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- №1 ⏳ 今すぐ売る?2年後に売る?どちらがお得?
№1 ⏳ 今すぐ売る?2年後に売る?どちらがお得?
今すぐ売る?2年後に売る?どちらがお得? |
~ 売却のタイミングについて ~
今すぐ売却は考えておらず、数年間賃貸にしてから
売却すればと考えている方もおられるでしょう。
ただ、今売った方がプラスなのか数年後に売った方が
プラスなのかも悩むところです。
ここで、事例を1つご紹介しましょう。
八尾市にお住まいのご夫婦からのご相談でした。
新しい住まいを購入し、これまで住んでいたマンションを
売った方がいいのか、賃貸にした方がいいのか
悩んでおられました。
賃貸にした場合の収益は? |
今、売るとしたら査定額は2,200万円でした。
次に、賃貸です。
賃貸は2年間で考えられていました。
2年間の理由は、「娘が2年後に大阪へ
戻ってくるかもしれない」とのことでした。
戻ってこなかったらそのまま賃貸にしてもいいとの
お考えです。
分譲マンションを賃貸にする場合、
管理費・修繕積立金・固定資産税は家主負担になります。
また、家賃滞納やトラブルに対応してもらうために
不動産会社へ管理委託した場合、
委託料は家賃の約5%が必要です。
◇収入
家賃は12万円で想定
委託料5%(6,000円)を差し引くと=11.4万円
年間収益136.8万円
◇支出
管理費8,000円、修繕積立金12,000円、
固定資産税を月計算だと1万円で合計月/3万円
年間支出 3万円×12ヶ月=36万円
2年間の収益
136.8万円-36万円=100.8万円×2年=201.6万円
分かりやすく2年間で得られる収益は200万円とします。
(※税金は考慮していません。)
分岐点の価格は? |
現在の査定額は、2,200万円
2年間賃貸にすると、200万円の収入
ということは、2年後に
2,200万円で売れれば、200万円のプラス
2,100万円なら、100万円のプラス
2,000万円なら、プラスマイナス0円
1,900万円なら、100万円のマイナス
1,800万円なら、200万円のマイナスとなります。
分岐点は2,000万円です。
賃貸にはリフォームが必要なの? |
ここで奥様から質問がありました。
「部屋はリフォームせずにこのまま貸すことは
できますか?」
このまま、募集することは可能ですが、
なかなか、入居者はみつからないでしょう。
決して豪華にする必要はありませんが、
貸すためには最低限のリフォームは必要です。
室内を確認しましたところ、壁と天井のクロス貼替、
ガスコンロと給湯器の交換、キッチンとお風呂の水栓交換、
キッチンと洗面室とトイレの床貼替、網戸張替、
ウォシュレット交換、襖と畳の張替が必要でした。
ざっと、100万円必要です。
「この100万円は先行投資になりますので、
1年目は投資の回収で、
2年目から収益になります」と伝えました。
奥様の顔が険しくなるのが分かりました。
この時点で2年後の分岐点が2,100万円と上がります。
すぐに入居者が見つかるとは限らない! |
奥様から続けて、
「すぐに入居者が見つからなかった場合はどうなるの?」と
質問を頂きました。
確かに、入居者がすぐに見つかるとは限りません。
見つかるまでの期間も考慮する必要があります。
リフォーム期間に1ヶ月、募集期間に2ヶ月掛かった場合、
計3ヶ月分の収入がありません。
つまり、収益は11.4万円×21ヶ月=239.4万円
管理費等3万円は2年分で=72万円
239.4万円-72万円=167.4万円となります。
リフォーム代100万円を差し引くと
167.4万円-100万円=67.4万円
こうなると2年後の分岐点は2,133万円となります。
(※賃貸募集をお願いしまた不動産会社への
仲介手数料は入居者に頂く礼金で支払うものとして計算)
そこで、奥様へ、
「一旦、賃貸にして2年後に2,133万円以上で売却
できなければマイナスになります」と説明しました。
すると奥様は「ダメダメ2年の賃貸なんて!」
「あなた、すぐに売りましょう!」と主張され、
鶴の一声で、即売却することになりました。
期間が長ければ、賃貸もあり! |
この事例では2年間の設定だったので
売却されることになりましたが、
長期になると数字も変わってきます。
また、将来マンションが値上がりする期待もあります。
なので、すぐに換金する必要がなければ
賃貸も検討の余地があります。
ただ、住宅ローンの支払いがまだ残っている場合は、
賃貸にすることは得策ではありません。
5年なら、10年ならどうなるのか?
お知りになりたい方はお気軽にご相談ください。
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