3分で読める「マンション購入」成功術

そもそも「リフォーム済み」マンションはお得なの?

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 そもそも「リフォーム済みマンション」はお得なの?


~ お得かどうかの見極め方 ~


売り出されている中古マンションの中には、
綺麗にリフォームされている部屋と
リフォームされていない部屋をみかけます。


販売価格は、リフォーム済みのほうが高く、
リフォームなしは安いことが大半です。


では、既にリフォーム済みの物件を購入したほうが
お得なのでしょうか?


リフォームなしを購入した後にリフォーム業者へ
お願いしたほうがお得なのか?


どちらなのでしょうか?


その前に、リフォーム済み物件はどのようにして
売り出されるのでしょうか?


売却される方には、さまざまな理由があります。


◎ 実家に戻り住まなくなったので処分
◎ 相続を受けたが住まないので処分
◎ 離婚し住まなくなったので売却
◎ 住宅ローンの支払いがしんどいので売却
◎ 近隣トラブルで売却
◎ 急に金銭が必要になり換金のため売却
◎ 新しいところへ住み替えたので売却


これらの中で、売却を急いでいる売主さんへは、
不動産会社から「安くなってもいいのであれば、
買い取りしましょうか?」と話を持ちかけます。


そして、買い取られたマンションは綺麗にリフォームされ、
再度、販売されます。

 「買い取り」再販売実例!


ここで、実例をご紹介しましょう。


東大阪市のとあるマンションの一室が690万円で
売り出されました。過去の事例を見ても最安値です。


さすがに10日ほどで売れてしまいました。
ところが、2ヶ月後、同じ部屋が再度売り出されたのです。


売主は不動産会社になっていました。
・・・そうなんです、その部屋は買い取られていました。


調べた結果、690万円の部屋は最終的には600万円で
買い取りが成立していたのです。


そして、リフォーム済の売り出し価格は、1,090万円でした。


ということは、1,090万円-600万円=490万円が儲け?
ではありませんが、


リフォーム代金、売買に伴う諸経費は約290万円です。
ということは1,090-290万円=200万円が儲けです。


ただ、買い取った不動産会社も商売なので、
利益を求めるのは当然です。


では、こちらの部屋をリフォーム前の600万円で購入し、
その後リフォームをすれば200万円の儲けは発生せず、
単純に890万円で購入できたことになります。


ということは、リフォーム済を購入するのは
「お得ではない」ことになりますね。

 では、600万円で手に入るのか?


ただ、ここで重要なポイントがあります。


それは、600万円で購入できればお得なのですが、
実際は600万円で手に入る可能性は極めて稀です。


なぜなら、600万円で購入できる案件は公開されることはなく
不動産業者が直接仕入れてしまうからです。


公開されない理由は仲介手数料です。


売主の田中さんはA社に600万円で売却を依頼しました。
そして、さくら不動産に買い取ってもらいました。


A社は売主の田中さんと買主のさくら不動産から
仲介手数料を頂くことができます。


しかし、情報を公開すると買主は他の不動産会社も
探すことができます。


情報を公開した結果、
買主の吉田さんはB社が見つけてきたとします。


すると、A社は売主の田中さんから
B社は買主の吉田さんから仲介手数料を頂きます。


A社は情報を公開せずに、さくら不動産へ買取ってもらえれば
仲介手数料は倍になります。


仲介手数料は不動産会社にとっては売上です。
それをみすみす情報を公開して他社に買主を
見つけてもらうことはしません。


だから、600万円の情報は公開されないので、
一般の方が購入することは難しいのです。

 では、結局どちらがお得なのか?


実例のマンションは通常だと780万円前後が成約価格です。
そして、実例と同じように諸費用とフォームで290万円掛った
場合だと780+290万円=1,070万円となります。


事例の売り値は1,090万円です。その差は20万円です。
20万円の差なら交渉して下げもらうことも可能でしょう。


そうすれば、リフォーム済でもリフォーム前の物件でも
差が出ないことになります。


ただ、同じ価格帯で仕上がるのなら、リフォーム前だと
自分好みに色などを選べる自由があります。


一方、リフォーム済だと、これからリフォームを頼む
煩わしさはありませんし、すぐに入居できます。


このようにみると、一概にどちらがお得とは言えない
ことになってしまいます。


紹介の実例では販売価格が1,090万円と
妥当な価格でしたが、時折そうとう利益が乗っているなと
思う物件があるのも確かです。


そこで、価格の妥当性を見極めるには、
リフォーム済みの物件ならば、
リフォームにいくらかかったのか聞いてみましょう。


そして、リフォームなしの売り物件に
そのリフォーム代金を足すと答えがおよそ出ます。


リフォームなし物件がない時は、
担当者に過去の売却事例を教えてもらいましょう。


さらに、管理人さんも意外な情報源になることがありますよ。


情報が集まりにくいときはお声がけください。
私が調べてお伝えします。


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