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おしえて!村長さん

🤔 マンション購入は現金?それともローン?

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◆ マンション購入は現金?それともローン?

~ 住宅ローン控除の仕組み! ~

これまでに何度か受けた相談です。

👩🏻 「むらながさん、悩んでいるんです」
👨🏻‍💼 「どのようなことですか?」

👩🏻 「現金で購入した方がいいのか…
ローンを組んで購入した方がいいのか…」
👨🏻‍💼 「それは悩みますね」

👩🏻 「実は、現金で購入しようと考えていたのですが、
友達からローンを組んだ方が『住宅ローン控除』を
利用できるからお得だと聞いたので、悩んでいます」
👨🏻‍💼 「なるほど」

👨🏻‍💼 「では、現金で購入した場合とローンを組んだ
場合と、それぞれどちらがお得なのか、比較して
いきましょう」

まず、不動産を購入する際には、
物件の代金以外に【諸費用】が必要です。

主に、【登記費用、印紙代、火災保険料、仲介手数料、
各種清算金、銀行諸費用】です。

諸費用の目安は、物件価格が1,500万円までなら
約10%(150万円)、1,500万円以上なら8~9%ほど
です。

◆ 現金だと諸費用が安い!

ここで、ポイントは
「現金で購入した場合には諸費用が安い」
ということです。

まず登記費用は、
ローンを組んだ額に応じて印紙代が追加で必要です。

次に、銀行諸費用は、住宅ローンを組まなければ、
全く必要のない費用です。

この2点だけで諸費用が、約3%下がります。

1,500万円の物件だと45万円安くなる計算です。

それと、忘れがちなのが
住宅ローンを組むと利息が掛かるということです。

1,500万円・金利1%・35年返済だと、
利息合計が278万円掛かります。

35年間(420回分)かけて完済される方は
めったとおられないようですが、
途中で繰り上げ返済をしても、それまでの利息は
必要です。

ここまでで、
ローンを組んで購入するメリットが見当たりません。

◆ ローン控除は最大400万円?

では、ご相談頂いた『ローン控除』を利用した場合、
どのようなメリットがあるのでしょうか?

正式には【住宅借入金等特別控除】といいます。

現時点では、令和3年12月31日までに
住宅ローンを利用して一定要件を満たすと、

毎年末の住宅ローン残高の1%(最大40万円)が
10年間に渡り、所得税と住民税(一部)の額から
控除されます。

なんだか、40万円の10年間だと400万円が
戻ってくるようなイメージですが、

実際に400万円を控除されるには、
10年間、年末の住宅ローン残高が4,000万円以上
あり、

所得税と住民税で40万円以上納めている方が
対象になります。

現在、東大阪市と八尾市で売り出し中の
中古マンションで4,000万円超えは数件なので、
所得が多くても、対象者は限られてきますね。

◆ 1,500万円のローン控除額は?

では、具体的に計算してみましょう。

1,500万円の住宅ローンを利用した場合、
10年間の控除額は約129.6万円です。
※35年返済、金利1%で算出

しかし、住宅ローンを組んでいるので
10年間の利息が約131.6万円必要です。

つまり、「ローン控除」を適用しても、
利息と差し引きすれば、2万円マイナスになるのです。

さらに、住宅ローンを利用しているので、諸費用も
45万円プラスなので、結果、47万円支払いが多く
なります。

ローン控除を受けるために、
47万円支払っていたのでは元も子もありませんよね。

ここでも、ローンを組むメリットは見当たりません。

◆ ローン控除の裏技とは?

では、ローン控除には1つもメリットは
ないのでしょうか?

実は、現金で購入することが可能であっても、
ローン控除を最大限活用する方法が1つあります。

それは、「安い」金利で借り、
11年目に全額を繰り上げ返済するのです。

その「安い」金利の分岐点は、0.63%です。

つまり、0.63%以下で借り、
11年目に全額繰り上げ返済をすれば、
ローン控除を最大限活用することができます。

実際に、このような組み方をされている
お客様もおられます。

このように、現金で購入できるのなら、
現金で購入した方がローンを組むより
メリットがあるでしょう。

ただし、現金で購入できる方でも、
ローンを組んだ方がいい人もおられますので
注意が必要です。

具体的にお知りになりたい方は、ご相談ください。
相談は無料です。

事前にご予約いただけますと、
お時間が取りやすいです。

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