3分で読める「マンション購入」成功術

人気の中古マンションが「売れない」理由!

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 人気の中古マンションが「売れない」理由!


~ 理由が分かれば改善できる ~


私は、一般の居住区で売れない不動産はないと思っています。


どのような状況でも、改善すれば必ず売れます。
逆に、人気があっても改善が見当たらない場合や
改善できない場合はなかなか売れません。


では、どのような場合に売れないのでしょうか。


と、その前に・・・
そもそもマンションはなぜ売り出されるのでしょうか?


売却理由で多いものをピックアップしてみました。


1.住み替えや転勤で住まなくなったので売却
2.相続を受けたが、必要ないので売却
3.お金が必要になり、換金したいので売却
4.住宅ローンの返済負担が大きいので売却
5.離婚など家庭問題で売却


このように、いろいろな理由で売却が発生しています。


実際にマンションを売却する場合、
不動産会社に売却の依頼をするのが一般的ですね。


依頼を受けた不動産会社は、
販売活動を通して買主を探します。


買主を見つけるために、求められる不動産会社の
役割は「いかに多くの購入希望者へ情報を伝えるか」です。


購入希望者に売却情報が届かなければ、
その物件が購入希望者の条件に合致していたとしても、


売り出されていることを知らない限り、
買いたくても買えないということになるからです。


そこで、『売れない理由』をまとめてみました。


《 売れない理由ベスト5 》


1.売却情報がオープンになっていないから
2.販売価格が高いから
3.見学したいのになかなか見られないから
4.室内状況がよくないから
5.心理的瑕疵(かし)があるから


ひとつずつ、詳しく解説していきましょう。

 1.売却情報がオープンになっていないから


不動産会社は売却依頼受けると、
物件情報を国が指定する情報機関に登録します。


登録されると、
全国の不動産会社はその情報を共有することができます。


そうすることで、一斉に不動産会社が販売に加わるため
買主が見つかりやすくなります。


しかし、
悪質な不動産会社はその情報を独り占めしてしまい、
情報を登録しません。


すると、他の不動産会社は情報が共有されないため、
販売に加わることができず、
結果、なかなか売れない事態が起きてしまいます。


この状態を『囲い込み』と言います。


囲い込まれると、情報が拡散しないので
購入希望者に届きません。


登録がないと、ネット上にも情報が掲載されないので
買主を探すには致命的なことになります。


なぜなら、
購入希望者の9割以上がインターネットを利用して
情報を検索しているからです。


なので、売却情報がネット上に掲載されなければ、
購入希望者の検索結果にヒットしない
すなわち、売れないことになります。


中にはやむを得ない理由で売却される方もありますので、
情報をオープンにしたくない売主もおられます。


そのような情報はネット検索しても見つからないため、
不動産屋さんから直接物件情報を入手するしかありません。


しかし、オープンにできない情報はごく一部です。
むしろ、意図的にオープンにしない『囲い込み』が
発生していることが大半です。

 2.販売価格が高いから


販売価格が高いから売れない。
なぜ、高いと言い切れるのでしょうか?


それは、相場からかけ離れていると分かるからです。
だから、高いと言い切れるのです。


その根拠は、
マンションは相場が分かりやすい不動産だからです。


マンションは同じ広さや同じ階から売りがでることがあります。
それらは全て売却事例として蓄積されます。


弊社は創業12年目なので、
11年間の売却データを蓄積しています。


そのデータには、同じマンション内で、広さや階数が同じ物件
が売り出されたり、時には同じ部屋が再三売りだされたり
することがあります。


例えば、60㎡タイプだと1,500万円前後で売却されている
事例があれば、突然、同じ60㎡の物件が2,000万円で
売り出しても、なかなか売れないでしょう。


明らかに、相場より高いと判断できます。


買手も慎重に物件を探しています。
見ていた物件が売れると、それが価格の目安になり、
次に同じマンションか売りが出ると比較されます。


また、マンションは近隣とも比較検討されやすいので、
高すぎると敬遠され、売れない原因となります。

 3.見学したいのに見られないから


売却物件が空室だと売主は、
鍵を依頼先の不動産会社へ預けて管理してもらいます。


見学の際は、鍵を預かった不動産会社が開けに来るか、
鍵を預けている不動産会社へ借りに行くことになります。


親切な不動産会社だと、物件近くの協力不動産会社へ
鍵を預けたり、現地に管理ボックスを設置してくれたり
するので、見学しやすくなります。


以前、こんなことがありました。
電話で「いまから○○マンションを見学したいのですが、
可能ですか?」と問合せがありました。


確認すると、鍵を預かっている不動産会社の事務所は
大阪市の北区でした。


見学希望のマンションは八尾市です。


不動産会社へ連絡をすると、「取りに来てください」とのこと。
借りて現地まで行くのに2時間は掛かる場所です。


「申し訳ありません、今からですと2時間後に
現地へ伺うことになります」と伝えましたら、
「じゃ後日にします」ということになりました。


また、朝10時からの見学依頼を頂き、
不動産会社へ事前に連絡をすると


「営業は10時からなので、それ以降に取りに来てください」
これだと、10時には間に合いません。


そこで、「前日にお借りしたいのですが」と申し出ると
「当日しかお貸しできません」と私には売る気がないように
思えてなりません。


売主は期待して売却を依頼したはずなのに
実態はこのようなやり取りで、見学がスムーズにいかず
売れるタイミングを逃している可能性があります。

 4.室内状況がよくないから


同じマンション内で2件売却中だと、価格も広さも同じなら
どちらの部屋が先に売れると思いますか?
それは、綺麗な部屋のほうから先に売れていきます。


購入後にリフォームする予定でも、
綺麗な状態のほうが売れやすくなります。


中には、夜逃げ同然の部屋もあり、
ゴミが散乱しており、足の踏み場もないような部屋も、
実際にあります!


そんな室内を見てしまうと、
とても今からここに住むイメージが湧いてきませんよね。


また、タバコで部屋中がヤニだらけになっている物件も
なかなか売れない原因の1つです。

 5.心理的瑕疵(かし)があるから


心理的瑕疵とは"見えない傷"のことですが、
一般的には室内で自殺や殺人があった物件を指します。
最近では、孤独死も増えています。


人が亡くなった部屋はなかなか売れませんね。
そのような物件は販売価格も安く設定されています。


しかし、いくら安くても買手は少ないのが現状です。
最終的には売れますが、やはり時間は掛かっています。


このように、売れない理由はさまざまです。
売れない原因を見つけて改善すれば売れます。


もし、あなたの物件が売り出されてから半年以上経つのに
売れていない場合は、原因があるでしょう。


そのような時はご相談ください。
原因を探して改善策をご提案します。


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