンションに変換し、
相続後に6,000万円で転売すれば、
かなりの節税効果が生まれます。


ただし、1億円を超えるようなマンションだと、


税務署も相続の評価額ではなく、
実勢価格を基準に課税をしている物件もあるようなので、
注意が必要です。


次に、購入後に転売するのではなく、
購入したマンションを賃貸にする方も増えています。


グランフロントだと、4,000万円でも40㎡台の
1LDKしか購入できませんが、家賃は20万円以上します。


収益性の高い資産になります。


しかし、同じ4,000万円で、東大阪市や八尾市だと
新築で好条件の部屋が購入できるでしょう。


ただし、家賃20万円以上というのは
難しいかもしれませんね。


ここで、本題の『貸したいが、借り手がない!』
マンションとは?


それは、八尾市に建築されました、
メガシティタワーズです。


総戸数1500戸は、
八尾市に東大阪市を含めてもエリア最大規模です。


建物完成後3年かけて、2016年に完売しました。


こちらのメガシティを上記のような相続対策を兼ねて
購入しているとしたら、評価減にはなりますが、


はたして賃貸収益としてはどうでしょうか?


というのも、建物が完成してから
弊社のデータではすでに54件の賃貸募集がありました。


かなりの件数ではないでしょうか。


もし、あなたの所有物件が55件目だったとしたら、
賃貸希望者はあるでしょうか?


賃貸は購入できなかった方やこんな場所に住んで
みたかった方が対象になります。


メガシティの募集家賃は、12万円~25万円で、
12万円のお部屋で2LDKでした。


2LDKで12万円だと
八尾市では相当高額な物件になりますね。


また、12万円以上家賃が払えるのなら、
購入した方が...と
思ってしまうのではないでしょうか。


ちなみに住宅ローンで月々12万円払いだと、
35年返済で4,410万円借りた返済額です。


また、メガシティの募集のほとんどが、
新築未入居物件なので、まだ需要はあるかもしれませんが、
再募集だと同等の家賃は難しくなるでしょう。


居住用として購入した後に、
住まなくなったので貸すことは自由です。


しかし、当初から収益目的で購入される場合は、
そもそも賃貸需要があるのか?を確認しましょう。


購入前にお知らせくださいましたら、
お調べし、現況を報告いたします。


最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。


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