東大阪市・八尾市中古マンションナビ

東大阪市と八尾市の中古マンション売買専門店

06-6743-7400

営業時間/9:00 ~18:00
定休日/火・水曜定休

おしえて!村長さん

🔨 「リノベーションしすぎる」と売れない!

47.jpg

◆「リノベーションしすぎる」と売れない!

~ 売る時のことも考えよう ~

「リノベーションであなた好みの住まいに」という
特集を、時折テレビで見かけることはありませんか。

東京だと築30年以上の中古マンションでも
驚きの価格で販売されています。

新築だと最低でも6,000万円以上はする場所でも、
中古なら3,000万円で手に入ります。

その中古を新築なみに大改装(リノベーション)する
スタイルが流行っていますね。

◆ リフォームとは?
古くなったキッチンやお風呂の交換をしたり
汚れたクロスを貼り替えたりする工事のことです。

◆ リノベーションとは?
リフォームに加えて、使い勝手を良くする
間取りの変更も伴う工事のことです。

◆ スケルトンとは?
一部の間取り変更ではなく、室内の間仕切りを全て
取り除き、一から部屋を造作する工事のことです。

スケルトンは自由度があり、自分好みに間取りを
造ることができるのが魅力です。ただし、費用も
掛かります。

テレビを見ていると、担当のデザイナーさんや
建築士さんと打ち合わせをしながら、色や形、
商材を決めていきます。

出来上がりは、流石にカッコよくて斬新なデザインが
目立ちますね。逆に言うと、個性的過ぎることもあり
ます。

「工事費はいくら掛かりましたか?」
「ざっと1,000万円掛かりましたが、満足しています!」
「住宅ローンはリフォーム込みで4,000万円組みました!」

◆ 付加価値は残るのか?

私はここで、疑問を感じました。

この時、掛かった1,000万円の付加価値(リフォーム
費用)が、将来売る時に評価されるのか?という
ことです。以前、こんな出来事がありました。

東大阪市のとあるマンションに査定で伺いました。
拝見すると、3年前にリノベーションされていました。

お部屋は当初の原形はなく、
「4LDK→2LDK+納戸」に変更されていたました。
その時のリノベーション代金は、なんと1,200万円
掛かったそうです。確かに、フル装備で豪華でした。

そのマンションのノーマル状態での相場は
1,000万円です。 ということは、
1,000万円+1,200万円(工事代)=2,200万円
掛かっていたのですが、査定額はズバリ
1,500万円でした。

つまり、3年間で700万円のマイナスです。

さらに、使用されている設備はハイグレード
なのですが、間取りが個性的なので、正直
一般受けし辛いのです。

◆ 融資が難しい!

何より、新たな購入希望者がそのマンションを
フルローンの1,500万円で申し込んでも、
その全額を、銀行は融資してくれるのか?が
気になります。

銀行は「1,000万円の物件に500万円のリフォームを
するので1,500万円貸してほしい」という申し込みに
対しては、全額融資してくれる可能性が高いです。

しかし、過去にリフォームされた物件に
対して、1,500万円の融資だと回答が
厳しくなる可能性があります。

これからリフォームする物件には貸すが、
数年前にリフォームした物件には貸しにくい。

なんだか矛盾していますが、これが銀行の判断です。

テレビで特集されるような事例を見ていると、
購入者が将来売ることになった場合などは
考慮せず、提案しているように思えてなりません。

誰もが、そんなに早く売ることになるとは
露ほども思わずに購入しますが、絶対ない
とは言い切れませんよね。

もし、購入後そこまで費用を掛けるのなら
10年後、20年後、30年後・・・を見据えて
計画を立ててからでも、遅くはないでしょう。

≪結論≫
『リノベーションするなら、こだわり過ぎない!
お金を掛けすぎない!全額ローンは組まない!』


【追 伸】
こちらのコラムについて、週刊ダイヤモンドさんから
取材を受けました。

◆あわせて読みたい◆
⇒ そもそも「リフォーム済み」マンションはお得なの?

----------------------
【コラム発行元】
◎ マンションナビ(クローバーライフ株式会社)
◎ お問い合わせ TEL: 06-6743-7400
◎ 発行責任者 村長洋明(むらながひろあき)
■ ご意見・ご感想・ご相談は ⇒ こちらまで
ご感想は100%目を通し、全ての方にご返信しております。
皆様から頂いた 1つ1つが励みになります。
※ご友人などへの転送はご自由にどうぞ。
----------------------