中古マンション売却Q&A

№8 😥 マンションが売れない5つの共通点とは?

574.jpg

 マンションが売れない5つの共通点とは?


「マンションを売り出しているのですが、
 なかなか売れないので相談できますか?」
という相談が増えています。


皆さんのこれまでの経緯を詳しくお聞きしていると、
どうも、同じような共通点があることに気付きました。


そこで、多かった共通点を5つ取り上げてみました。


ご紹介する共通点は、いずれも売却を頼む段階で
対応できるものばかりでした。


スタートでつまずくと、後々まで売却に影響します。
そこで、共通点といっしょに対処法もお伝えします。

 「査定額が一番高いところに売却を頼んでしまった!」


●共通点 ①
「査定額が一番高いところに売却を頼んでしまった!」 


査定額が他社より高かったりすると、期待が高まり、
思わず「頼んでしまった」という方が多かったようです。


【対 策】
不動産査定は「買い取り査定」ではないため、
価格が吊り上がる傾向があります。


買い取り査定なら提示額が約束された価格になりますが
不動産査定は提示額が「見込価格」に過ぎないため、
売れなくても責任を追及されるわけではありません。


冷静になって、なぜそんな査定額になるのか?
根拠はあるのか?実際に売れた事例はあるのか?
詳しく聞いてみましょう。


回答に妥当性や矛盾点がないか、
客観的に判断しましょう。


むしろ厳しい査定額のほうが、
実態を把握している可能性がありますよ。


また、他社の査定額を伝えると
その上の価格を提示されることがありますので
口外しないようにしましょう。

 「買いたい人がいます」を信じてしまった!


●共通点 ②
「買いたい人がいます」を信じてしまった!


営業マンが、
「今すぐ購入を希望されているお客様を紹介できます」と
言うので、すぐに売れるのではと思い、頼んでしまった。


【対 策】
売却を頼む前に購入希望者の具体的な内容を
よく聞いてみましょう。


具体性に乏しい場合や
「個人情報があるので詳しくはちょっと・・・」などと
曖昧なことを言われる場合は、まず期待できません。


というのも、表現がよくありませんが、「おとり」の
可能性が非常に高いからです。


【注意!】こんなチラシを見たことありませんか?


「1,600万円で探しておられる方がいます!」
「こちらのマンション限定で2組希望者がいます!」
「予算は2,000万円~2,500万円で探しています!」


これらは、「おとり広告」だと判断して間違いありません。

 「実はマンションの販売が得意ではなかった!」


●共通点 ③
「実はマンションの販売が得意ではなかった!」


よくよく調べてみると、
新築住宅を販売するのが得意な会社だった。


【対 策】
不動産業は、賃貸系と売買系に大きく分かれます。


賃貸が得意な会社に売却を頼むということは、
眼科へいって、歯の治療を頼むようなものです。
同じ医師でも得意分野が違います。


では、売買が得意な会社に頼めば解決するのでしょうか?


売買系でも、さらに得意分野が分かれます。
新築と中古とそれ以外があります。


新築分譲が得意な会社に中古マンションの売却を頼んでも
成果は得にくいでしょう。


中古住宅や中古マンションを主に取り扱っている会社に
頼むのがベストです。


確認する方法は、
不動産会社のホームページを見ることです。


マンションの売却を頼みたいのに、ホームページには
新築住宅の情報がずらり並んでいたら・・・?


新築住宅が並んでいる会社には、当然ながら
新築住宅を探しているお客様が集まります。


新築住宅を探しているお客様が多い会社へ
中古マンションの売却を頼んだとして、
売れる確率は高いと言えるでしょうか?


一方、中古住宅や中古マンションの掲載が多い会社だと
おのずと、中古を探しているお客様が集まります。


中古を探しているお客様が集まっている会社へ
中古マンションの売却を頼んだら?
より売れる確率は高まるでしょう。

 「担当者が経験不足だった!」


●共通点 ④
「担当者が経験不足だった!」


年齢的にベテランなのかと思い込んでいたが、
実は、異業種から転職したばっかりだった。


業歴は長いようだが、転勤で地域に精通していなかった。


【対 策】
会社の得意・不得意ではなく、
「担当者の力量」を事前にチェックすることです。


マンションがある地域やエリア担当に就任して
どれくらいなのか?経験年数はどのくらいなのか?
などを聞きたいところです。


とはいうものの、ズバリ「あなたの実績は?」とは
聞きにくいでしょう。


「実績」とは会社ではなく、担当者個人の実績です。
また、マンションの「売買」が得意なのか?も重要です。


そこで、力量をチェックする質問を考えてみました。

 「力量チェック」質問!


下記の質問をしてみてください。


質問1 「出身地はどちらですか?」 
地元出身や「地域に住んで20年になります」などの答えなら、
購入希望者からエリア特性についての質問にも
的確に回答できるでしょう。


質問2 「この仕事をされて何年になりますか?」
経験年数も目安になりますね。


経験が長いと同業者の繋がりも深いため
売却をサポートしてくれます。


ただ、経験は長くても、他店からの転勤だったり
転職したばかりだと地域特性を把握できていない
場合があります。


また、賃貸の仕事は長いけれど、
売買の仕事はまだ日が浅いこともありますので、


ここは、
「こちらのマンションを売ったことはありますか?」
と、ズバリ聞いてみましょう。


質問3 「なぜこの仕事をしているのですか?」
この質問は重要です!


仕事に対しての熱意や誇りを話せる方は信頼されます。


購入希望者は物件だけでなく、
担当営業マンの姿勢も見て選んでいるからです。

 「物件の長所・短所が伝わっていなかった!」


●共通点 ⑤
「物件の長所・短所が伝わっていなかった!」


「月曜から土曜まで管理人さんが常勤していますよ」
「駐車場は5,000円で空いていますよ」
「ゴミは24時間出せますよ」


「平日の昼間は工場の作業音が聞こえますよ」
「修繕積立金が来年から値上がりしますよ」
「ペットは飼育できませんよ」


などのメリットやデメリットは
購入希望者に全て伝わっていると思っていました。


実は、把握していない担当者が意外といます。


【対 策】
売却を頼む段階で、担当者が気付いてない
メリットやデメリットはしっかり伝えておきましょう。


特に、デメリットが重要になります。


住まなければ分かり辛い近隣の騒音や生活音、
室内の不具合箇所も伝えておきましょう。


「食洗機が潰れている」
「ドアが閉まりにくい」
「壁に小さい穴が空いている」


デメリットを事前に伝えることで、
購入希望者から「そのようなことは聞いていなかった」
などのトラブルを回避できます。


見学者は多いのに、なかなか購入まで至らない原因は
デメリットが事前に伝わっていないことが大半でした。

 対策は分かったけれど・・・


実際に、これら5つを完璧に対応できている、
不動産会社や担当者はいるのでしょうか?


正直、私が知る限りで合格点を出せるところは
多くありません。


「A社の査定額は納得したけど、担当者がちょっと」
「B社の担当者はいいけれど、査定額がちょっと」


こんな時は、A社の査定額でB社の担当者に
頼めばいいのです。


むしろ、各社の査定額を参考に、
売り出し価格を決めてから担当者を決めるべきです。


私は、悩む相談者には、
あなたが「この人から買いたい」と思う担当者に
頼むべきだと伝えています。


なぜなら、あなたが買いたくないと思う人には、
買いたい人が集まってこない、結果なかなか
売れないということになるからです。


なかなか売れなくてお困りの方は
お気軽にご相談ください。


私は中古マンション売買専門家として、
最善の売却方法をご提案することをお約束致します。


※相談したら必ず売却を頼まなければはならない
 わけではありませんので、ご安心ください。


ご相談シートはこちら
コラム一覧に戻る


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【コラム発行元】
◎ マンションナビ(クローバーライフ株式会社
◎ お問い合わせフリーダイヤル 0120-961-761
◎ 発行責任者 村長洋明(むらながひろあき)
■ ご意見・ご感想・ご相談は ⇒ こちらまで
ご感想は100%目を通し、全ての方にご返信しております。
皆様から頂いた 1つ1つが励みになります。
※ご友人などへの転送はご自由にどうぞ。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

私達があなたを身内のように対応致します!お気軽にご相談ください。

マ ン シ ョ ン ナ ビ ( ク ロ ー バ ー ラ イ フ 株 式 会 社 )
〒 5 7 7 - 0 8 0 1 大 阪 府 東 大 阪 市 小 阪 1 丁 目 5 - 1 3
TEL 0 6 - 6 7 4 3 - 7 4 0 0  FAX 0 6 - 6 7 4 3 - 7 5 0 0

0120-961-761

営業時間 / 午前 9 時~午後 6 時
定休日 / 毎週水曜日

ページの上部へ戻る