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八尾メガシティは収益物件に適しているのか?

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 八尾メガシティは収益物件に適しているのか?


~ 八尾メガシティタワーズについて ~


平成27年から相続税の基礎控除額や税率が変わりました。


そのため、相続税対策として、現金を不動産に変えることで、
評価を下げる手法が利用されています。


相続時の資産評価として1億円の現金は、
1億円で評価されますが、不動産は土地評価と建物評価を
それぞれ計算すると約60~80%の評価減になります。


例えば、1億円の「現金」を相続した場合、
1億円以下の税率は30%になりますので、
税金は3,000万円です。※控除額は考慮していません。


しかし、1億円で相続した「不動産」ならば、
課税評価は6~8千万円に下がります。


例えば評価が7,000万円だった場合、
税率は同じ30%でも2,100万円に下がるため
現金と比べ900万円の節税効果があります。

 賃貸収益物件で相続対策


次に、現金を不動産に変えて賃貸にする方も増えています。


グランフロントだと、4,000万円でも40㎡台の
1LDKしか購入できませんが、家賃は20万円以上します。


収益性の高い資産になります。


しかし、同じ4,000万円で、東大阪市や八尾市だと
新築で好条件の部屋が購入できるでしょう。


ただし、家賃20万円以上というのは
難しいかもしれませんね。


では、本題の八尾メガシティは収益物件に
適しているのでしょうか?


メガシティタワーズ総戸数1500戸で、
八尾市と東大阪市を含めてもエリア最大です。


建物完成後3年かけて2016年に完売しました。


こちらのメガシティを上記のような相続対策を兼ねて
購入しているとしたら評価減にはなりますが、
はたして賃貸収益としてはどうでしょうか?

 すでに72件の募集!


というのも、建物が完成してから
弊社のデータではすでに72件の賃貸募集がありました。
※2018年8月まで記録


かなりの件数ではないでしょうか。


もし、あなたの所有物件が73件目だったとしたら、
賃貸希望者はあるのでしょうか?


賃貸は購入できなかった方やこんな場所に住んで
みたかった方が対象になります。


メガシティの募集家賃は12万円~25万円で、
12万円のお部屋で2LDKでした。


2LDKで12万円だと八尾市では相当高額な
物件になりますね。


また、12万円以上家賃が払えるのなら
購入した方がいいと思う人はあるでしょう。


ちなみに住宅ローンで月々12万円払いだと、
35年返済で4,410万円を借りた返済額です。


また、メガシティの募集のほとんどが、
新築未入居物件なので、まだ需要はあるかもしれませんが、
再募集だと同等の家賃は難しくなるでしょう。


家賃を下げれば希望者はあると思いますが、
収益物件としての収益率は下がることになります。


居住用として購入した後に、
住まなくなったので貸すことは自由です。


しかし、当初から収益目的で購入される場合は、
そもそも賃貸需要があるのか?
幾らなら賃貸にできるのか?を確認しましょう。


購入前にお知らせくださいましたら、
お調べし、現況を報告いたします。

 税金対策用不動産とは?


税金対策には他にどのような不動産を
購入したらいいのでしょうか?


不動産には、土地、戸建、店舗、倉庫、工場、ビル、
アパート、マンションなどがありますが、
購入しやすく、また転売しやすいのは、分譲マンションです。


親から子供、そして孫に引き継ぎ、将来困った時に
転売しやすい不動産は、ずばり都心の分譲マンションです。


同業者の友人が仲介した案件ですと、
梅田のグランフロントの1室を4,000万円で購入した方が、
6,000万円で売却されました。


人気エリアは、大阪でも価格の上昇が見られますね。


4,000万円を現金で相続するのではなく付加価値の
高いマンションに変換し相続後に6,000万円で転売すれば、
かなりの節税効果が生まれます。


ただし、1億円を超えるようなマンションだと、


税務署も相続の評価額ではなく実勢価格を基準に
課税をしている物件もあるようなので注意が必要です。


「分譲貸し」が多いマンションは危険!
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