3分で読める「マンション購入」成功術

なぜ?修繕積立金は途中で値上げされるのか?

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 なぜ?修繕積立金は途中で値上げされるのか?


あなたはマンション購入を検討する際に、
どのようなポイントをチェックしていますか?


まず、販売価格や住宅ローンの支払例は
気になるところですね。


2,000万円を35年ローンで組んだ時、いったいどれだけの
支払い額になるのか、まずはチェックしますよね。


次に、住宅ローンの支払い以外に、どのような費用が
毎月加算されるのかもチェックポイントになると思います。


マンションは、管理費と修繕積立金が掛かります。


一戸建の場合だと、修繕費などの出費は、
個々で必要に応じて支払わなければなりません。


出費の捻出は毎月少しずつ積み立てた貯金を使うか、
かかった時に預貯金から取り崩すか、
またはローンを組んで支払うなどが考えられます。


マンションだとその都度、修繕費を徴収していたのでは、
まとまった金額の場合、払えない方も出てくるでしょう。


そこで、数年後にかかる予定の修繕費を今から分割して
貯蓄していくのです。


では、その修繕積立金は一定額でなく、
途中でなぜ値上がりするのでしょうか?

 修繕積立金の平均は?


リクルートさんの情報誌「スーモ」を確認してみますと、
大阪東部エリアの新築分譲マンションだと、


1番安い修繕積立金が2,600円で、
高い修繕積立金だと6,780円と掲載されていました。


次に「マンション管理新聞」の記事によると大阪府で、
2009年1~3月に流通したマンション※1,906件を対象に、
管理費や修繕積立金の調査結果が掲載されています。
※実際に中古マンションが売買された数


まず、大阪市内と市外全体の管理費の平均額は9,304円、
修繕積立金の平均額は7,847円となっています。


また、大阪市外の修繕積立金の平均は8,262円と
市内より高いことが分かります。


続いて築年数別に見てみますと、
修繕積立金額が最も高いのは、築30年~40年未満で
9,418円、最も安いのが、築5年未満の4,951円でした。


明らかに、古いマンションと新しいマンションとでは、
差がありますね。

 修繕積立金額が安すぎると・・・


では、安いままだったらどうなのでしょうか?


例えば、
修繕積立金額2,600円のマンション(100戸)と、
修繕積立金額8,262円のマンション(100戸)が
10年経つと


積立額は、
2,600円×100戸×12カ月×10年=3,120万円 と、
8,262円×100戸×12カ月×10年=9,914万円 になります。


その差額なんと!6,794万円となり、
100戸なので、1戸当たり67万9千円の差になります。


10年後にいきなり67万9千円を支払ってくださいと
言われても大金ですよね。


マンションは、建物を維持するための【大規模修繕計画】が
およそ12~14年ごとに行われています。


規模の大きいマンションだと、
修繕費が数億円もかかるそうです。


そこで、安い修繕積立金額のままだと、
大規模修繕時に足りなくなる可能性があるため、
途中から徐々に値上げをし、調整するのです。

 なぜ新築は修繕積立金が安いのか?


ではなぜ足りなくなることがわかっているのに、
新築時は安い設定にしているのでしょうか?


理由は、安いほうが売りやすいからです。


購入希望者にとって、住宅ローンと管理費・修繕積立金の
合わせた総額は大きな判断材料です。


そこで、分譲会社は購入を検討してもらえるよう、
少しでも安く抑えた総額を作るために設定します。


また、新築当初はいきなり大きな工事が発生する可能性が
低いため、安くできるのです。


将来足らなくなる理由の1つに、
修繕工事費がそもそも高い可能性があります。


一般的に、分譲会社の子会社が
マンション管理を請け負うことが多いのですね。


そうすると、必然的に修繕工事の見積もりも
関連会社が行います。


競合他社がないので、かなり高い見積もりでも
通ってしまうことがあります。


実際に相見積もりを取ったら、
工事費が3分の1になったケースもあったそうです。


そんなことで、積立金が足らなくなるのは酷い話しですね。


東大阪市や八尾市は大阪市外の修繕積立金平均8,262円を
1つの目安にしていただき、あまりにも低いようでしたら
将来値上がりすることを想定しておきましょう。


特に大規模修繕前のマンションは要チェックですよ!


中古マンションの管理費平均は?
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