3分で読める「マンション購入」成功術

住宅ローン変動?固定?どっちの金利がお得?

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★3分で読める「マンション購入」成功術!! No.59  

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 住宅ローン変動?固定?どっちの金利がお得?


住宅ローンを借りる時、「変動金利と固定金利
どちらがいいですか?」とよく質問を頂きます。


その答えは「お客様の今後がどうなるのか?」に
よって答えは変わります。


◎お子さんがおられる方、おられない方
◎収入が安定している方、安定していない方
◎夫婦共働きの方、単独の方
◎ローンを組む年数が長い方、短い方
◎自己資金がある方、ない方
◎退職金のある方、ない方
◎定年のある方、ない方
◎健康な方、持病がある方
などの状況によって回答は異なります。


今回は、このような『状況』からの「どっち?」ではなく、
『金利面』からみた「どっち?」をみてみましょう。


その前に、そもそも住宅ローンを組まれる方はどれだけ
いるのでしょうか?


弊社で昨年購入頂いたお客様の約7割の方は
住宅ローンを利用されています。


地域格差はあると思いますが、東大阪市や八尾市で
中古マンションを購入する方の6割前後は住宅ローンを
利用しているのではないでしょうか。

 過去の金利変動推移は?


さて、本題です。
現在、都市銀行の変動基準金利は2.475%、
固定金利は1.4%です。
※固定はりそな銀行・超長期固定金利型・2018年3月現在


変動金利で借りる際には【金利優遇】という特典が付き、
実際に借りる時は最大で0.575%で借りられます。
※金利はりそな銀行・保証料一括前払い型


ということは、変動で借りたほうがスタートの時点では
返済額が固定より少なくなります。


しかし、将来金利が上がっていったら
不安だなと思う方もおられるでしょう。


では、過去の金利はどうだったのでしょうか。


平成7年から平成30年2月まではわずか0.495%の
範囲でしか金利は変動していませんでした。
直近だと、平成21年5月から変動していませんね。


23年以上も厳しい時代だったことを物語っています。
しかし、今後はオリンピックの効果等で金利は上昇する
かもしれません。

 将来金利が上昇したら


そこで皆さんにお尋ねします。
「今から10年後、あるいは20年後、金利はどれだけ
上がっていると思いますか?」イメージしてください。


どうでしょう、この23年間は約0.5%しか増減していませんが、
10年後は景気も良くなっていそうだし、今の0.575%よりは
プラス1%は上がっているかな?


そして、20年後はさらに1%上がっているかな?
そうすると、20年目からは2.575%になってしまいます。


それだと、固定金利の1.4%でずっと借りているほうが
お得なのでは? ...


ここで、変動と固定の比較シミュレーションをしてみました。


35年返済でスタートの変動金利は0.575%で、
10年目から1.575%、20年目から2.575%に上昇。
一方、固定金利は1.4%です。

 返済総利息はどちらが多い?


結果は!


変動金利の総支払利息は約488万円
固定金利の総支払利息は約530万円


変動金利の方が42万円お得なりました。


金利は10年目より、固定金利より高くなっているのに
なぜ、変動がトータルの支払利息が少なくなったのでしょうか。


理由は、元利均等返済だからです。


59-1.gif
※図式はフラット35より抜粋


元利均等返済は返済当初は利息が多くて
元金の減りが少ないので、変動の安い金利の方が
利息が少なくて済みます。


一方、固定金利は返済途中で金利は上昇しませんが、
変動金利と比べて、当初の利息も多いので、途中で極端に
金利が変動しない限り総額は固定の方が多くなります。


希望返済年数や借入額によっても異なりますので、
変動か固定か迷ったときお声がけください。
返済総額を一緒に検証してみましょう。


最後までお読みくださりありがとうございました。
少しでも購入や売却の際に参考になれば幸いです。


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