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おしえて!村長さん

🤔 住宅ローン変動金利?固定金利?どちらがお得?

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◆ 住宅ローン変動金利?固定金利?どちらがお得?

~ 変動が固定を上回っても変動有利 ~

住宅ローンを借りる時、
「変動金利と固定金利どちらがいいですか?」と
よく質問を頂きます。

その答えは『お客様の今後』によって異なります。

◎ お子さんがおられる方、おられない方
◎ 収入が安定している方、安定していない方
◎ 夫婦共働きの方、単独の方
◎ ローンを組む年数が長い方、短い方
◎ 自己資金がある方、ない方
◎ 退職金のある方、ない方
◎ 定年のある方、ない方
◎ 健康な方、持病がある方
・・・などの状況によって、回答は異なるのです。

今回は、このような『状況』からの「どっち?」ではなく、
『金利面』からの「どっち?」を見てみましょう。

その前に、そもそも住宅ローンを組まれる方は
どれだけおられるのでしょうか?

弊社で昨年購入頂いたお客様の約7割の方は
住宅ローンを利用されています。

地域格差はあると思いますが、東大阪市や八尾市で
中古マンションを購入する方の6割前後は
住宅ローンを利用しているのではないでしょうか。

◆ 過去の金利変動推移は?

さて、本題です。

現在、都市銀行の変動基準金利は2.475%、
30年超35年以内の固定金利は1.400%です。
※固定は、りそな銀行・超長期固定金利型(2020年2月現在)

変動金利で借りる際には【金利優遇】という
特典が付き、実際に借りる時は、
最大で0.47%で借りられます。
※金利は、りそな銀行・融資手数料型

ということは、
変動で借りたほうがスタートの時点では
固定より毎月の返済額は少なくなります。

しかし、将来金利が上がっていったら
不安だなと思う方もおられるでしょう。

では、過去の金利はどうだったのでしょうか?

平成7年から平成30年2月までは、
わずか0.495%の範囲でしか金利は変動しておらず、
直近だと、平成21年5月から変動していません。

24年以上も厳しい時代だったことを物語っていますが
今後はどのように変動するのかは分かりません。

◆ 将来金利が上昇したら・・・

そこであなたにお尋ねします。
「今から10年後、あるいは20年後、金利はどれだけ
上がっていると思いますか?」イメージしてください。

この24年間は約0.5%しか増減していませんが、
「10年後は景気も良くなっていそうだし、
今の0.47%よりはプラス1%は上がっているかな?
そして、20年後はさらに1%上がっているかな?」

そうすると、20年目からは2.47%になってしまいます。

これだと、10年目以降は変動金利の方が
固定金利の1.4%を上回ることになります。

それなら、固定金利のほうがトータルでは
お得なのでは・・・?

ここで、変動と固定の比較シミュレーションを
してみました。

借入2,000万円で35年返済だとします。
変動金利は0.47%でスタートし、10~19年が1.47%、
20~35年は2.47%に上昇。

一方、固定金利は1.4%です。

◆ 返済総利息はどちらが多い?

結果は・・・!
変動金利の総支払利息は、約445万円。
固定金利の総支払利息は、約531万円。
変動金利のほうが86万円お得なりました。

変動金利は10年目から固定金利より高くなっている
のに、なぜ変動金利のほうがトータルの支払利息が
少なくなったのでしょうか?

理由は、『元利均等返済』だからです。

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(※図式はフラット35より抜粋)

元利均等返済は、返済当初は利息が多くて
元金の減りが少ないので、
変動の安い金利のほうが利息が少なくて済みます。

一方、固定金利は返済途中で金利は上昇しませんが、
変動金利と比べて、当初の利息も多いので、
途中で極端に金利が変動しない限り、
総額は固定のほうが多くなります。

分かりやすく言いますと、
スタートダッシュが早い変動金利が途中で失速しても
スピードが一定の固定金利は追いつけないことに
なります。

例では、10年目に1%、20年目に1%金利が上昇する
シミュレーションでしたが、5年毎に上がるような
ことがあると結果は違うでしょう。

結果は、年数や借入額、金利によっても異なります
ので、変動か固定か迷った時はお声掛けください。
返済総額を一緒に検証してみましょう!

◆あわせて読みたい◆
⇒ 住宅ローン変動金利と固定金利の違いとは?
⇒ 住宅ローン固定金利と変動金利の選び方とは?
⇒ その住宅ローン金利、高くないですか?

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