3分で読める「マンション購入」成功術

👨🏻‍🔧 そもそも「リフォーム済み」マンションはお得なの?

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 そもそも「リフォーム済みマンション」はお得なの?


~ お得かどうかの見極め方 ~


売り出されている中古マンションの中には、
綺麗にリフォームされている部屋と
リフォームされていない部屋をみかけます。


販売価格は、リフォーム済みのほうが高く、
リフォームなしのほうは安いことが大半です。


中古なので購入後はリフォームも考えています。


では、既にリフォーム済みの物件を購入したほうが
お得なのでしょうか?


それとも、リフォームなしを購入した後にリフォーム業者へ
お願いしたほうがお得なのか?


どちらなのでしょうか?


その前に、リフォーム済み物件はどのようにして
売り出されるのでしょうか?


売却される方には、さまざまな理由があります。


◎ 実家に戻り住まなくなったので処分
◎ 相続を受けたが住まないので処分
◎ 離婚し住まなくなったので売却
◎ 住宅ローンの支払いがしんどいので売却
◎ 近隣トラブルで売却
◎ 急に金銭が必要になり換金のため売却
◎ 新しいところへ住み替えたので売却


これらの中で、売却を急いでいる売主さんへは、
不動産会社から「安くなってもいいのであれば、
買い取りしましょうか?」と話を持ちかけます。


そして、買い取られたマンションは綺麗にリフォームされ、
再度、販売されます。

 「買い取り」再販売実例!


ここで、実例をご紹介しましょう。


東大阪市のとあるマンションの一室が690万円で
売り出されました。過去の事例を見ても最安値です。


さすがに10日ほどで売れてしまいました。
ところが、2ヶ月後、同じ部屋が再度売り出されたのです。


売主は不動産会社になっていました。
・・・そうなんです、その部屋は買い取られていました。


調べた結果、690万円の部屋は最終的には600万円で
買い取りが成立していたのです。


そして、リフォーム済の売り出し価格は、1,090万円でした。


ということは、1,090万円-600万円=490万円が儲け?
凄く儲かりますよね。いえいえ、実はそうではありません。


リフォーム代金、売買に伴う諸経費は約290万円です。
ということは1,090-290万円=200万円が儲けです。


ただ、買い取った不動産会社も商売なので、
利益を求めるのは当然です。


では、こちらの部屋をリフォーム前の600万円で購入し、
その後リフォームをすれば200万円の儲けは発生せず、
単純に890万円で購入できたことになります。


ということは、リフォーム済を購入するのは
「お得ではない」ことになりますね。

 では、600万円で手に入るのか?


ただ、ここで重要なポイントがあります。


それは、600万円で購入できればお得なのですが、
実際は600万円で手に入る可能性は極めて稀です。


なぜなら、600万円で購入できる案件は公開されることはなく
不動産業者が直接仕入れてしまうからです。


公開されない理由は仲介手数料です。


例えば、
売主の田中さんはA社に600万円で売却を依頼しました。
そして、さくら不動産に買い取ってもらいました。


A社は売主の田中さんと買主のさくら不動産から
仲介手数料を頂くことができます。


しかし、情報を公開すると買主は他の不動産会社も
探すことができます。


情報を公開した結果、
買主の吉田さんをB社が見つけてきたとします。


すると、A社は売主の田中さんから
B社は買主の吉田さんから仲介手数料を頂きます。


A社は情報を公開せずに、さくら不動産へ買取ってもらえれば
仲介手数料は倍になります。


仲介手数料は不動産会社にとっては売上です。
それをみすみす情報を公開して他社に買主を
見つけてもらうことはしません。


だから、600万円の情報は公開されないので、
一般の方が購入することは難しいのです。

 では、結局どちらがお得なのか?


実例のマンションは通常だと780万円前後が成約価格です。
そして、実例と同じように諸費用とフォームで290万円掛った
場合だと780+290万円=1,070万円となります。


事例の売り値は1,090万円です。その差は20万円です。
20万円の差なら交渉して下げもらうことも可能でしょう。


そうすれば、リフォーム済でもリフォーム前の物件でも
差が出ないことになります。


ただ、同じ価格帯で仕上がるのなら、リフォーム前だと
自分好みに色などを選べる自由があります。


一方、リフォーム済だと、これからリフォームを頼む
煩わしさはありませんし、すぐに入居できます。


このようにみると、一概にどちらがお得とは言えない
ことになってしまいます。


紹介の実例では販売価格が1,090万円と
妥当な価格でしたが、時折そうとう利益が乗っているなと
思う物件があるのも確かです。


そこで、価格の妥当性を見極めるには、
リフォーム済みの物件ならば、
リフォームにいくらかかったのか聞いてみましょう。


そして、リフォームなしの売り物件に
そのリフォーム代金を足すと答えがおよそ出ます。


リフォームなし物件がない時は、
担当者に過去の売却事例を教えてもらいましょう。


さらに、管理人さんも意外な情報源になることがありますよ。


情報が集まりにくいときはお声がけください。
私が調べてお伝えします。


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