中古マンション売却Q&A

8、住み替えは、売るほうが先?それとも買うほうが先?

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 住み替えは、売るほうが先?それとも買うほうが先?


【回 答】
住み替えには、「売却先行型」と「購入先行型」があります。
では、それぞれの特徴を見てみましょう。


≪売却先行型タイプ≫
売却先行型タイプとは、自宅マンションを売る方が先で、
買い替え先を買うのは売れてからになります。
次のような方が売却先行型タイプです。


ケース① 売ったお金を購入資金に充当する方
ケース② 住宅ローンがまだ残っていて、
       購入先でも住宅ローンを組む方


≪購入先行型タイプ≫
続いて、購入先行型タイプとは買い替え先を見つけてから
売却は後からになります。
次のような方が購入先行型タイプです。


ケース① 売ったお金を購入先に充当しない方
ケース② 住宅ローンが残っていても購入先を現金で買う方
ケース③ 住宅ローン残したまま、
       購入先の住宅ローンも2重で組める方
ケース④ そもそもローン組んでいない方や
       組んでいたが既に完済した方


購入先行型の方は、売ることは重要ではありません。
なぜなら、売らなくても購入できるからです。


一方、売却先行型タイプの方は売ることが前提となります。
つまり、売れないと購入できません。


間違いが多いのは、売却先行型なのに
購入先行型で進めてしまうことです。


理由は、自宅を売るより購入する方が
難しいと思うからです。


しかし、3章でもお伝えしたように
「買うより売る方が難しい」のです。

 売却先行型で売れた場合は?


では、売却先行で進めて、予定通りに先に売れたとします。
しかし、引っ越し先はまだ見つかっていません。
どうすればいいのでしょうか?


売買契約書には必ずお金の支払いとマンションの
引き渡し期日が明記されます。


売る側はお金を受け取る代わりにマンションを
引き渡す義務が発生し、買う側はマンションを
受け取る代わりにお金を支払う義務が発生します。


つまり、お金とマンションの引き渡しは同時に行います。


でも、肝心の引っ越し先がまだ見つかっていないとしたら、
期日が到来しても引っ越し先がなければマンションを
引き渡すことができませんよね。

 条件付きで売買契約を結ぶ!


引渡しが出来ないと契約違反とになり違約金が発生します。
なので、予め一定の条件を付けて売る売買契約を結びます。


その内容は、期日が到来しても「ごめんなさい、まだ新しい
引越し先が見つからないので、一旦契約を解除させて
ください」という条件付きです。


この場合は、引っ越し先が見つからなければ、
マンションを引き渡さなくても違約金は発生しません。


後日、話し合いで購入者が「もう少し待ちますよ」と
言ってくれることもあります。

 売却先行型の利点とは?


売却先行型の利点は、
先に売れることで手取り額が確定することです。


いくらで売れるのか分からない不安から解消され、
資金計画が立てやすくなります。


気に入った物件が見つかった時、
既に所有マンションが売れていたら、
すぐに購入着手がきますよね。


逆に、売れていないのに購入先が先に見つかった場合、
「購入はしたいけれど、まだ所有マンションが売れて
いないので売れるまで待ってくれますか?」では、
なかなか売主さんの承諾は得られないでしょう。


もし、契約ができても売却先行のケースと同じく、
期日が到来しても「ごめんなさい、まだマンションが
売れなくてお金が支払えないので、契約を解除して
ください」という条件付にしなければなりません。


この条件もやはり売主さんからの承諾は難しいでしょう。
よほど長い間売れていない物件なら可能性はありますが・・・。


また、いいなと思う物件は、他の方も同様にいいなと
思われるため、申し込みが重なることがあります。

 あなたが売主だったら?


あなたが売主だったら、同時に購入の申し込みがあった時、
今すぐ買える方と、今からマンションを売らないと
買えない方では、どちらに売りますか?


今すぐ買える方を選ばれるのではないでしょうか。


でも、どうしても購入したい物件が見つかった場合、
どうしたらいいのでしょうか?


対策として、期日が到来しても所有マンションが
売れない場合「下取り」してもらう方法が残されています。


ただし、下取りは市場価格より安くなるため予定以上の
住宅ローンを組まなければならないこともありますので、
注意が必要です。


もちろん住宅ローンの無理な借り入れは絶対禁物です!


ご自身がどちらのタイプなのか迷われた方は、
お気軽にご相談ください。


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