3分で読める「マンション購入」成功術

築25年超えのマンションでも住宅ローン減税を利用する方法!

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 築25年を超えるマンションでも住宅ローン減税を利用する方法!


~ 知っている人だけが得をする控除 ~


住宅ローン減税を利用するには
購入するマンションにも要件がありました。


① 自ら居住すること
② 床面積が50㎡以上あること
③ 築後25年以内であること、が要件になります。


①自ら住んで、②50㎡以上、はまずクリアできるでしょう。
ポイントは建ってから③25年以内をクリアできない
マンションは沢山あるということです。


何かいい方法はないの?
25年を超えると住宅ローン減税は利用できないの?


実は、切り札が存在します。
その切り札とは『耐震基準適合証明』です。


マンションの場合、昭和56年6月以降に建築許可を取って
建てられた建物であれば、まず証明書を取得できます。


その証明書があれば、築後25年を超えていても
住宅ローン減税が利用できるのです。


この切り札ですが、あまり知られていません。
こちらも知っている人だけが得をする制度なのです。


また、同業者でも知らない営業マンが多いので、
必ず、『耐震基準適合証明』の取得を依頼してください。

 耐震基準適合証明は登録免許税も減額される!


さらに、この『耐震基準適合証明』は優れもので、
マンション購入の際の登記(所有権移転)手続きに必要な
「登録免許税」も減額されます。


こちらも、証明書で減額されることを知らない司法書士さんが
おられますので、見積もりの前にお伝えください。


住宅ローン減税と登録免許税の減額に必要な書式は
一部異なりますが、一度の現地調査で作成は可能です。


証明書の発行はマンションなので、
一級建築士事務所へ依頼してください。


全ての一級建築士事務所が証明書の発行を
請け負っているわけではありませんので、
地域名と耐震基準適合証明で検索してみましょう。


証明書の取得にあたり7万円前後費用が必要ですが
その効果は絶大です。


今後、昭和56年以降のマンションを購入された際は
『耐震基準適合証明』を思い出してください。


【注意!】
証明書は引き渡し前に取得することが必須になります。


マンションナビでは代行取得も行っています。
お気軽にご相談ください。

 そもそも住宅ローン減税って?


『住宅ローン減税』とは?
正式には、「住宅借入金等特別控除」といいます。


個人が住宅ローンを利用してマンションを購入し
令和3年12月31日までに自宅として住み、
一定の要件を満たせば、10~13年で最大400万円※が
所得税から控除されます。


※11~13年目は消費税10%が適応の住宅を買った場合
詳しくは「住宅ローン減税制度の概要」まで


この住宅ローン減税は、
住宅ローン年末残高の1%が控除額となります。


例えば、あなたが1,500万円のローンを組んで
マンションを購入し、年末の残高が1,450万円まで
減っていたら、その1%なので14.5万円が限度になります。


ということは、最大で14.5万円
あなたの所得税から控除されます。


ところで、あなたはご自身の所得税が
いくらなのか知っていますか?


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答えは、源泉徴収票の中の「源泉徴収税額」が
あなたの所得税になります。


もし、源泉徴収税額が14.5万円だったら
控除額が14.5万円なので全額控除されます。


しかし、源泉徴収税額が4.5万円だった場合、
4.5万円しか控除されません。


使いきれなかった10万円分は、
控除対象の住民税からも控除してもらえます。


最大の400万円を控除されるには、
10年間住宅ローンの残高が4,000万円以上あり、
且つ源泉徴収税額がと住民税が40万円以上必要です。


なので、実際には高収入で高額物件を購入しないかぎり
最大の恩恵が受けられることとなっています。

 住宅ローン減税を利用するためローンを組むことは得策か?


ここでよく聞かれる質問があります。


質問
「現金でも購入できますが、住宅ローン減税を利用する
ために住宅ローンを組んだ方がお得なのでしょうか?」


答え
10年間は住宅ローン減税を利用し、
その後住宅ローンは一括返済するプランで計算します。


10年間のローン利息+それ以外に掛る設定登記費用、
銀行の保証料、事務手数料、印紙代、の合計と
減税額を比較してみましょう。


減税額の方が少ないと、
現金購入の方がお得になります。


詳細についてはご相談ください。
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