3分で読める「マンション購入」成功術

新築マンションの「安売り」に注意!

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 新築マンションの「安売り」に注意!


~ 安売り価格が基準になることも ~


弊社は中古マンション専門店ですが、お客様の中には
新築マンションも同時並行で探される方がいらっしゃいます。


今現在、東大阪市と八尾市内で、
新築マンションの分譲は数ヶ所で販売中です。


価格帯もさまざまで、場所によっては1,000万円台から
購入できるマンションも販売されており、


完成している建物では、
値引き合戦が繰り広げられているようです。


そうなりますと、予算が1,500万円前後の方はもう少し
背伸びをすれば、新築に手が届きます。


「こんなに安いのなら、新築も検討してみようか・・・」
となりますよね。


事実「見るだけなら」と軽い気持ちで、
モデルルームに出向いた結果、営業マンに勧められて
購入してしまったという話は少なくはありません。


さらに、予算が2,500万円前後の方は
まさに新築も購入できるため、中古にするのか、
新築にするのか悩みどころでしょう。


そこで、新築を検討する際、
私は1点すごく気になることがあります。


それはズバリ・・・『新築分譲価格』です。


あなたは、新築分譲なのにチラシやネットを見て
「安いな」と思ったことはありませんか?


折り込広告に、"プライスダウン!"とか、
"モデルルーム特別分譲!"など、
特別安い価格表示がしばしば目に飛び込んできます。


分譲の中心価格は2,500~3,000万円であっても、
チラシでは「特別分譲1,880万円より~」などの
表示が付いた大きな見出しを見かけることがあります。

 「特別価格」が厄介!


問題は、この特別安い価格が、
将来中古マンションとして販売する際にとても厄介なのです。


その理由は・・・?


中古マンションの購入希望者様の中には、
「新築は手が届かなくても中古になったら欲しいな」
と思っておられる方が結構いらっしゃいます。


そのような方は、あの"特別分譲・1,880万円より~"という
数字をよく覚えており、チラシ広告も保存されています。


したがって、「あのマンションは新築時に1,880万円より~
販売していたマンションだ」という記憶になります。


実際には1,000万円台の物件は数件で、
大半は2,500万円以上で販売されていたとしても


中古マンションとして売り出す時には、当時の
一番安く売りに出されていた価格が影響を及ぼすのです。

 モデルルームの真上が中古に!


事実、査定に伺ったマンションでこんなことがありました。
10階のお部屋で、当時3,080万円で購入されていました。


そこで、査定の依頼者が気にしていたことがあります。


分譲当時、ちょうど真下の9階がモデルルームでしたが
役目を終えたので特別分譲となりました。


その価格は・・・
なんと「2,280万円」で売り出されたのです。


モデルルームなので多少の使用感はありますが、
生活していたわけではありません。


それなのに、ここまで価格が下がるとは驚きです。
ちなみに査定依頼のマンションは、築後2年です。


あなたは、「そのマンションから中古が出たら購入したいな」
と考えていたとします。


もともと気になっていたマンションなので、
9階が特別分譲の2,280万円で販売していた過去も
覚えています。


そこで、10階から中古で売りに出された時、
いくらならあなたは購入を考えますか?


2,280万以上ですか?
それともそれ以下ですか?


9階の2,280万円が基準になってしまいませんか?


厄介ですね、一旦2,280万円の記憶があると
どうしてもその価格を基準に考えいしまいがちです。


これで、10階のお部屋はモデルルーム特別分譲の影響で、
購入後2年足らずで、800万円前後も資産価値を失う
可能性がありますよね。


本来、築後2年ならば、建物の減価償却を考慮したとしても、
査定価格は2,880万円前後になるでしょう。

 新築マンション検討時の注意点!


では、新築マンションを検討する際、
どのようなことに注意したらいいのでしょうか?


対策① 順調に売れているマンションを探す!
理想は「建物完成時には完売している」ことです。


完成後なかなか売れないマンションは、
最終的に安売り競争になりやすく、注意が必要です。


各モデルルームなどで売れ行きをチェックしましょう!


対策② 近隣の中古マンションもチェック!
近隣の中古マンションがよく売れているエリアだと、
購入したマンションが将来中古になっても売れやすい
可能性があります。


チェック方法は、新築マンションと同じ最寄り駅の
中古マンションをスーモなどの情報サイトで探します。


そこで、10件の売り中古があったとします。
その10件を1週間に1回チェックします。
すると、売れた物件は削除されていきます。


人気のエリアだと物件が入れ替わりますが、
そうでないエリアは、物件の入れ替わりがなく
価格だけが下がる物件が確認できます。


新築は購入した時点で中古になりますので、
近隣中古マンションの売れ行きは判断材料の1つでしょう。


対策③ 最終分譲まで待つ!
逆に思い切って最終分譲まで待つのもひとつの策です。


残り5戸ぐらいになりますと、
かなり価格も交渉出来る可能性がありますよ。


ただし、希望の部屋(間取り・向きなど)が残っていない
こともあります。


最後に・・・


モデルルームに行きますと、綺麗に装飾されているので、
気持ちが高揚します。


分譲担当者はそこを見逃さず攻めてきます。
彼らは購入者希望の利益よりも、自身の成績を優先します。
(ノルマが厳しいため)


そこは上手くかわしていただき、その場で即決せず、
ゆっくり検討し、結論を出すようにしてください。


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