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マンションナビCLUB 通 信 　No.34　　　　　　　　　　　 　　　　2010/7/24
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編集長が、見た！聞いた！驚いた！今週のピックアップ！

今回のお題は「資金計画・母子家庭編　パート2」です。

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村長洋明　様

こんにちは、マンションナビ編集長のそんちょう（村長）です。
いつもメールマガジンを読んで下さり、ありがとうございます。
感謝します。

今回のお題は、前回の続きで「資金計画・母子家庭編　パート2」です。

それでは、前回までのあらすじをもう一度確認してみます。

≪モデルケース≫
東大阪市在住の母子家庭
A子さん　母親31歳　（東大阪市の会社勤務で経理事務）
B君　息子6歳　（ちょっと泣き虫な小学1年生）
価値観の違いで2年前に離婚
養育費月3万円を受け取り（いつまで続くか分からない）
ご両親も東大阪市に住んでいる
現在の年収290万円（月手取り21万円）
現在の家賃54,000円（共益費込）
貯金200万円

≪購入希望条件≫
八戸ノ里周辺の中古マンション（会社が近いから）
間取りは、できれば3LDKがいいけれど2LDKでもOK
エレベーター付きで南向きバルコニー
住宅ローンの支払いは、現状の家賃より少し頑張って6万円まで
（ボーナス払い無しで）

行動派のA子さんは、早速駅前の不動産屋さんに相談しました。

こちらの条件を伝えると・・・

担当者　「分かりました。年収290万円でしたら、住宅ローンで1,600万円
まで借りられますよ。月々の支払いも金利1％優遇で計算して48,800円で
大丈夫ですね。」

A子さん　「お勧めはありますか・・・？」

担当者　「ありますよ！八戸ノ里駅から徒歩8分で3LDKのこちらの
マンションはいかがでしょうか。価格は1,580万円です。」

以上のようなやり取りが展開されました。
はたして、このまま見学し、気に入った場合、話を進めていいもの
でしょうか？

ここで前回(資金計画・母子家庭編 パート１)挙げた注意点を
もう一度確認してみましょう。

注意点　その1
現状の家賃より少し頑張って6万円まで（ボーナス払い無しで）
⇒A子さん、本当に6万円払っても大丈夫なの？

注意点　その2
頭金は200万円の内100万円だったら出せるかな
⇒A子さん、本当に100万円使っても大丈夫なの？

注意点　その3
年収290万円でしたら、住宅ローで1,600万円まで借りられますよ
⇒A子さん、本当に1,600万円借りても大丈夫なの？
前回、子供の生涯教育費は2,000万円ほどかかることもあるとお話しました。

では、今回のメルマガでは注意点その1を検証してみます。

『その1』　A子さん、本当に6万円払っても大丈夫なの？

A子さんは現在家賃を54,000円支払っています。子供のためなら、
なんとか60,000円までであれば頑張ったら払えそう・・・と判断しました。
「頑張ったら払えるかもしれない」は、禁物です。
これから35年間の長いローンが始まります。
私は35年間の中で、頑張れない時もあるのでは・・・？と思うのです。

そこで、頑張らなくても大丈夫な計画案とは・・・？

年収290万円の場合、年間で住宅費用として支払ってもいい金額は、
年収の5分1までだと考えます。290万円の5分1ですと、年間58万円
になり、月々48,300円です。

ここで頑張ったら払えそうだと考える金額が、50,000円だったらまだ大丈夫
でしょう。

マンションの場合、この50,000円の中に管理費と積立金と住宅ローンが
全て含まれます。仮に、管理費と積立金が月々15,000円なら、
毎月あたり住宅ローンに割り振れる金額は残った35,000円ということに
なります。

ここで初めて35,000円から逆算し、住宅ローンの借り入れ限度額を
算出します。（※銀行は年収から借入限度額を算出しますが、
今回のように頑張らなくても返していける金額を設定した上で、
借り入れ限度額を算出しましょう。）

☆重要ポイント☆
担当者は、「月々の支払いも金利1％優遇で計算して48,800円で大丈夫で
すね。」と話しました。銀行は、審査が通ったお客様に対して、店頭の
住宅ローン金利をおまけしてくれるのです。（※全てのお客様が金利優遇を
受けられるわけではありませんので、注意！）

担当者はおまけを前提として計算した上で話をしていますよね。

では1％のおまけが無かった場合、いくらになるのでしょうか？
1,600万円を現在の変動金利2.475％で算出すると、約57,000円になります。
48,800円との差額、実に8,200円！です。

審査の結果、おまけが無かった場合、たちまち住宅ローンの57,000円に
管理費・積立金の15,000円がプラスされて72,000円にもなってしまいます。

50,000円なら大丈夫だったのに、22,000円もオーバーしています。
72,000円の支払いを35年もの間頑張り続けられるのでしょうか？

まして、計算金利タイプは変動型です。今は社会全体の景気があまり
良くないので、低金利が続いていますが、景気が回復すると、
必ず金利は上昇します。
金利タイプについてはバックナンバー28「変動金利と固定金利を」
ご覧ください。

☆ポイント1☆　金利について、おまけを前提とした計算はしない！

では、月々35,000円の支払いでいくら借りられるのでしょうか？
金利2.475％、35年返済で借入れ限度額は、980万円です。
将来金利が上昇した時のことも考えると、800万円ぐらいがいいと私は
思います。

☆その1のおさらい！
Ａ子さんの場合、
毎月の支払いは、50,000円までが頑張らなくても大丈夫な返済額で、
借入れ限度額は800万円までにおさえるのがモアベターです！

次回の「資金計画・母子家庭編　パート3」です。
『その2』について　　A子さん本当に100万円使っても大丈夫なの？
を解説してまいります。

どうぞ　　・・・お楽しみに！

子育てに奮闘されている方に必見！
辻井いつ子さんのメルマガがお勧めです。

最後までお読みくださりありがとうございました。
今回のメルマガはお役に立ちましたか？
少しでも購入や売却の際にプラスの情報となれば幸いです。

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マンションナビのそんちょう(村長)です。今日も長田北公園を清掃しました。
この一週間でなにがあったのでしょうか？大型ゴミが散乱しています。酷すぎます。雑草がかなり伸びているため、公園全体の見晴らしいが良くないので、捨てやすいのでしょうか。許せませんね。

こちらは、こたつテーブルですね。

こちらは、物干し竿のセットです。

こちらは、ソファーです。

こちらは、イスが2脚とマットレスです。

こちらは、住宅の内装材でプラスターボードです。こちらは不燃材なので焼却もできません。

そして本日収集したゴミです。
ポイ捨てがなくなるまで頑張るぞ！
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こんにちは、そんちょうです。昨日、琵琶湖へブラックバス釣りに行きました。5月にも行ったのですが、全然大物が釣れず、今回がリベンジとなりました。しかし結果は散々で、なんと2匹のみで、これまた子供パスです。恥ずかしいので写真は撮っていません。
あまりにも熱くなってきたので、午前中のみで終了し帰りました。
ただ自然と遊ぶのは楽しい！

朝5時です。期待に胸膨らんだのですが・・・

リサイクルボートを再利用した船で安定もよく乗りやすかったです。

マンションナビのそんちょう(村長)です。今日も長田北公園を清掃しました。
梅雨も明けていよいよ夏本番ですね。ジリジリと日差しが暑いです。セミが一斉に合唱しています。

セミには約3000種類もあるようで、公園などでよく見かけるのは、ミンミンゼミ・アブラゼミ・クマゼミなどが多いようです。またヒグラシやツクツクボウシなどは泣き声に特徴がありますね。よくセミは土から出てきて１週間で死んでしまうと子供のころよく聞かされていました。実際は幼虫として3年～17年も土の中で生活をしているそうです。17年は長いですね。また成虫になってからは一週間ではなく1カ月近く生息しているようです。子供のころ捕まえてかごに入れて持ち帰ると３日ほどで死んでしまうのは、とても飼育が難しい昆虫だからだそうです。

今日の収集は2袋でした。
ポイ捨てがなくなるまで頑張るぞ！
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こんにちは、そんちょうです。今回ご紹介する本は「お金でなく人のご縁ででっかく生きろ！」です。私の友人から紹介してもらった本です。

世の中には本当にすごい方おられます。中村文昭さんという方なんですが、新幹線で隣に座った方は全てお友達になるそうです。ただ単に名刺交換程度ではなく、必ず再会を約束するような会話をして別れるのです。そのように出会った方のご縁で、ある勉強会でいままでの人生について話したところ、「お前の話おもしろいな！」と評判になり、今では年間300箇所で講演活動をされています。

そして、ある日「中村さんの講演があるので行かないか」と別の方から誘われました。すごい偶然です。この本を紹介してくれた友人を誘い講演に参加しました。
ライブはいいですね。迫力が違います。少し早く駆けつけ一番前で聞くことができました。ファンの方も多いようで、400人以上集まっていました。現在パート2も出版中です。
●本のタイトル／お金でなく、人のご縁ででっかく生きろ！
●著者／中村文昭（なかむら　ふみあき）
●出版社／サンマーク出版

マンションナビのそんちょう(村長)です。今日も長田北公園を清掃しました。
公園内は雑草がかなりの勢いで成長していますね。一週間でこんなに伸びるものかとびっくりです。それと今日は近くの野球チームでしょうか、朝から練習にはげんでいました。この中から将来プロ野球選手が育てばいいのになと、練習風景を眺めていました。

今日の収集は3袋でした。
ポイ捨てがなくなるまで頑張るぞ！
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こんにちは、そんちょうです。先日、ご購入頂きましたお客様から新居へのご招待を受け、ディナーをご馳走になりました。もともと3LDKのお部屋を2LDKに間取り変更するリフォーム工事もさせて頂き、その際扉や床などをダークブラウン調の色合いに変更され、また間接照明や家具類なども同系統のカラーで統一され、室内はとても落ち着いたシブい空間に変身していました。本当にセンスが良く、まるでリビング雑誌に掲載されているお部屋にいるような気分でした。ダイニングはオシャレなカウンターになっており、レストランバーのようでした。
それとなんといっても、ご主人さんがとても料理が得意な方で、めちゃくちゃ美味しいのです。そのままお店ができるのではないかなと思うほどです。
美味しいお料理と最後にデザートまでご馳走になり、ほろ酔いで帰宅しました。二匹のチワワもとても人懐っこくてとても可愛く、私もチワワが欲しくなりました。М様ご夫婦、本当にありがとうございました。

壁面ボードがカッコいい！　憧れますね。

一品一品がとても綺麗で、美味しかったです。

愛犬のハクト君です。

こんにちは、そんちょうです。本日、お昼から私の尊敬する経営者の１人であります、宋　文洲さんの講演会に参加してきました。宋さんは、中国人で26年前に日本留学されました。その後、28歳で起業し6年後には上場することになります。
私は2002年に発売された本「やっぱり変だよ日本の営業」で宋さんを知りました。それ以来、ファンになりました。最近ではマスコミやテレビにもよく登場されています。
宋さんの講演を聞くのは今回が2回目で、その時もそうだったのですが、講演終了後、普通の方はすたすたと控え室に戻られるのですが、宋さんは会場内で声をかけられた方と気さくに話されたり、名刺交換をされたりします。今回も500人以上の方が集まり、テーブルが足らないほどの盛況ぶりで、そのような講演の講師をされる方にはなんとなく近寄りがたい雰囲気が漂っていることがほとんどです。しかし宋さんは、誰とでもわけへだたりなく対応されている姿を見て、私は思いました。人が人に吸い寄せられる様を。留学生で日本初の上場を果たされた人物です。
達成された秘訣にはこの人柄があったのではと思いました。

私も歩み寄り、一緒に写真を撮ってもらいました。また少しお話もさせてもらいました。そして2部の講演終了後、帰り際に出口付近で立っておられたので、「ありがとうございました」と握手をもとめましたら、そっと手を差し伸べて頂き、なんと！
「お気をつけて」とやさしく声をかけて頂きました。感激と共に、なぜかこの方と中国で一緒に食事をしている様子が浮かびました。がんばるぞ！

宋さんのプロフィールはこちら

マンションナビのそんちょう(村長)です。今日も長田北公園を清掃しました。
またまた先週に引き続き、雨上がりでものすごく蒸し暑いです。しかし短パンと半袖に着替えていたので、少しはましでしたが、汗だくになりました。

いよいよ夏ですね！昨晩のうちに数百匹はふ化してのではと思います。「ミンミン」とあちらこちらで聞こえます。

今日の収集はかなり多めの5袋でした。
ポイ捨てがなくなるまで頑張るぞ！

こんにちは、そんちょうです。
今回ご紹介する本は「もし高校野球の女子マネージャーがドラッカーの『マネジメント』を読んだら」です。今売れているビジネス書としていろいろと取り上げられています。買いに行った本屋さんでも、ビジネス部門第1位となっていました。

内容は小説で、毎回、1回戦で敗退する高校野球チームが、ドラッカーの教え通りにチームを編成し改革していく様がとても分かりやすく書かれています。
組織とは？
顧客とは？
イノベーションとは？
といろいろな課題を乗り越えたチームが、果たしてどのようになったのでしょうか。すごい結末が待っていました。途中涙ぐんでしまうシーンもありました。
読むのが遅い私でも二日で読めました。
●本のタイトル／
もし高校野球の女子マネージャーがドラッカーの『マネジメント』を読んだら
●著者／岩崎夏海（いわさき　なつみ）
●出版社／ダイヤモンド社