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おしえて!村長さん

💥 新築マンションの「安売り」に注意!

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◆ 新築マンションの「安売り」に注意!

~ 安売り価格が基準になることも ~

弊社は【中古マンション売買専門店】ですが、
お客様の中には、新築マンションも同時並行で
探される方がいらっしゃいます。

今現在、東大阪市と八尾市内で、
新築マンションの分譲は数ヶ所で販売中です。

価格帯もさまざまで、場所によっては1,000万円台
から購入できるマンションも販売されており、

完成している建物では、
値引き合戦が繰り広げられているようです。

そうなりますと、予算が1,500万円前後の方は
もう少し背伸びすれば、新築に手が届きます。

「こんなに安いのなら、新築も検討してみようか」
となりますよね。

事実、「見るだけなら」と軽い気持ちで、モデルルーム
に出向いた結果、営業マンに勧められて購入して
しまった・・・という話は少なくありません。

さらに、予算が2,500万円前後の方は
まさに新築も購入できるため、中古にするのか
新築にするのか悩みどころでしょう。

ただ、ここで1つ、新築を検討する際、
注目すべき点があります。

それはズバリ! 『新築分譲価格』です!

あなたは、新築分譲なのにチラシやネットを見て
「安いな」と思ったことはありませんか?

折込広告に、“プライスダウン!”とか
“モデルルーム特別分譲!”など特別安い
価格表示がしばしば目に飛び込んできます。

分譲の中心価格は2,500~3,000万円であっても
チラシでは「特別分譲☆1,880万円より~」などの
表示が付いた大きな見出しを見かけることが
あります。

◆「特別価格」が厄介!

問題は、この「特別安い価格が、
将来、中古マンションとして販売する際に
とても厄介だ」ということです。

その理由とは・・・?

中古マンションの購入希望者様の中には、
「新築では手が届かなくても中古になったら欲しい」
と思っておられる方が結構いらっしゃいます。

そのような方は、あの「特別分譲☆1,880万円より~」
という数字をよく覚えており、チラシ広告も
保存されています。

したがって、「あのマンションは、新築時に
1,880万円~で販売していたマンションだ」
という記憶があります。

実際には、1,000万円台の物件は数件で
大半は2,500万円以上で販売されていたとしても
中古マンションとして売り出す時には、当時の
一番安く売りに出されていた価格が、影響を
及ぼすのです。

◆ モデルルームの真上が中古に!

事実、査定に伺ったマンションで
こんなことがありました。

10階のお部屋で、当時3,080万円で購入されて
いました。そこで、査定の依頼者が気にしていた
ことがあります。

分譲当時、ちょうど真下の9階がモデルルームでした
が、役目を終えたので、特別分譲となりました。

その価格は・・・なんと
『2,280万円』で売り出されたのです!

モデルルームなので、多少の使用感はありますが、
誰かが生活していたわけではありません。
それなのに、ここまで価格が下がるとは驚きです。

ちなみに、査定依頼のマンションは、築後2年です。

あなたが、「そのマンションから中古が出たら
購入したいな」と考えていたとします。

もともと気になっていたマンションなので、
9階が特別分譲の2,280万円で販売していた
過去も覚えています。

そこで、10階から中古で売りに出された時、
いくらなら、あなたは購入を考えますか?

2,280万以上ですか?
それとも、それ以下ですか?

9階の2,280万円が判断基準になって
しまいませんか?・・・厄介ですよね。

一旦2,280万円の記憶があると、どうしても
その価格を基準に考えてしまいがちです。

本来、築後2年ならば、建物の減価償却を考慮したと
しても、査定価格は2,880万円前後になるでしょう。

しかし、10階のお部屋は、モデルルーム特別分譲の
影響で、購入後2年足らずで、800万円前後も資産
価値を失う可能性があるのです。

◆ 新築マンション検討時の注意点!

では、新築マンションを検討する際、
どのようなことに注意したらいいのでしょうか?

対策 ① 順調に売れているマンションを探す
理想は「建物完成時には完売している」ことです。

完成後なかなか売れないマンションは、
最終的に安売り競争になりやすく、注意が必要です。
各モデルルームなどで売れ行きをチェックしましょう。

対策 ② 近隣の中古マンションもチェック
近隣の中古マンションがよく売れているエリアだと
購入したマンションが将来中古になっても
売れやすい可能性があります。

チェック方法は、新築マンションと同じ最寄り駅の
中古マンションをスーモなどの情報サイトで探します。

そこで、10件の売り中古があったら、
その10件を1週間に1回チェックします。
すると、売れた物件は削除されていきます。

人気のエリアだと物件が入れ替わりますが、
そうでないエリアは、物件の入れ替わりがなく
価格だけが下がっていくという状況が確認できます。

新築は購入した時点で中古になりますので、
近隣中古マンションの売れ行きは判断材料の
1つになります。

対策 ③ 最終分譲まで待つ
逆に、思い切って最終分譲まで待つのも1つの策です。

残り5戸ぐらいになりますと、
かなり価格も交渉出来る可能性がありますよ。

ただし、希望の部屋(間取り・向きなど)が
残っていないこともあります。

最後に・・・
モデルルームに行きますと、キレイに
装飾されているので、気持ちが高揚します。

分譲担当者は、そこを見逃さず攻めてきます。
彼らは購入者希望の利益よりも、自身の成績を
優先します。(ノルマが厳しいためです)

そこは上手く躱していただき、その場で即決せず、
ゆっくり検討し、結論を出すようにしてください。

◆あわせて読みたい◆
⇒ 新築マンション買うなら「売れ残りが超お得!」
⇒ 新築分譲マンションの値切り方!

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