中古マンション売却Q&A

6、「賃貸中」のマンションは売れるの?

【回 答】
はい、売却可能です。


賃貸中で売り出す場合は、居住用としてではなく、
賃料収入が目的となります。
いわゆる「収益用物件」です。


収益用物件の場合は、居住用物件と査定額の
算出方法が異なります。


一般の居住用物件だと、室内の状態、過去の売却事例、
近隣相場などを加味し算出しますが、収益用物件の場合は、
収益率から算出することになります。


例えば、賃料が10万円で管理費等が2万円だと
手取り収入は8万円ですね。
8万円×12ヶ月で年間96万円の収入です。


そのマンションの販売価格が960万円だった場合、
収入96万円÷購入価格960万円×100=10
つまり収益率は10%になります。


一方、家賃が6万円で管理費等が2万円だと
手取り収入は4万円ですね。
4万円×12ヶ月で年間48万円の収入です。


そのマンションの販売価格が960万円だった場合、
収入48万円÷購入価格960万円×100=5
つまり収益率は5%になります。


投資に対してのリターンは賃料10万円の物件の方が
いいことが分かります。


よって、10%の収益物件と5%の収益物件では、
10%の物件が売りやすくなります。


では、6万円の家賃で10%の収益物件にするには、
単純に販売価格を半分の480万円にします。


すると、収入48万円÷購入価格480万円×100=10
収益率は10%になります。


収益物件の査定では、早く売りたい場合は、
収益率を上げるため価格を下げます。


逆にゆっくり売りたい場合は、
収益率を下げるため価格を上げます。


売りやすい目安は10%前後です。


では、10%だったら必ず売れるのでしょうか?


収益物件を求めている方は、収益率も大事ですが、
マンションの管理状態、入居率で判断されます。


収益率が高くても、時折賃料の入金が遅れている物件や、
一度空室になるとなかなか入居者が見つからない物件は
敬遠されます。


むしろ収益率は低くても長く住んで頂いているとか、
空室になってもすぐに入居者が見つかる物件は
安定性があるため、売れやすいでしょう。


査定では、収益用物件ならいくら、居住用ならいくらなのか
それぞれ算出してもらいましょう。


⇒ 7、「共有名義のマンションでも売れるの?」
⇒ 「マンション売却で失敗しないステップとは」はこちら
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