中古マンション売却Q&A

№18 💴 借金してでも、マンションを売り切る!【実録】

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 借金してでも、マンションを売り切る!【実録】


~ 売ってもローンが残る方の対策とは? ~


マンション査定で、査定額より住宅ローン残債のほうが
多くなってしまう物件があります。


例えば、査定額が2,000万円で、
住宅ローンが2,200万円残っているような場合です。


つまり、査定額の2,000万円で売れたとしても、
住宅ローンが200万円残ってしまうことになります。


「残った住宅ローンはそのまま返済していくので
大丈夫です」と、おっしゃる方もおられます。


しかし、銀行が許してくれません。


銀行は「担保にしているマンションを売ったのであれば、
住宅ローンは全額返済してください」と言ってきます。


なぜなら、『担保』がなくなるからです。

担保になる『住むためのマンション』があるからこそ、
金利も安く貸してもらえるのです。


担保すべきマンションがなくなるのに、
そのまま貸し続けてくれるほど銀行は優しくありません。


なので、売ると同時に全額返済することが条件になります。


「じゃあ、足らずは"へそくり"から出します!」という方は
問題ありませんが、なかなかへそくれませんよね。

 住宅ローンが意外に残っていた!


そこで、今回のお題は『借金してでも、売り切る!』です。


乱暴な言い方ですが、売っても残ってしまう住宅ローンは、
他で借りてでも全額返済したほうがいいのです。


そんな、他で借金してでも売るなんて・・・と
疑問に思われたでしょう。


では、具体的な事例を元に、説明していきましょう。


住宅ローンを利用して購入された方は、
銀行の返済予定表をご確認ください。


・・・いかがですか?
思っていた通りに住宅ローンは減っていますか?


予想以上にローンが残っていることに
気付く方もあるでしょう。


例えば、10年前に3,000万円を金利1%・35年ローンで
住宅ローンを組んだとします。


10年後のローン残高は2,247万円でした。


ということは、3,000万円で購入したマンションが
10年後に2,247万円で売れれば、ローンは残りませんよね。


加えて、売却に伴う諸費用が約87万円掛かるので、
諸費用を足した2,334万円で売れれば、実質トントンです。


そこで、もし査定価格が2,100万円だったら
234万円不足します。


不足の234万円が用意出来れば、問題は解決ですが、
紹介する事例は用意ができませんでした。

 売っても住宅ローンが残る!


ある日、山田さん(仮称)が、
「マンションを売却したいので」と相談に来社されました。


売却理由は【離婚】でした。
妻は既に退去し、山田さんも実家へ戻るというのです。


住宅ローンの残債は1,500万円、毎月5万円の返済、
管理費と積立金が2万円でした。
※住宅ローン1,700万円、35年返済、1.2%で
借りておられました。


そして、査定額は1,350万円、売却に掛かる諸費用58万円
売却1,350-残債1,500-諸費用58=-208万円


1,350万円で売れたとして、208万円の赤字です。


ここで選択肢は3つです。
1、売却する
2、人に貸す
3、値上がりを待つ


山田さんは「売却」を選択されました。


諸費用の58万円はなんとか用意するということで、
査定額は1,350万円でしたが、
残債額の1,500万円で売却スタートしました。


半年粘りましたが、売れません。


ここで、山田さんに提案をしました。
「このままで売れないので、価格を下げましょう」


山田さんは
「下げてもいいのですが、下がった分が用意できません」


そこで、私は
「下がった分だけ借りて売り切りましょう」と話しました。


「分かりました、お願いします」


結果、
1,450万円に下げても売れません。
1,400万円に下げても売れません。
1,350万円に下げてようやく買い手が見つかりました。


ただ、購入希望価格は1,300万円でした。


買い手は見つかったものの、
1,300万円で売ると200万円の赤字になります。
売却1,300-残債1,500=-200万円

 200万円の赤字をどうするのか?


その赤字の200万円は銀行のフリーローンで申し込みます。
200万円を金利9%の5年返済だと月々41,516円です。


利息と元本の合計は約249万円です。


ここで、山田さんから質問がありました。


「これから返済するフリーローンの249万円分を、
このまま住宅ローンへ廻せば、残債も減るので
その時に売れば、200万円も借りる必要がないのでは」


確かに、住宅ローンを返済し
残債を減らしてから売るのも一つの方法です。


では、249万円を住宅ローンに廻したら、
どのような結果になるのでしょうか?


現在の支払いは、
住宅ローン5万円+管理・積立2万円=合計7万円です。


249万円÷月7万円=35.6ヶ月分
つまり、249万円は約3年の返済分です


現在、1,500万円の残債が、このまま3年間返済すると
1,372万円まで減ります。


私は、
「3年後に今と同じ1,300万円で売れたとしたら、
売却1,300-残債1,372=-72万円です。」


「しかし、3年後に1,372万円以上で売れれば、
借りる必要もなくなります」と説明しました。


そうすると、山田さんはこう言いました。
「今200万円を借りれば、5年後には確実に完済できるし、
7万円の返済が4万円ちょっとだと楽に返済できる」


「3年後に1,372万円以上で売れる保証もないし、
売れなければ、そこで借りると完済も先になる」


結果、山田さん200万円を借りて、
ここで売る切ることを決められました。

 ローンは残ったけどスッキリ!


無事、引き渡しを終えると山田さんは
「ローンは残ったけれど、あのマンションが売れて
スッキリしました」と話されました。


結婚と同時に購入した新居でしたが、離婚することに
なり、人生の再スタートに、不動産の売却は
欠かせなかったのだと私は思いました。


『借金してでも売り切る』方法も一つの選択肢として
考えてみてはいかがでしょうか。


※相談したら、必ず売却を頼まなければはならない
 わけではありませんのでご安心ください。


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