東大阪市・八尾市中古マンションナビ

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おしえて!村長さん

☝🏻 不動産は、一生に一度の買い物ではない!

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◆ 不動産は、一生に一度の買い物ではない!

~ 長期化するライフスタイルに変化あり! ~

マンションナビの統計では、東大阪市・八尾市で
売りたい人と買いたい人の対比は1対4です。

売りたい人が少ない状況ですが、1年間でどれだけ
中古マンションが市場に出ているのでしょうか?

近畿圏不動産流通機構の中古マンション新規登録
件数は2019年4月~2020年3月の1年間で、3,273件
でした。
※大阪東部(門真・守口・枚方・寝屋川・交野・大東・
 四條畷・東大阪・八尾・柏原)

新規登録件数とは、中古マンションの売却依頼を
不動産会社が受けて、登録した件数です。

登録された中古マンションが全て売れるとは
限りませんが、年間でこれだけ売る人がいる
ということです。

はたして3,273組の内、どれだけの人が購入当初から
「将来売ることになる」と想定していたでしょうか。

ほとんどの人は、一生に一度の買い物だという
思いがあったのではないでしょうか。

◆ なぜマンションを売ることになったのか?

では、なぜマンションを売るに至ったのでしょうか?

『マンションを売る10の理由!』でご紹介したのは、
① 「不便・環境」
② 「広い・狭い・古い」
③ 「転勤・転職」
④ 「地元・実家に帰る」
⑤ 「離婚」
⑥ 「事故」
⑦ 「処分」
⑧ 「ローン苦」
⑨ 「換金」
⑩ 「トラブル」

・・・特に、私がこれまでに経験した売却理由で
多かった事例を取り上げました。

売却には、やむを得ない理由も含まれていますが、
一方で、生活の変化に伴う理由もあります。

売却事例では、下記のような案件がありました。

◆「今は元気で車にも乗るが、10年後には難しくなる
 可能性もあるので、今の内に駅から近い便利のいい
 所へ引っ越したいので売却」

◆「駅から遠くても環境重視で購入したが、
 年々不便さを感じて売却」

◆「家族が多かったので4LDKを購入したが、
 夫婦2人になり広くてもったいないので売却」

◆「予定はしていなかった3人目の子供が生まれた
 ことで、ゆくゆくは手狭になるので売却」

◆「勤務先の業績が悪化し配属部署ごとなくなった
 ため遠方へ転勤となり家族で移住するため売却」

◆「実家が被災し、戻ってきてほしいと言われ売却」

◆「新婚当初、親からの援助もあり購入したが、
 離婚することになり売却」

◆「突然の病で仕事が続けられず、
 経済的に住宅ローンの返済がしんどいので売却」

◆「営業マンの甘い資金計画を鵜呑みにしてしまい、
 住宅ローンの返済苦で売却」

◆「ペット可のマンションだが、
 近隣と良好な関係が保てず売却」

◆「コロナの影響で、仕事を解雇され、
 住宅ローンの支払いが厳しくなり売却」

・・・このような売却は、他人事でなく、
実際、誰にでも起こり得る可能性があります。

◆ 売却できる人はいいけれど・・・

ここで重要なのは、「売却できる人はまだいいけれど、
売却したくてもできない人がいる」ことです。

一生に一度の買い物だと背伸びして購入した結果、
売却が困難な人がいるのです。

その背伸びとは、【購入時の資金計画】です。

本来は、収入や家族構成を考えると
2,000万円前後のマンションが無理のない範囲
でした。

しかし、3,000万円の物件を見たら目移りしてしまい、
営業マンからも、「3,000万円なら借りられますよ」と
誘導され、購入してしまいました。

背伸びしてしまったのです。

ですが、5年後、原因不明の病で体調が悪くなり、
会社を休むことが多くなりました。

何度も休むのでだんだん居づらくなり、
退職することにしました。

次の就職先もなかなか決まらず、
住宅ローンの支払いが厳しくなってきました。

そして、家族と話し合った結果、
売却することにしたのです。

◆ 2,633万円以上で売れないと赤字!

当初、3,000万円の住宅ローンは金利1%・35年返済
で、残高は約2,633万円あります。

ということは、2,633万円以上で売却できなければ
赤字になります。

つまり、売却価格が2,633万円以下なら、
赤字を補う自己資金が必要になります。

例えば、2,500万円で売却できた場合の費用は、
・住宅ローンの残金 2,633万円
・仲介手数料 89.1万円
・登記費用 6万円
・印紙 1万円
合計 2,729.1万円

売却額2,500万円-支払額2,729.1万円
=-229.1万円
となり、229万円が赤字となります。

229万円を残したまま売却はできないので、
229万円は自費で用意しなければなりません。

用意ができない場合は、
資金ができるまで見送らざるを得ません。

すでに、住宅ローンの支払いが厳しいのに
229万円も貯めることができるのでしょうか。

正直、就職が決まるまでは
特に、貯金は難しいでしょう。

◆ 229万円が用意できなければ?

では、この家族はどうなるのでしょうか?

住宅ローンが支払えないと、銀行は担保にしている
マンションを売却して返済に充てます。

ということは、住むところを失うことになります。

そんなことになれば、家族も路頭に迷う
かもしれません。

このように、初めての購入で背伸びをし過ぎると
予期せぬ売却に対応できない可能性が出てきます。

これは、ほんの一例ですが、
寿命が延びて長期化するライフスタイルに合わせて、

一生に1度ではなく、2度・3度ある買い替えを想定し、
計画を立てる必要があるのではないでしょうか。

計画の立て方や資金計画については、
お気軽にご相談ください。

◆あわせて読みたい◆
⇒ 「資金計画がずさん過ぎる」営業マン!
⇒ 頭金って?そもそも頭金は必要なの?

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