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おしえて!村長さん

💴 頭金って?そもそも頭金は必要なの?

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◆ 頭金って?そもそも頭金は必要なの?

~ いくら必要なの?なかったら買えないの? ~

私は、お客様へ「マンション購入で使っても
大丈夫なお金はいくらありますか?」と
質問することがあります。

ここで用意できるお金のことを「頭金」と言います。

マンションを購入する際、マンション本体価格とは
別に、諸費用として、登記費用、仲介手数料、火災
保険料、銀行費用、清算金など、購入価格の約1割
程度が必要です。

例えば、1,500万円のマンションなら諸費用が
150万円で、総額は1,650万円となります。

用意できるお金が150万円なら、
1,650-150=1,500万円

つまり、1,500万円を住宅ローンで借り入れします。
ここで用意できた150万円が、頭金です。

◆ 頭金がないと購入できないの?

そもそも頭金がないと購入はできないのでしょうか?

頭金はゼロで、1,500万円のマンションと諸費用
150万円を合わせて、1,650万円を借りることは
可能です。

頭金がなくても購入は可能です。

ただ、銀行にとって1,500万のマンションに
1,650万円貸すのはオーバーローンなので
リスクを伴います。

したがって、住宅ローンで1,650万円の審査に
通っても、金利の優遇幅が減ってしまうことが
あります。

金利優遇はその諸費用分だけに影響するのではなく、
借入全部に影響しますので、毎月の返済額も
アップします。

では、頭金はいくら必要なのでしょうか?

可能であれば、諸費用分の用意があると
住宅ローンの審査において有利です。

◆ 頭金が500万円別に用意できたら?

次に、諸費用の150万円とは別に
頭金を500万円用意できるとしたらどうでしょうか?

現在、住宅ローンは過去にない最低金利で利用が
可能です。とはいえ、借入額も大きいので、
利息もバカになりません。

例えば、1,500万円を金利0.8%(35年ローン)で
借りた場合、利息合計は、約220万円です。

これが、頭金500万円で1,000万円の住宅ローンだと、
利息合計は、約147万円まで減ります。

頭金を500万円入れたことで、
結果73万円の利息を節約できました。

また、銀行も1,500万円のマンションで
1,000万円の申し込みだと貸しやすくなりますね。

このように、頭金があると借入額が少なくなり、
利息も軽減され、住宅ローン審査も有利になります。

それなら、今手元に500万円がないので貯金してから
購入したほうがいいのでは?と思う方もあるでしょう。

◆ 500万円貯金してから購入だと?

500万円の頭金があるとメリットはあります。
ただ、そうは言っても、なかなか貯まらないですよね。

毎月5万円貯金しても、年間で60万円です。
500万円の頭金を貯めるのに、8年3ヶ月掛かる
計算です。

家賃7万の賃貸に住みながら500万円貯金するには、
8年3ヶ月間分の賃料合計693万円が必要です。

500万円貯まれば73万円の利息を浮かすことは
できますが、賃料を693万円も支払うことに
なってしまいます。

こうなると、本当に頭金を貯めることが
得策と言えるのでしょうか?

500万円を貯めてからではなく、
今すぐ1,500万円のローンを組んで購入すれば
家賃は必要ありません。

ローンを返済しながら、毎月5万円貯金して、
8年3ヶ月後に貯まった500万円を繰り上げ返済
するほうが無駄はないのではないでしょうか。

ちなみに、1,500万円の住宅ローンを35年・金利0.8%
だと、月々の返済額は約4.1万円です。

7万円の賃料と住宅ローン返済4.1万円の
差額2.9万円も、購入だと貯金に回すことが
できるかもしれませんね。

◆ 頭金が用意できても、使わない!

最後に、頭金が用意できる方でも、
頭金を使わないほうがいい方がおられます。

私は、これまで何度も
「その頭金は使用せずに、ローンを組みましょう」と
提案してきました。

目先の金利だけでなく、職業、年収、家族構成、
年齢、購入するマンションを総合的に判断し、
使わずに手元に置いておきましょうと提案しています。

例えば、100万円を35年返済・金利0.8%だと
月々の利息分は350円です。

「350円の利息払いはないが、手元に100万円ない」
のと「350円の利息を支払い、手元に100万円ある」
のと、どちらが安心でしょうか?

手元にお金があると、
予期せぬ病気や怪我など不測の事態に備えられます。

頭金の有無や利用については、
お気軽にご相談ください。

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