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おしえて!村長さん

👩‍👧 シングルマザーのマンション購入安心計画 ②

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◆ シングルマザーのマンション購入安心計画 ②

~ 安心して暮らすための資金計画とは? ~

それでは、前回あらすじを
もう一度確認してみましょう。

≪ケーススタディ≫
【東大阪市在住の母子家庭】
・A子さん 母親31歳(東大阪市の会社勤務で経理事務)
・B君 息子6歳(ちょっと泣き虫な小学1年生)
・価値観の違いで2年前に離婚
・養育費は月3万円(いつまで続くか分からない)
・ご両親も東大阪市に住んでいる
・現在の年収290万円(月手取り21万円)
・現在の家賃54,000円(共益費込)
・貯金200万円
≪購入希望条件≫
・八戸ノ里駅周辺の中古マンション(勤務先が近いから)
・間取りは、できれば3LDKがいいけれど2LDKでもOK
・エレベーター付きで南向きバルコニー
・住宅ローンの支払いは現状の家賃より少し頑張って
 6万円まで(ボーナス払い無しで)

行動派のA子さんは、
早速駅前の不動産屋さんを尋ねました。
そして、A子さんの希望条件を伝えると・・・

営業さん
「年収が290万円でしたら、
住宅ローンで1,600万円まで借りられますよ。
月々の支払いも金利1%優遇で計算すると
48,800円なので大丈夫ですね。」
A子さん
「それなら買えるかも。
この周辺でお勧めのマンションはありますか?」
営業さん
「ありますよ!
八戸ノ里駅から徒歩8分で3LDKはいかがでしょうか。
価格は1,580万円です。」

・・・以上のようなやりとりが展開されました。
はたして、このまま見学し、気に入った場合、
話を進めてもいいのでしょうか?

ここで注意点を、もう一度確認してみましょう。

●注意点 その1
「家賃より少し頑張って毎月6万円までボーナス払い無し」
⇒A子さん、本当に6万円払っても大丈夫なの?

●注意点 その2
「頭金は200万円の内100万円だったら出せる」
⇒A子さん、本当に100万円使っても大丈夫なの?

●注意点 その3
「年収290万円だと、住宅ローンで1,600万円借りられる」
⇒A子さん、本当に1,600万円借りても大丈夫なの?

◆「頑張ったら払える」は、危険な考え方!

では、まず注意点「その1」と「その3」を検証しましょう。

「その1」 A子さん、本当に6万円払っても
     大丈夫なの?
「その3」 A子さん、本当に1,600万円借りても
     大丈夫なの?

A子さんは、現在家賃を54,000円支払っています。
子供のためなら、なんとか頑張ったら60,000円まで
であれば払えそう・・・と判断しました。

ですが、ここで少し冷静になってみてほしいのです。

「頑張ったら払えるかもしれない」というのは、
実はとても危険な考え方です。

これから35年の長いローンが始まったとして・・・
私は、35年間の中で頑張れない時もあるのでは?
と思うのです。

なので、「頑張らなくても大丈夫な計画を
立ててはどうでしょうか」と提案しています。

まず、年収290万円(300万円未満)の場合、
年間で住居費として支払ってもいい金額は、
【年収の5分1まで】と考えます。

290万円の5分1は、年間58万円になり、
12ヶ月で割ると月々48,300円です。

ここで頑張ったら払えそうだと判断する金額を
5万円までとするのなら無理はないでしょう。

ただ、その住居費の5万円には住宅ローン以外に、
管理費と修繕積立金も含めて考えます。

仮に、管理費と修繕積立金の合計が月々15,000円
なら、毎月住宅ローンに割り当てる金額は残りの
35,000円ということになります。

ここで初めて、35,000円から逆算し、
住宅ローンの借り入れ限度額を算出します。

銀行は、年収から借り入れ限度額を算出しますので
借りる側からすると、“頑張らなければいけない
限度額”になってしまうため、要注意です。

◆ 金利優遇は必ずではない!

★ココに注目★
さて、営業さんは
「月々の支払いも金利1%優遇で計算すると
48,800円なので大丈夫ですね」と話していました。

この発言には、銀行の審査が通ったお客様に対して
「店頭金利より“オマケ”(金利優遇)がある」ことを
前提とした提案になっています。

ですが、必ずしもすべてのお客様が“金利優遇”を
受けられるわけではありません。

営業さんは、オマケを前提に話を進めようと
していますよね。

では、1%のオマケが無かったら、
いくらの支払いになるのでしょうか?

1,600万円を、35年返済、金利2.475%で算出すると
月々約57,000円になります。
48,800円との差額、実に8,200円!です。

審査の結果、オマケが無かったら住宅ローンの
支払額57,000円に、管理費・積立金15,000円を
プラスすると、月々の支払い合計額は、
72,000円にもなってしまいます。

大丈夫計画の50,000円から、
22,000円もオーバーしていますね。

さらに、営業さんが提示した金利タイプは
「変動型」です。

今は社会全体の景気があまり良くないので、
低金利が続いていますが、
景気が上向くと、必ず金利は上昇します。

↓金利タイプについてはこちらをどうぞ↓
住宅ローン変動金利と固定金利の違いとは?

★重要ポイント★
毎月の支払い計画は、金利のオマケを
前提とした計算はしないこと!


では、月々35,000円の支払いで、
住宅ローンはいくら借りられるのでしょうか?

金利2.475%・35年返済で借り入れ限度額は980万円
です。将来金利が上昇した時のことも考えると、
800万円ぐらいが大丈夫ラインだと私は思います。

★まとめ★
A子さんの場合、住居費の支払いは毎月50,000円
までで、借入れ限度額は800万円までなら、
頑張らなくても大丈夫な額になるでしょう。

次回のシングルマザーのマンション購入安心計画 ③では、
注意点 その2
「A子さん、本当に100万円使っても大丈夫なの?」
を解説します。

◆あわせて読みたい◆
⇒ シングルマザーのマンション購入安心計画 ①

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