◆申込書の「法的効力」とは？

実話で検証してみましょう。

友人からの相談です。彼は土地を購入し、
2世帯住宅を建てる計画でした。

地元の不動産屋さんから、ある土地を紹介され、
現地を見学、気に入ったので検討したい旨を
伝えました。

すると、すかさず担当の営業さんが、
「この土地は人気があるので、すぐ売れて
しまいます」
さらに、営業さんは「買付証明書を書いて頂ければ
他の方には土地を売りません」と迫ります。

友人は「他の人に売れてしまう前に」と少し焦り、
慌てて買付証明書にサインをしたそうです。

加えて、営業さんは冷やかしではない
“証”として、「申込金を用意してください」
と言ってきました。

その額、ナント100万円・・・！！

友人は真剣だったので、すぐに銀行で出金し、
100万円を渡したそうです。

その後、土地の売主から「売り渡し証明書」が
届きました。

しかし、友人は両親とよく相談した結果、
土地の購入を見送ることにしました。

早速、その旨を伝えると、営業さんは
「買付証明を提出して売主から売り渡し証明が
出ているので、すでに契約は成立しています。

よって、キャンセルするとお金（申込金）の返金
はできません」と言ってきたのです。

そこで、友人から連絡が入りました。
「そんちょう、お金は本当に戻らんの？」

◆「買付証明書」・「売渡証明書」とは？

私は、「全額返してもらえるよ」と
はっきり伝えました。

友人は「え！？ホントに！？」と
ビックリしていました。

少し話を整理してみましょう。

そもそも【買付証明書】【売り渡し証明書】とは
どのような書面なのでしょうか？

例えば、
マンションを買いたい吉田さんが
マンションを売りたい鈴木さん宅を内見しました。

吉田さんはマンションを気に入ったので、
鈴木さんに「マンションを気に入ったので
譲ってください」と伝えました。

鈴木さんも「お願いします」と了承され、
後日契約となりました。

ただ、実際には、吉田さんと鈴木さんの間には
不動産屋さんが入りますよね。

吉田さんと鈴木さんが
直接交渉することはありません。

不動産屋さんが間に入ると、
吉田さんの意思を伝えるために【買付証明書】に
署名、捺印を頂きます。

その書面は不動産屋さんから鈴木さんに提示され、
吉田さんの意思を伝えます。

そこで、鈴木さんが売ることを承諾すれば、
【売り渡し証明書】に署名、捺印を頂きます。

買主の意思表示を示す書面が【買付証明書】、
売主の意思表示を示す書面が【売り渡し証明書】
です。

友人は買主なので、買付証明書を、
売主からは売り渡し証明書を受け取りました。

不動産屋さんが間に入るのなら、
買主や売主の意思確認は必要な仕事です。

ただ、【買付証明書】と【売り渡し証明書】だけの
やりとりで、売買契約が成立しているという
主張は通りません。

また、 民法の原則である『諾成契約（だくせい
けいやく）』からすると、「申込」と「承諾」の
意思表示がされているので、契約が成立している
ようにも見えます。

そこで、判例では
『具体的な売買の交渉は、売買について互いに合意
が成立して初めて、売買契約が成立するものであり
互いに合意したとは言えない状況※になった場合は
売り渡しの承諾を一方的にする(売り渡し証明書を
発行する)ことによって、直ちに契約成立するもの
ではない』
※友人の場合は、後日断っています
※大阪高判／平成2.4.26

◆ 預かり金は返還される！

契約前に受け取るお金は、宅建業法上、
「預り金」として取り扱うため、「申込み」が
キャンセルされれば返金を拒むことは禁止されています。
【宅建業法施行規則16条の12第二号】

このような話は、賃貸住宅の「申込み」でも
よく耳にします。

賃貸の場合、申込金として1万円など小額である
ため、返金を拒否されたら「もういいか」と
泣き寝入ることが多いようです。

しかし、絶対に返金してもらえるお金なので、
キッチリ返金を請求してください。

もし、申込金を要求された場合、
必ずキャンセル時には返金されるのかも、
念のため確認しておきましょう。

そして預ける場合も、「預り証」に下記の一筆を
書いてもらうことをお勧めします。
【キャンセル時には申込金は返金します】

【追　伸】
友人は「専門家に相談したら返却されるお金だと
聞いた」旨を伝えたところ、無事全額返しても
らったそうです。

◆あわせて読みたい◆
⇒ マンション広告「月々1万円台で購入可能」って本当？
⇒ 契約後、住宅ローンが通らなかったら解除できるのか？