3分で読める「マンション購入」成功術

🤔 マンション購入は現金?それともローン?

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 マンション購入は現金?それともローン?


~ 住宅ローン控除の仕組み! ~


これまでに何度か受けた相談です。


👩🏻 「むらながさん、悩んでいるんです」
👨🏻‍💼 「どのようなことですか?」


👩🏻 「現金で購入した方がいいのか...
  ローンを組んで購入した方がいいのか...」
👨🏻‍💼 「それは悩みますね」


👩🏻 「実は、現金で購入しようと考えていたのですが、
  友達からローンを組んだ方が『住宅ローン控除』を
  利用できるからお得だと聞いたので、悩んでいます」
👨🏻‍💼 「なるほど」


👨🏻‍💼 「では、現金で購入した場合とローンを組んだ場合と
  それぞれどちらがお得なのか比較していきましょう」


まず、不動産を購入する際には、
物件の代金以外に【諸費用】が必要です。


主に、【登記費用、印紙代、火災保険料、仲介手数料、
各種清算金、銀行諸費用】です。


諸費用の目安は、物件価格が1,500万円までなら
約10%(150万円)、1,500万円以上なら8~9%ほどです。

 現金だと諸費用が安い!


ここで、ポイントは
「現金で購入した場合には諸費用が安い」ということです。


まず登記費用は、
ローンを組んだ額に応じて印紙代が追加で必要です。


次に、銀行諸費用は、住宅ローンを組まなければ、
全く必要のない費用です。


この2点だけで諸費用が、約3%下がります。


1,500万円の物件だと45万円安くなる計算です。


それと、忘れがちなのが
住宅ローンを組むと利息が掛かるということです。


1,500万円・金利1%・35年返済だと、
利息合計が278万円掛かります。


35年間(420回分)かけて完済される方は
めったとおられないようですが、
途中で繰り上げ返済をしても、それまでの利息は必要です。


ここまでで、
ローンを組んで購入するメリットが見当たりません。

 ローン控除は最大400万円?


では、ご相談頂いた『ローン控除』を利用した場合、
どのようなメリットがあるのでしょうか?


正式には【住宅借入金等特別控除】といいます。


現時点では、令和3年12月31日までに
住宅ローンを利用して一定要件を満たすと、


毎年末の住宅ローン残高の1%(最大40万円)が
10年間に渡り、所得税と住民税(一部)の額から
控除されます。


なんだか、40万円の10年間だと400万円が
戻ってくるようなイメージですが、


実際に400万円を控除されるには、
10年間、年末の住宅ローン残高が4,000万円以上あり、


所得税と住民税で40万円以上納めている方が
対象になります。


現在、東大阪市と八尾市で売り出し中の
中古マンションで4,000万円超えは数件なので、
所得が多くても、対象者は限られてきますね。

 1,500万円のローン控除額は?


では、具体的に計算してみましょう。


1,500万円の住宅ローンを利用した場合、
10年間の控除額は約129.6万円です。
※35年返済、金利1%で算出


しかし、住宅ローンを組んでいるので
10年間の利息が約131.6万円必要です。


つまり、「ローン控除」を適用しても、
利息と差し引きすれば、2万円マイナスになるのです。


さらに、住宅ローンを利用しているので、諸費用も45万円
プラスなので、結果=47万円支払いが多くなります。


ローン控除を受けるために、
47万円支払っていたのでは元も子もありませんよね。


ここでも、ローンを組むメリットは見当たりませんね。

 ローン控除の裏技とは?


では、ローン控除には1つもメリットはないのでしょうか?


実は、現金で購入することが可能であっても、
ローン控除を最大限活用する方法が1つあります。


それは、「安い」金利で借り、
11年目に全額を繰り上げ返済するのです。


その「安い」金利の分岐点は、0.63%です。


つまり、0.63%以下で借り、
11年目に全額繰り上げ返済をすれば、
ローン控除を最大限活用することができます。


実際に、このような組み方をされている
お客様もおられます。


このように、現金で購入できるのなら、
現金で購入した方がローンを組むより
メリットがあるでしょう。


ただし、現金で購入できる方でも、
ローンを組んだ方がいい人もおられますので
注意が必要です。


具体的にお知りになりたい方は、ご相談ください。
相談は無料です。


事前にご予約いただけますと、
お時間が取りやすいです。


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