中古マンション売却Q&A

№6 🤷🏻‍♂️ 売るのが先か?買うのが先か?

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 売るのが先か?買うのが先か?


~ 間違えやすい買い替えの手順とは? ~


「家族が増えて、住んでいるマンションが手狭になるため
一戸建てへの住み替えを考えています」


これは査定に伺った際に、よく聞く売却理由のひとつです。


次に、
「このマンションはいつ売ったらいいのでしょうか?」
と聞かれます。


ほとんどの方は、「買ってから売ればいい」と
お考えで、「売ってから買う」という発想は
なかなか思いつきません。


なぜなら、売れたら出ていかなければならないのに、
買う先が見つかっていなければ出ていけないからです。


だから、「売ってから買う」思考になりにくいのです。


そこで、『買ってから売って』もいい人と
『売ってから買って』もいい人を分けてみました。


◆ 買い先行型タイプ (買ってから売ってもいい人)
◎ 売ったお金を残したまま、買うことができる人
◎ 売るマンションに住宅ローンが残っていない人
◎ 住宅ローンが残っていても、買う時は現金で買える人


◆ 売り先行型タイプ (売ってから買ってもいい人)
◎ 買う時に売ったお金が必要な人
◎ 売るマンションに住宅ローンが残っていて、
  買う時も住宅ローンを組む人

 ポイントは、住宅ローンの有無!


ここでポイントになるのは、【住宅ローン】です。


買う時に住宅ローンを利用しないのであれば、
いま、住宅ローンが残っていても売る必要はありません。


逆に、住宅ローンが残っていて、
買う時も住宅ローンを利用するのなら、


売って全額返済するか、自己資金で全額返済をして
からでないと、新たに住宅ローンは組めません。


なぜなら、原則、住宅ローンは1人に1融資で、
「自身が住む不動産を買う」人向けのローンだからです。


中には、「一時的なら、2重払いも大丈夫ですよ」と
おっしゃる方もおられますが、原則銀行は認めていません。


一時的でも2件同時にローンを組むことになるからです。

 売れたけれど、新居がまだ見つからない場合は?


では、売らなくても買える人はいいのですが、
売らないと買えない場合、疑問が浮かびませんか?


「買う前に売れたけれど、新居がまだ見つからない。
 それでも、出ていかなければならないのか?」


その時は、購入者に交渉してできるだけマンションの
引き渡し期間(猶予)をもらいましょう。


その期間内に、新居を探します。


期間内に見つからない場合は、
期日到来日に解約できる条件付契約も可能です。


ただ、購入者にとっては、解除されると
また一から探さなくてはならないので、
条件付契約は敬遠されます。


それでも、期間内に新居が見つからなかった場合、
一時的に賃貸に移り、売り切ってしまうことが重要です。


「売れて」さえいれば、良い物件が見つかり次第、
いつでも「買う」ことは可能だからです。

 買いたい人はあなただけではない!


人気のある物件は、あなた以外の人も気に入ります。


そんな時、今すぐ買える人と
これからマンションを売らないと買えない人とでは、
どちらが有利でしょうか?


あなたが売る側だったら、どちらに売りますか?


「買う」時に、「売る」ことがお荷物になると
人気物件はライバルに奪われてしまいます。


そうならないためにも、先に売り切ることが大事なのです。

 売っても住宅ローンが残ってしまう人は?


では、売り先行は分かったけれども
売れても住宅ローンが残ってしまう場合はどうでしょうか?


例えば、売却予定額が1,500万円で、
住宅ローンが1,800万円残っていると、
売れても300万円残ってしまいますよね。


銀行はマンションを担保にお金を貸しているため、
担保対象のマンションを売却するのであれば、
全額返済を求めてきます。


よって、売っても残る足らずの300万円に対して
返済するための自己資金が必要になります。


「そんな!300万円も無理だよ!」とお困りの方は
新居で借りる住宅ローンに合わせることが可能です。


例えば、新居3,000万円と売却損の300万円を合わせて、
3,300万円を借りることは可能です。


もし、銀行で合わせて借りられない場合は、
どこか資金計画に無理があるのかもしれませんので
一度、再検討してみましょう。


このように、買い替える場合、買う方が先か、
売る方が先かはあなたの状況によって違ってきます。


1番の注意点は、「売り先行型」なのに、
「買い先行型」で進めてしまうことです。


買う方が先だと、支払い期日までに売れない焦りで、
安く叩き売ることにもなりかねません。


順序や方法が分からない方は
1人で悩まずご相談ください。


【追 伸】
住宅ローンですが、一定の条件をクリアできる人は、
2件目も住宅ローンで購入することは可能です。


また、買い替えなら売っても残った住宅ローンは
次で合わせて借りますが、


売るだけだと、売って残った住宅ローンは自己資金で
返済するしかありません。


しかし、その自己資金がどうしても用意できない場合は
私までご相談ください。可能性はゼロではありません。


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