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おしえて!村長さん

👨🏻‍🔧 そもそも「リフォーム済み」マンションはお得なの?

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◆ そもそも「リフォーム済みマンション」はお得なの?

~ お得かどうかの見極め方 ~

売り出されている中古マンションの中には、
綺麗にリフォームされている部屋と
リフォームされていない部屋をみかけます。

販売価格は、リフォーム済みのほうが高く、
リフォームなしのほうが安いことが大半です。

中古なので購入後はリフォームも考えています、
という方もおられるでしょう。

では、リフォーム済みの物件を購入したほうが
お得なのか? それとも、
リフォームなしを購入した後にリフォーム業者へ
お願いしたほうがお得なのか?
どちらなのでしょうか?

その前に、リフォーム済み物件は
どのようにして売り出されるのでしょうか?

売却される方には、さまざまな理由があります。

◎ 実家に戻り住まなくなったので処分
◎ 相続を受けたが住まないので処分
◎ 離婚し住まなくなったので売却
◎ 住宅ローンの支払いがしんどいので売却
◎ 近隣トラブルで売却
◎ 急に金銭が必要になり換金のため売却
◎ 新しいところへ住み替えたので売却

これらの中で、売却を急いでいる売主さんへは、
不動産会社から「安くなってもいいのであれば、
買い取りしましょうか?」と話を持ちかけます。

そして、買い取られたマンションは
綺麗にリフォームされ、再度販売されます。

◆「買い取り」再販売実例!

ここで、実例をご紹介しましょう。

東大阪市のとあるマンションの一室が690万円で
売り出されました。過去の事例を見ても最安値です。
さすがに10日ほどで売れてしまいました。

ところが、2ヶ月後、同じ部屋が再度売り出された
のです。売主は、不動産会社になっていました。

・・・そうなんです。その部屋は買い取られていました。

調べた結果、690万円の部屋は最終的に600万円で
買い取りが成立していたのです。

そして、リフォーム済みの売り出し価格は1,090万円
でした。つまり、1,090万円-600万円=490万円が
丸々儲け? いえいえ、実はそうではありません。

リフォーム代金と売買に伴う諸経費が約290万円
です。490万円-290万円=200万円が儲けです。

買い取った不動産会社も商売なので、
利益を求めるのは当然です。

では、こちらの部屋をリフォーム前の600万円で
購入し、その後リフォームをすれば、200万円の
儲けは発生せず、単純に890万円で購入できた
ことになります。

ということは、リフォーム済みを購入するのは
「お得ではない」ことになりますよね。

◆ では、600万円で手に入るのか?

ただ、ここで重要なポイントがあります。

それは、600万円で購入できればお得なのですが、
実際は600万円で手に入る可能性は極めて稀だと
いうことです。

なぜなら、600万円で購入できる案件は、
一般公開されることはなく、不動産業者が
直接仕入れてしまうからです。

公開されない理由は、「仲介手数料」です。

例えば、売主の田中さんはA社に600万円で
売却を依頼しました。
そして、さくら不動産に買い取ってもらいました。

A社は、売主の田中さんと買主のさくら不動産から
仲介手数料をもらうことができます。

しかし、情報を公開すると、他の不動産会社も
買主を探すことができます。

情報を公開した結果、
買主の吉田さんをB社が見つけてきたとします。
すると、A社は売主の田中さんから
B社は買主の吉田さんから仲介手数料を頂きます。

A社は情報を公開せずに、さくら不動産へ買い取って
もらえれば、仲介手数料は『倍』になります。

仲介手数料は不動産会社にとっては『売上げ』です。
だから、みすみす情報を公開して、他社に買主を
見つけてもらうなどということはしません。

このように、600万円の情報は公開されないため、
一般の方が購入することはとても難しいのです。

◆ では、結局どちらがお得なのか?

該当のマンション事例をみると、通常は780万円
前後が成約価格でした。そして、実例と同じように
諸費用とリフォームで290万円掛かった場合だと
780万円+290万円=1,070万円となります。

実例の売り値は1,090万円で、その差は20万円です。
20万円の差なら、交渉して下げもらうことも可能
でしょう。

そうすれば、リフォーム済みでも、リフォーム前の
物件でも、差が出ないことになります。

ただ、同じ価格帯で仕上がるのなら、リフォーム前だと
自分好みに色などを選べる自由があります。

一方、リフォーム済みだと、これからリフォームを頼む
煩わしさはありませんし、すぐに入居できます。

このようにみると、一概にどちらがお得とは言えない
ことになってしまいます。

紹介した実例では、販売価格が1,090万円と妥当な
価格でしたが、時折「かなり利益が乗っているな」
と思う物件があるのも確かです。

そこで、価格の妥当性を見極めるには、
リフォーム済みの物件ならば、
リフォームにいくら掛かったのか聞いてみましょう。

そして、リフォームなしの売り物件に
そのリフォーム代金を足すと答えがおよそ出ます。

リフォームなし物件がない時は、担当者に過去の
売却事例を教えてもらいましょう。さらに、管理人
さんも、意外な情報源になることがありますよ。

情報が集まりにくい時は、お声掛けください。
私(村長)が調べて、お伝えしますよ。

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