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おしえて!村長さん

🏦 新築買うなら「低層階がお得!」

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◆ 新築買うなら「低層階がお得!」

~ 中古になると付加価値は無くなる! ~

弊社は中古マンション専門なので、長年取り扱って
いますと、新築から中古に変わっていく経緯がよく
分かります。

特に、新築マンションが中古マンションになった
時の価格に注目しました。

これは、東大阪市のマンションで実際に起こった
事件です。ここからは名探偵そんちゃんがお伝え
しましょう。

◆ 名探偵そんちゃん登場!

とあるマンションの一室が売り出された。
販売価格は1,850万円だ。

名探偵そんちゃんは早速、分譲価格を調べた。
すると、その部屋は当時2,180万円で分譲されて
いたのだ。

しばらくして、また同じマンションから一室が
売り出された。販売価格は1,980万円だ。

この部屋も、そんちゃんは調べた。
すると、当時の分譲価格は2,930万円だった。

中古の価格差は130万円ないのに、
新築分譲価格は、なんだ!この価格差は!
750万円も違うぞ!これは事件だ・・・!!

◆ 実は同じタイプだった!

そんちゃんは、さらに調べをすすめた。
そこで驚きの事実が判明したのだ・・・!!

なんと、売出された部屋は「同じタイプ」だった!

同じタイプということは、広さ、仕様も全く同じだ。
ただ、違ったのは「階数」だけ。

新築分譲価格が2,180万円の部屋が2階、
新築分譲価格が2,930万円の部屋が16階
だったのだ。

売り出し時期は、2階が10月で、16階が翌年1月と
わずか3ヶ月しか違わない。
ここで、事件が起きた2階と16階を比較してみた。

◆ 2階
分譲価格2,180万円-中古1,850万円
=330万円ダウン ・・・ダウン率 約15%

◆ 16階
分譲価格2,930万円-中古1,980万円
=950万円ダウン ・・・ダウン率 約32%

比較すると、16階は2階に比べて倍以上ダウンして
いる。なぜ、こんなに差が出てしまったのか?

◆ 付加価値はどこへ?

事件の真相は、分譲会社の利益と付加価値が
原因だったのだ。

2階と16階の違いは「階数だけ」なのに、
分譲価格は750万円も違う。

建築費は広さと仕様が同じなので差はない。
分譲会社は、2階の2,180万円でも儲けはある。

ということは、16階も2,180万円で分譲しても
儲けはある、ことになる。

なのに、750万円も差があるぞ・・・!!

この差額は全て分譲会社の儲けなのか?
いったい、2階と16階で何が違うのか?

・・・そう、見晴らしが違うぞ!

この見晴らしに750万円という付加価値を
付けて、売っていたのだ!

では、中古になると見晴らしは悪くなるのか?
中古になっても見晴らしは変わらないぞ!
ならば、750万円の付加価値もそのままのはず。

2階が1,850万円なら、16階はプラス750万円で
2,600万円になるはずだ。

なのに、実際は1,980万円で、2階との差額は
130万円しか付加価値が残っていない。

620万円分の付加価値が消えてなくなった
ことになる。では、620万円は付加価値なのか?

これは、もともと見晴らしという付加価値は
130万円で、620万円分は分譲会社の儲けだと
考えると、辻褄が合う。

◆ 儲けは中古に反映されない!

つまり、この儲けは売った瞬間に無くなり、
中古には反映されないのだ。

新築を購入後、すぐに売却することは考えにくい。
でも、一生涯住み続けるとも限らない。

だとすれば、新築を買うなら、儲けが多い上層階では
なく、低層階でもいいのではないか?

逆に考えると、中古マンションを買うなら
「高層階がお得」ということになる。

その後も、このマンションで起きた他の事件も
追いかけた。すると、最大ダウン率は、なんと
40%まで達した。
上層階を購入した人は気の毒だ・・・。

逆に、中古マンションを探している方は
狙い目のマンションかもしれないぞ!

(名探偵そんちゃんの事件ファイルより)

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