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おしえて!村長さん

📫 届くはずのない不動産取得税通知が届いたら・・・

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◆ 届くはずのない不動産取得税通知が届いたら・・・

~ 税務署が間違えた時の対処法とは? ~

あなたは「税務署」と聞くと、どんな印象を
持ちますか?「お堅い」「正確」「細かい」など
浮かんできませんか?

1987年に上映された伊丹十三監督の映画
【マルサの女】で、女性査察官が脱税を次々と
摘発する様は、とても痛快でした。

そう、税務署は優秀な人達の集まりなのです。
しかし、どんな優秀な人でも、やはり人なので
時には「間違える」こともあります。

今回は、掛からないはずの「不動産取得税」通知が
届いた時の対処法をご紹介します。

◆ 不動産の税金とは?

不動産で登場する税金は、
以下のようなものがあります。

◆ 買った時に掛かる「不動産取得税」「登録免許税」
◆ 売った時に掛かる「譲渡所得税」
◆ 所有していると掛かる「固定資産税」
◆ 貸したときに掛かる「不動産所得税」

あなたは、マンションを購入しました。
買った時の税金は、不動産取得税と登録免許税
ですが、登録免許税は購入時に支払い済みです。

不動産取得税は、「新しいマンションでかつ居住用
なので、掛からない」と聞いていました。

ところが、3ヶ月を過ぎた頃でしょうか・・・
「不動産取得税に係わる申告及び課税に
ついて(お知らせ)」という通知が届きました。

そこには、
「不動産取得が課税されます。つきましては不動産
取得申告書を申告してください。納付書は送ります
ので、届いたら期限内に納めてください」と書かれて
いて、税額も記載されています。

こんな通知が届くなんて・・・!!
驚きますよね・・・!!

実は、この通知は税務署の間違いが原因でした。

◆ 不動産取得税とは?

そもそも【不動産取得税】とは、不動産の所有権を
「取得」した時に課せられる地方税で、東大阪市や
八尾市の場合は、大阪府に納めます。

【取得】とは、売買で購入する以外にも、贈与、交換、
新築、増築、改築などが含まれ、登記の有無、有償・
無償は問いません。

つまり、マンションを取得すると税金が掛かるのです。

しかし、マンションによっては税金が軽減され、
0円になります。

マンションを購入するということは、建物(お部屋)と
土地(共有)を所有することになります。
なので、建物と土地にそれぞれ税金が掛かります。

【 不動産の価格 × 税率 = 税額 】


不動産の価格とは、市町村の固定資産課税台帳に
登録されている価格です。売買価格ではありません。

次に、税率は4%です。ただし、特例処置で
令和6年3月31日までに取得した場合は
3%に軽減されます。

詳しくは、「大阪府/不動産取得税」をご覧ください。

◆ 税金がゼロになるマンションとは?

税金は現在3%ですが、一定条件をクリアすると
税金が軽減され、実質負担がゼロになります。

では『税金が軽減されるマンション』【建物編】とは?
それは、次の要件をすべて満たすものです。

ア.取得者個人が居住するもの
イ.部屋の床面積が50平米以上240平米以下
ウ.次のいずれかに該当する場合
a.昭和57年1月1日以後に新築されたもの
b.a.に該当しない住宅で、建築士等が行う住宅の
  調査等により、耐震基準に適合していることの

  証明がされたもの

土地にも軽減要件はありますが、
建物が適応外であれば土地も除外されますので
建物が適応範囲かをまずはチェックします。

昭和57年1月1日以降に新築されていても
建築年月日によって軽減される額が異なりますが、
昭和57年以降であれば、ほぼ掛からないでしょう。

それなのにどうしたことか、
ア・イ・ウの条件をクリアしているのに
不動産取得税の通知が届くことがあります。

東大阪市や八尾市のマンションなら、時には
20~30万円の課税になることもあります。
予期せぬ出費は、痛いものです。

◆ 税務署は何を間違えたのか?

では、なぜ通知が届いてしまったのでしょうか?

私が税務署に確認しましたところ、
「ア. 取得者個人が居住するもの」を満たして
いないと判断されたことが原因でした。

理由は、名義変更手続きに、
「取得者が住むためのマンションです」という書類も
一緒に提出するのですが、その書類の見落としに
よるものでした。

府税事務所に電話を掛けますと、
「このマンション、居住用ではないですよね」と
言われたので、「もう一度、よく確認してもらえ
ませんか」とお願いしますと、「すみません・・・
ありました」と返事を頂き、一件落着しました。

これで、課税されることはありません。

今後、上記の条件を満たしているのに、課税の
お知らせが届いた場合は、私(村長)までご連絡
ください。(他社で購入された方でも大丈夫です)

実は、年に1件程度「村長さん、こんなの届いた
んですけど・・・」と、連絡を頂くことがあるので。

【追 伸】
購入希望物件が、昭和57年1月1日以前に建築された
マンションを検討されている場合は、不動産取得税も
購入に伴う諸費用に含めておきましょう。

ちなみに、八尾市で昭和54年(軽減対象外)の
マンションを購入頂き、税額を計算しましたら
約13万円でした。

府税事務所へ問い合わせる場合は、
東大阪市・八尾市の管轄は、中河内府税事務所です。
電話は、06-6789-1221 です。

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