中古マンション売却Q&A

⏳ 今すぐ売る?2年後に売る?どちらがお得?

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 今すぐ売る?2年後に売る?どちらがお得?


~ 売却のタイミングについて ~


今すぐ売却は考えておらず、数年間賃貸にしてから
売却すればと考えておられる方もあるでしょう。


ただ、今、売った方がプラスなのか数年後に売った方が
プラスなのかも悩むところです。


ここで事例を1つご紹介しましょう。
八尾市にお住まいのご夫婦からのご相談でした。


新しい住まいを購入し、これまで住んでいたマンションを
売った方がいいのか、賃貸にした方がいいのか
悩んでおられました。

 賃貸にした場合の収益は?


今、売るとしたら査定額は2,200万円でした。


次は賃貸です。
賃貸は2年間で考えられていました。


2年間の理由は娘様が2年後に
大阪へ戻ってくるかもしれないとのことでした。


戻ってこなかったらそのまま賃貸にしてもいいと
お考えです。


分譲マンションを賃貸にする場合、
管理費・修繕積立金・固定資産税は家主負担になります。


また、家賃滞納やトラブルに対応してもらうために
不動産会社へ管理委託した場合、
委託料が家賃の約5%が必要です。


◇収入
家賃は12万円で想定
委託料5%(6,000円)を差し引くと=11.4万円
年間収益136.8万円


◇支出
管理費8,000円、修繕積立金12,000円、
固定資産税を月計算だと1万円で合計月/3万円
年間支出 3万円×12ヶ月=36万円


2年間の収益
136.8万円-36=100.8万円×2年=201.6万円
分かりやすく2年間で得られる収益は200万円とします。
※税金は考慮していません。

 分岐点の価格は?


現在の査定額は2,200万円
2年間賃貸にすると200万円の収入


ということは、2年後に
2,200万円で売れれば、200万円のプラス
2,100万円なら、100万円のプラス
2,000万円なら、プラスマイナス0円


1,900万円なら、100万円マイナス
1,800万円なら、200万円のマイナスとなります。


分岐点は2,000万円です。

 賃貸にはリフォームが必要なの?


ここで奥様から質問がありました。
「部屋はリフォームせずにこのまま貸すことは
できますか?」


このまま、募集することは可能ですが、
なかなか、入居者はみつからないでしょう。


決して豪華にする必要はありませんが、
貸すためには最低限のリフォームは必要です。


室内を確認しましたところ、壁と天井のクロス貼替、
ガスコンロと給湯器の交換、キッチンとお風呂の水栓交換、
キッチンと洗面室とトイレの床貼替、網戸張替、
ウォシュレット交換、襖と畳の張替が必要でした。


ざっと、100万円必要です。


「この100万円は先行投資になりますので、
1年目は投資の回収で、
2年目から収益になります」と伝えました。


奥様の顔が険しくなるのが分かりました。


この時点で2年後の分岐点が2,100万円と上がります。

 すぐに入居者が見つかるとは限らない!


奥様から続けて、
「すぐに入居者が見つからなかった場合はどうなるの?」と
質問を頂きました。


確かに、入居者がすぐに見つかるとは限りません。
見つかるまでの期間も考慮する必要があります。


リフォーム期間に1ヶ月、募集期間に2ヶ月掛かった場合、
計3ヶ月分の収入がありません。


つまり、収益は11.4万円×21ヶ月=239.4万円
管理費等3万円は2年分で=72万円
239.4万円-72万円=167.4万円となります。


リフォーム代100万円を差し引くと
167.4万円-100万円=67.4万円


こうなると2年後の分岐点は2,133万円となります。


※賃貸募集をお願いしまた不動産会社への仲介手数料は
入居者に頂く礼金で支払うものとして計算


そこで、奥様へ、
「一旦、賃貸にして2年後に2,133万円以上で売却
できなければマイナスになります」と説明しました。


すると奥様は「ダメダメ2年の賃貸なんて!」
「あなたすぐに売りましょう」主張され、
鶴の一声で、即売却することになりました。

 期間が長ければ賃貸もあり


この事例では2年間の設定だったので
売却されることになりましたが、
長期になると数字も変わってきます。


また、将来マンションが値上がりする期待もあります。


なので、すぐに換金する必要がなければ
賃貸も検討の余地があります。


ただ、住宅ローンの支払いがまだ残っている場合は、
賃貸にすることは得策ではありません。


5年なら、10年ならどうなるのか?
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