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おしえて!村長さん

😥 人気の中古マンションが「売れない」理由!

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◆ 人気の中古マンションが「売れない」理由!

~ 理由が分かれば、改善できる! ~

私は、一般の居住区で「売れない不動産はない」と
思っています。どのような状況でも、改善すれば
必ず売れるからです。

逆に、人気があっても改善が見当たらない場合や
改善できない場合は、なかなか売れません。

では、どのような場合に「売れない」のでしょうか?

その前に、・・・そもそもマンションは
なぜ売り出されるのでしょうか?

『売却理由』で多いものをピックアップしてみました。

1.住み替えや転勤で住まなくなったので売却
2.相続を受けたが、必要ないので売却
3.お金が必要になり、換金したいので売却
4.住宅ローンの返済負担が大きいので売却
5.離婚など家庭問題で売却

このように、色々な理由で売却が発生しています。

実際にマンションを売却する場合、不動産会社に
売却の依頼をするのが一般的です。

依頼を受けた不動産会社は、
販売活動を通して買主を探します。

買主を見つけるために、求められる不動産会社の
役割は「いかに多くの購入希望者へ、売却情報を
伝えるか」です。

購入希望者に売却情報が届かなければ、
その物件が購入希望者の条件に合致していたと
しても、売り出されていることを知らないと
「買いたくても買えない」ことになります。

そこで、『売れない理由』をまとめてみました。

《 売れない理由ベスト5 》
1.売却情報がオープンになっていないから
2.販売価格が高いから
3.見学したいのになかなか見られないから
4.室内状況がよくないから
5.心理的瑕疵(かし)があるから

ひとつずつ、詳しく解説していきましょう。

◆ 1.売却情報がオープンになっていないから

不動産会社は売却依頼を受けると、物件情報を
国が指定する【情報機構】に登録します。

登録されると、全国の不動産会社は
その情報を共有することができます。

そうすることで、他の不動産会社が一斉に販売に
加わるため、買主がより見つかりやすくなります。

しかし、悪質な不動産会社はその情報を『独り占め』
してしまい、情報をなかなか登録しません。

すると、他の不動産会社は情報が共有されないため
販売に加わることができず、結果として
「なかなか売れない」という事態が起きてしまいます。

この状態を、【囲い込み】と言います。

囲い込まれると、情報が拡散されないので
購入希望者に情報が届きません。

登録がないと、ネット上にも情報が掲載されない
ので、買主を探すのは、かなり困難になります。

なぜなら、購入希望者の9割以上が「インターネット
を利用して情報を検索している」からです。

なので、売却情報がネット上に掲載されなければ、
購入希望者の検索結果にヒットしない、すなわち
「売れない」ことになります。

中にはやむを得ない理由で売却される方も
おられ、情報をオープンにしたくない売主も
確かに存在します。

そのような情報はネット検索しても見つからない
ため、不動産屋さんから直接物件情報を入手する
しかありません。

しかし、そういったオープンにできない情報は
ごく一部です。むしろ、意図的にオープンしない
『囲い込み』が発生していることが大半です。

◆ 2.販売価格が高いから

【販売価格が高いから売れない】

なぜ「高い」と言い切れるのでしょうか?

それは、相場からかけ離れているとすぐに分かる
からです。また、マンションは相場が分かりやすい
不動産でもあります。

マンションは、同じ広さや同じ階から売りが出ること
があり、それらは全て売却事例として蓄積されます。

マンションナビ(クローバーライフ)は創業14年目
なので、13年間の売却データを蓄積しています。

そのデータには、同じマンション内で、広さや階数が
同じ物件が売り出されたり、時には同じ部屋が再三
売り出されたりすることがあります。

例えば、60㎡タイプだと1,500万円前後で
いつも売却されている事例があれば、

同じ60㎡の物件が突然、2,000万円で売り出され
ても、なかなか売れないでしょう。
明らかに、相場より高いと判断できるからです。

買主も、慎重に物件を探しています。

見ていた物件が売れると、それが成約事例として
価格の目安になり、次にまた同じマンション内で
売りが出ると、当然ながら比較されます。

また、マンションは近隣同士でも比較検討されやすい
ので、高過ぎると敬遠され、売れない原因となります。

◆ 3.見学したいのに見られないから

売却物件が「空室」の場合、売主は鍵を依頼先の
不動産会社へ預けて管理してもらいます。

見学の際は、鍵を預かった不動産会社が
開けに来るか、鍵を預けている不動産会社へ
借りに行くことになります。

親切な不動産会社なら、物件の現場近くにある
協力会社へ鍵を預けたり、現地に管理ボックスを
設置したりするので、見学しやすくなります。

・・・以前、こんなことがありました。

ある日、電話で「今から○○マンションを見学したい
のですが、可能ですか?」と問い合わせがありました。

確認すると、鍵を預かる不動産会社の事務所は
大阪市の北区にありました。
見学希望のマンションは、八尾市でした。

不動産会社へ連絡をすると「取りに来てください」
と言われましたが、借りて現地まで行くのに2時間は
かかる場所です。

「申し訳ありません、今からですと2時間後に現地へ
伺うことになります」と伝えましたら、「じゃあ後日に
します」ということになりました。

後日、朝10時からの見学依頼を頂き、不動産会社へ
連絡すると、「営業は10時からなので、それ以降に
取りに来てください」と言われました。 これだと
今度は10時の約束に間に合いません。

そこで、不動産会社へ「前日にお借りしたいのです
が」と申し出ましたが、「当日しかお貸しできません」
と言われ、全く取り合ってくれません。

折角、物件を内見したい買主がいるにもかかわらず、
私には「マンションを売る気がまるでない」ように
思えてなりませんでした。

売主は「早く売れる」ことを期待して売却を依頼した
はずなのに、実際はこのようなやり取りで見学まで
スムーズにいかず、「売れるタイミングを逃している」
可能性があるのです。

◆ 4.室内状況がよくないから

例えば、同じマンション内で2件売却中のとき、
価格も広さも同じなら、どちらの部屋が
先に売れると思いますか?

答えは、「綺麗な部屋」のほうからです。

購入後にリフォームする予定でも、
綺麗な状態のほうが、より売れやすくなります。

中には、夜逃げ同然の部屋もあり、ゴミが散乱して
いて足の踏み場もないような部屋も実際にあります。

室内がそんな状態では、「とてもじゃないけど、
ここに住んで幸せになれるイメージが湧かない」と
言ってほとんどの買主が購入を見送ってしまいます。

また、タバコで部屋中がヤニだらけになっている
物件も、「なかなか売れない」原因の1つです。

◆ 5.心理的瑕疵(かし)があるから

【心理的瑕疵】とは、“見えない傷”のことですが
一般的に「室内で自殺や殺人があった物件」を
指します。

最近では、孤独死も増えています。
人が亡くなった部屋は、なかなか売れません。
そのような物件は販売価格も安く設定されています。

しかし、いくら安くても買主は少ないのが現状です。
最終的には売れますが、やはり時間は掛かります。

このように、売れない理由は様々です。
だからこそ、売れない原因を見つけて
きちんと改善すれば、必ず売れます。

もし、あなたの物件が売り出されてから
半年以上経つのに売れていない場合は、
なんらかの原因があるでしょう。

そのような時は、ご相談ください。
原因を探して、改善策をご提案しますよ。

◆あわせて読みたい◆
⇒ マンションを売る10の理由!

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