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おしえて!村長さん

🚫 契約後、住宅ローンが通らなかったら解除できるのか?

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◆ 契約後、住宅ローンが通らなかったら解約できるのか?

~ 住宅ローン特約について ~

弊社の統計では、マンションを購入する方の約8割が
住宅ローンを利用されています。

そして、ローンを利用される8割の内、
約5%の方はローンが通りませんでした。
100組中、4組です。

もし、その4組に入ってしまったら?

ローンが通る見込みで契約をしたが、通らなかった
場合、契約は解除できるのでしょうか?
支払った手付金は戻ってくるのでしょうか?

契約をしますと、
買主は売主への売買代金支払い義務が発生します。

ローンが通らなくても、
支払い義務を免れるわけではありません。

しかし、特約を付けることで、
ローンが通らなかった場合でも解除できます。

◆ 住宅ローン特約付きで契約する

一般的な売買契約書であれば解除に関する条文が
盛り込まれていますが、購入の際は確認して
おきましょう。

これでローンが通らなかった時でも解除できますし、
支払ったお金も返金されます。

ただし、特約には期日があります。
その期日までにローンの諾否を取り付けましょう。

期日以降に「実はローンが通りませんでした」と
言っても、特約による解除はできず、違約による
解除になります。

この場合、違約金が発生しますので
期日はしっかり確認しておきましょう。

◆ 住宅ローン事前審査とは?

特約で買主はローンが通らなければ解除できますが
売主にとって、ローンが通るかどうか分からない
買主と契約するのは不安がありますよね。

売主側は、できれば事前に通るのかどうか
確認が取れてから契約したいと思うものです。

契約期間中は、他に現金で買いたい方が現れても、
その方と二重契約はできません。

ですから、売主からすると事前に確認して
ほしいのです。

そこで、今では各銀行で融資の【事前審査】が
できるようになっています。

具体的な購入希望物件が決まりましたら、
希望の銀行へ不動産会社から申し込みを
してもらいましょう。

もちろん、ご自身で銀行に申し込ことも可能
ですが、不動産会社からの方が慣れていますので
スムーズでしょう。

用意するものは、サラリーマンの方は、
運転免許証、健康保険証、源泉徴収票、認印、
市民税・府民税特別徴収税額の通知書(細長い紙です)

自営業の場合は、
確定申告書の控えが過去3年分必要です。

現在、分割ローンの支払いがある場合は、
その明細書も必要です。

携帯機種を分割払いにしている方も
クレジットになりますので、明細書があると
スムーズです。

◆ マンションだと審査期間は3日!

購入物件がマンションだと、
銀行へ午前中に申込書を提出すれば、
翌日~4日後には回答が出ます。

事前審査が通れば、売主さんも安心ですね。

そして、売買契約が締結できましたら、
次は銀行へローンの【本申し込み】を行います。

本申し込みでは、
印鑑証明書や住民票などが必要になります。

「事前審査が通って本申し込みで通らない」ことは
めったとありませんが、事前審査の結果はあくまでも

「次の本申し込みを進めていただいても大丈夫です」
という仮承認に過ぎません。

よって、本申し込みで万が一否決された場合の
保険として、契約書には必ず『融資特約』を
盛り込んでもらいましょう。

◆ 事前審査の注意点!

フラット35やネット銀行などの事前審査では、
申込者が過去に組んだことのあるローンが延滞なく

返済されているかを確認しているだけのことが多く、
購入物件の審査は本申し込み後になることがあります。

ゆえに、事前審査を鵜呑みにして契約までこぎつけた
のに、本申し込みで書類を全部提出したら、否決に
なったという話を聞くことがあります。

案件によっては、フラット35やネット銀行の事前審査
の承諾だけでは契約をしてもらえないことがあります
ので、注意しましょう。

「ローンが通るのか不安だな・・・」と思われる方は、
審査を申し込む前に、私へお気軽にご相談ください。

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